案例

1997 年，一幢施工面积为 5600 平米的 6 层住宅楼在湖南某市拔地而起，在当地，这属于最早的一批集资建房项目。

之后，以集资形式的住宅楼便开始大量出现。

如今，将近 10 年过去了，当时那些开发商的感受应该是别样的。日前，《法制早报》记者采访湖南省一家工程公司的项目经理王成（化名）。

据王成介绍，当时全市的经济形势都不好，在计划经济向市场经济转轨时期，许多工厂、企业倒闭、破产。比如市皮鞋厂、酒厂和五金公司等单位。

于是市政府规定，所有企业的职工不再存在全民或集体的身份，一律按照参加工作的工龄长短进行买断，并以每年不少于 300 元计算买断。

然而，那些破产的企业除有闲置的厂房和土地外，根本拿不出资金买断职工的身份。

加之城市基础建设无人投资，虽然市郊区农民的土地已归私有并划入了城市建设的总体规划，但大部分的土地都处于闲置，而且影响城市面貌。

在这样的情况下，市委市政府提出了“经营城市”的理念：破产企业可以利用闲置的厂房及土地有偿出售后的资金来买断职工身份，并同意市郊农民可在自己的土地上合资修建房屋。

当时，凡持有土地使用权的市郊农民可以筹集资金，多人合伙建房自己住，并按建设行政主管部门的规定，建筑面积在 300 平米以下且不超过三层的工程可自行修建，如果超过这个标准，必须由有资质的施工企业承建。

另外一种形式就是，由几个合伙人出资买下破产企业的闲置土地（当时价格为 10 万元 / 亩），并以私人集资建房的名义委托有资质的施工企业承建（当时承包价为 300 多元 / 平米），经验收合格后可对外销售（当时的销售价为 500 元 / 平米左右），税金按规定缴纳。

王成当时承建的项目是五金公司的一个集资项目。

1997 年，市五金公司因为无法面对市场经济的竞争，宣布破产。

破产后，五金公司还闲置有大片的厂房，于是，王成便与其他几个人合伙买下了该公司破产后所闲置下来的厂房进行居民楼的开发。

“当时是仗着政策，才鼓起勇气买下来的。”

由于自己本身就是项目经理，王成便直接对土地进行开发。

“抛开土地费、办证费、施工承包费和税金的 235 万元，我们销售总额是 280 万元。按照当时的市场价格，我们的利润是 45 万元。”

虽然王成当年赚了，但也清楚地看到了集资建房所存在的问题。“停止是必然的”，想起当初的经历，王成记忆犹新。

王成表示，破产企业因为急于筹集资金买断职工身份，一般出让价格偏低，这实际上是国有资产的流失。再比如，许多合伙投资人并非自己住房，而是采用假姓名申请集资建房，并享受优惠政策，出售的利润空间非常大。如果说是私人出资建房，业主方管理水平差，随意性变动较大，这将直接影响工程的质量。同时，私人集资建房是一种落后的组织形式，缺乏对投资方的监督机制而且政策漏洞多，不利于房地产行业的发展。

政府也意识到，私人集资建房这种粗放性的模式并不能适应房地产市场规范管理的要求，在这种情况下，于 1999 年决定停止私人集资建房。

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