“中国纳税 500 强排行榜”名单公布 房地产企业却只有 3 名入围

“就是房地产被炒得太火了，几乎成了财富的代名词。一看到房地产企业没上榜，人们自然就把我们当成了偷税漏税的‘嫌疑犯'。” 9 月 10 日上午 ，在北京 CBD 附近的一个建筑工地，某建筑集团分公司的项目经理赵剑（化名）先生，对新出炉的“ 2005 年度中国纳税 500 强排行榜”发表了自己的看法。

9 月 2 日 ，国家税务总局计划统计司和《中国税务》杂志社发布的“ 2005 年度中国纳税 500 强排行榜”显示，纳税总额达到 6313.77 亿元。而号称“富豪”最多的房地产业，在排行榜上却几乎不见身影。只有万科企业股份有限公司以 13 亿排名 97 位；广东增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园）以 2.8532 亿元纳税额排名第 490 位； SOHO 中国有限公司北京代表处以 2.8433 亿排名 494 位。

2004 年度福布斯中国内地富豪排行榜中，前 200 人中有 64 位是房地产界大亨，前 20 名中有 11 位涉足房地产行业； 2004 年胡润中国大陆百富排行榜中，房地产富豪也占据了其中的 45 ％；在中国十大暴利行业中，房地产企业连续 3 年位居首位。涌现出那么多大亨巨富的行业，进入 500 强纳税大户的却寥若晨星，对于作为全国拥有 5 万多家建筑企业的庞大群体来说，强烈的反差依然受到了公众的强烈质疑。

房地产“榜上无名”另有缘故

在媒体对房地产业纳税提出质疑的同时，房地产界也产生了巨大的震动。

率先站出来的是潘石屹和任志强。 9 月 13 日 ，他们同时在焦点房地产网发表文章称，“偷漏税大户”是外界对开发商的误解。

针对房地产企业是“纳税侏儒”的说法，潘石屹语气比较平和，他希望媒体能客观、实事求是地报道房地产公司的纳税情况，不要太情绪化。任志强却感到很恼火：“房地产企业从来都是各级地方税务部门审查的重点，不但不少纳税，并且常常是与其他企业不同的预先纳税。”他指责媒体“总在不分青红皂白地将脏水倒在这个中国的支柱型产业上”。同时又为自己没有上榜辩解：华远集团的业绩归政府考核，不要因为没有上榜，就认为企业存在问题。

中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受本报记者采访时指出，房地产业是地方经济发展的支柱产业。“在北京，房地产业占整个 GDP 的 35 ％以上，那么，税收也应该占 1/3 以上。”

一般而言，利润高的行业纳税就应该多。像排榜靠前的烟草、石油行业，因为垄断产生的暴利，纳税额也相当高。房地产利润本身很高，纳税额应该和利润增长成正比才比较吻合。“事实却不是这样。”易宪容说。

赵剑进入建筑行业已经有 12 年的历史，所在的建筑集团公司在北京属于中等规模。对于纳税排行榜中房地产企业连续几年的空缺问题，他表达了自己的观点：房地产业缺乏市场集中度。由于企业规模较小限制了单个房地产企业的营业收入总额，直接影响了企业的纳税总额。“这种纳税排名榜很难反映房地产企业纳税的真实情况。”

集团型企业进行房地产开发时，一般都按当地政府要求，成立专门的项目公司，项目公司作为独立法人，直接向当地税务局申报纳税。如果参加纳税排名，项目多的地产企业的总体纳税额无从体现。赵剑打了个比喻：如果有一个人说你是贼，看客中不明真相的人很可能会随声附和，在这种情况下，你再狡辩也没有用。“偏见比无知更可怕，房地产业挨骂也不排除这种情况。”

偌大的房地产业，在纳税榜上的尴尬局面，曾经让潘石屹也感到不自在。自去年以来，他也开始关注起纳税排行榜来。今年终于榜上有名，给他带来了不少欣慰。

潘石屹当着《中国税务》杂志社社长张木生的面说，他问过同行上榜的过程，他们无一例外地表示评榜人都没有向他们了解情况，都是瞎编的。“各种各样的财富排行榜水分相当大，和税收排行榜这样一家一户、一分钱都不差地去统计，是没办法比的。”他希望通过房地产行业的努力，公开透明的税收排行榜，能够逐步地改变房地产发展商是“坏蛋”的形象，也希望各个排行榜能够依据中国税收排行榜，或者是国家统计局的数据，而不要简单地靠网友们的投票，因为仅靠投票的话不一定很准确。

张木生向记者解释说，周期纳税和税制不规范，也是制约房地产企业上榜的原因。首先是房地产企业普遍按周期纳税而不是按年度纳税。房地产业的特点是一个建设周期连着另一个建设周期，大量的贷款以及资金占用问题，让企业的报表中很少有盈利情况。

另外，由于当初设计税制时主要以增值税、所得税和消费税为主，致使房地产业中的大量民营企业主将个人的花销都记在公司账上。而对于个人资产，因为税制在财产税方面的空白，也造城了纳税不足。

财政部一位研究税收的专家指出，房地产企业必须在项目完工后才能对整个项目进行结算，在建过程中是无法进行结算的。这一结算特点使房地产企业经常处于某个年度销售额可能高，某个年度销售额低的不稳定状态。这样可能会使某一些年份，某一些企业，它的利润没有被统计上来，或者说还没有提到交税的这个环节上来。因此，纳税额少并不代表房地产企业必定存在偷税漏税问题。

房地产企业的税“跑”哪去了

在中国 5 万多家房地产业企业中，比潘石屹的“ SOHO 中国”规模大的肯定还有很多。他们为什么没有上纳税榜，这个行业到底是否存在偷税，对于这个话题，不同领域的人各持观点。

房地产企业职员赵剑：

“没有进入纳税排行榜，并不等于他们偷税漏税。不同经济性质的企业纳税是不一样的。开发不同的房地产产品纳税也不一样，同样的住宅，开发公寓和普通住宅的纳税也不一样；相同经济性质的房地产公司开发同样的产品，因为公司的注册地不同，又有享受优惠政策的区别，所以也不一样。”

偷漏税现象肯定存在，但只是少数，大多数房地产企业还是守规矩的。赵剑称，相比偷税漏税，合理避税还是比较多的。

“怎样才能合理避税呢？”记者问。“简单地说就是钻一些法律上的漏洞。”他解释说，“避”和“偷”是两个概念，不光名字好听，性质也不一样。“现在财会专业毕业的学生，到企业应聘，招聘人员经常问的一个问题，就是懂不懂合理避税。”

社科院金融研究员易宪容：

“偷税十分严重，而且是千方百计。我觉得主要的偷税方式是靠项目滚动开发，比如在做第一个项目进行的过程中，将下面的项目成本挪过来，这样成本加大了，利润自然就降低了，所得税就很少了。”易宪容自称对偷漏税的方式没有过多地研究。

一份统计资料显示， 2003 年到 2005 年上半年，北京市地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件 180 件，查补税款 75845 万元。

税务专家张木生：

“ 90% 的房地产公司或大或小有问题。税务部门在对房地产企业进行查账时，有很多东西事先就没有，连规定什么可以进入成本，什么可以变成扣除项目都不清楚。现在征税都是依据上世纪 80 年代以前的标准，土地按面积征税，房子是按计价征税。而且在房地产上国家都没有统一的财会标准。”

“房地产业在高速发展过程中，正在不断完善，征税中存在的问题也在逐步解决。”房地产业尽管存在诸多问题，张木生依然充满信心。

税制不完善也是“寡税”的原因

房地产老板在为纳税榜上无名进行辩解时，找出了很多理由，可是房地产带来的巨额利润却是无法掩盖的。

广东出版发行的《共鸣》杂志，在 2002 年到 2004 年连续发布的《中国十大暴利行业》排行榜中，房地产业连续 3 年位居榜首。虽然这个“排行榜”缺乏一定的权威性，但是房地产业的暴利却是尽人皆知。

当全世界的房地产业的利润都在 5 ％的水平上徘徊的时候，中国房地产业的行业平均利润则在 15 ％以上。据测算，房地产企业的平均利润至少在 20 ％－ 30 ％之间。

这个平均利润率只是理论上的，而真正的利润是多少，普通百姓是不知道的。最近，上海“汤臣一品”为房地产暴利又提供了一个答案：每平米售价 11 万，而成本只有 3 万。

形成房地产暴利和房价畸高的原因，有专家认为与地皮有很大关系。资料表明，北京的土地 70 ％都是在炒作过程中完成的。许多开发商都拿不到“第一手”土地，往往是买“几手”的土地，买完以后相互之间再转手，有的甚至是子公司和母公司之间的交易，如此转来转去，地价就上去了，水涨船高，房价也就上去了。

房地产暴利和房价过高，在一定程度上并非开发商的本意。赵剑向记者透露，房价居高不下的原因，不全是开发商造成的，那些能够拿到地皮，然后转手倒卖高价的权力人物，才是始作佣者。第一个拿到地皮的人，好比是拿到了一条鱼，经过几次转手之后，到了最后的开发商手里，基本上只剩下鱼刺了。“开发商光守着鱼刺，那不得赔死？把被别人吃掉的肉赚回来，没有暴利支撑是不行的。”

房地产暴利没有让纳税榜很体面，并非多数富人“为富不仁”，我国税制的不完善，导致富人“寡税”，也是一个主要原因。

张木生告诉记者，房地产企业纳税榜让老板们感到很委屈。万科总经理郁亮诉苦说，出现这种现象，与房地产的市场集中度不高有关。万科的税额仅为万科在深圳总部的纳税额，而不是万科集团总体的纳税额。事实上，万科集团 2004 年实际缴纳税款总额已达 8.02 亿元，却没有上榜。

◆相关链接◆

2006 中国房地产百强企业规模 TOP10

规模 10 强企业总资产规模高达 1866 亿元，占百强企业总资产规模的 38.1 ％；总销售额为 499.4 亿元，占百强企业总销售额的 31.63 ％、占全国市场份额的 4.65 ％。

1. 北京首都开发控股（集团）有限公司

2. 万科企业股份有限公司

3. 上实地产

3. 中国海外发展有限公司

5. 保利房地产（集团）股份有限山东鲁能置业集团公司

6. 广州恒大实业集团有限公司北京城建投资发展股份有限公司

7. 上海城投置地有限公司

8. 中华企业股份有限公司

9. 上海农工商房地产（集团）有限公司

10. 武汉地产开发投资集团有限公司

2006 中国房地产百强企业盈利能力 TOP10

盈利能力 10 强企业的净利润总额达 67 亿元，企业在主营产品方面特点突出，负债比重的减少导致净资产增加。

1. 中国海外发展有限公司

2. 合生创展集团有限公司

3. 上海复地（集团）股份有限公司

4. 万科企业股份有限公司

5. 首创置业股份有限公司

6.SOHO 中国有限公司

7. 南京栖霞建设股份有限公司

8. 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司

9. 保利房地产（集团）股份有限公司

10. 金融街控股股份有限公司

10. 北京万通地产股份有限公司

入围“ 2005 年中国纳税 500 强”排行榜房地产企业；

深圳万科股份有限公司纳税额 13.24 亿元；

广东增城市碧桂园物业发展公司纳税额 2.85 亿元。

SOHU 中国有限公司纳税额 2.84 亿元

数据来源：《中国房地产报》

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