国家有关部门应出台制约政策避免经济震荡

■国际性中介代理机构仲量联行的统计显示，一季度，外资在上海房地产投资市场投资放量，成交金额已超过去年总量的一半，海外基金在一定程度上影响了上海一季度的房地产。

■根据统计资料显示， 2005 年境外机构购买中国建筑物 34 亿美元，但专家表示，由于统计制度的缺陷，大量境外资金投资中国房地产尚未得到确认，这些资金直接促成了国内房地产价格不断攀升。

沪上天价楼盘——“汤臣一品”开始了全球“叫卖”。

7 月 4 日 ，楼盘的拥有者汤臣集团将 “ 汤臣一品 ” 目前唯一一幢开盘的住宅大楼进行全球公开招标，并委任戴德梁行为全球销售的独家代理。

据了解，均价 11 万元 / 平方米的 “ 汤臣一品 ” 依然一套未售。 74 套房源依然存在，没有一套出现在预售行列之中。汤臣此次全球公开招标，可能更多的是希望海外资金整体收购。据戴德梁行相关高层透露，该项目截标日期为今年 10 月 18 日，将会先在纽约、伦敦、迪拜、新加坡等城市进行路演活动。

市场人士认为，若此次“汤臣一品”成功售出，将是上海近年最大金额的现楼住宅成交。

“汤臣一品”的相关销售人员接受采访时，对楼盘销售前景表示乐观。他认为，虽然目前房地产行业处于宏观调控的当口，但高端楼盘通常被认为不会受到太多影响，因为支撑高档楼盘的海外资金看好上海楼市。

炒房外资渐成规模

不错，海外基金确实正关注着中国的房地产市场。 2 月，有美国、印尼、香港特区资金背景的基金协和建设收购位于上海市卢湾区的盛捷服务公寓住宅，嘉吉集团也在南汇区买下了 24 栋别墅。 3 月，继美国高盛以 7000 万美元买下虹桥花苑酒店式公寓之后，来自中东的 “ 神秘 ” 资金，通过美资背景的基汇资本，以 6 亿元的总价，整体收购了上海卢湾区的高档住宅 “ 翠湖天地御苑 ”18 号楼，共 103 个单元。

国际性中介代理机构仲量联行的统计显示，一季度，外资在上海房地产投资市场投资放量，成交金额已超过去年总量的一半，海外基金在一定程度上影响了上海一季度的房地产。

4 月，先有麦格力物业投资银行收购了卢湾区的城市公寓，后有摩根士丹利在上海房地产市场的异常活跃。摩根士丹利以 7 亿元代价分两次收购了浦东陆家嘴中央公寓 4 幢住宅，每平方米 1.4 万元的高档住宅也已成为其投资对象。

摩根大通中国投资银行部董事总经理方方日前在北京大学举行的论坛上表示，国际资本进入内地的房地产领域，是在过去 18 个月内发生的事情。进入的理由包括：内地未来大规模的城镇化趋势和内地的房地产行业游戏规则日益明确等，同时也包括人民币升值预期等因素。他指出，内地房地产领域很早就完全对外资开放，这就使得外资进入的力度比较大，以至在重庆和宁夏等西部地区也能看到外资的房地产公司在那儿投资。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松谈到这一问题时表示：“对整个中国的房地产行业我们认为至少还有 20 年可走，肯定现在属于上升期，宏观上我们是这样看的，这也是外资进入中国房地产的主要原因。我们翻看一下香港、上海等地的报纸就会知道，除了向地产开发注资，这些海外的客人还大量收购上海、温州的楼盘。这些海外的购买或许比重不是很大，但他们所买的大都是高端房，这就有可能带动市场，并深度影响楼市发展。 ”

3 月 10 日 ，国家外汇管理局局长郭树清表示，去年出现大量海外个人到中国境内购买房地产的情形，其中一些明显超出了购房自用的范畴。国家外汇管理局发现，在有的沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。

防范措施草拟中

根据统计资料显示， 2005 年境外机构购买中国建筑物 34 亿美元，但专家表示，由于统计制度的缺陷，大量境外资金投资中国房地产尚未得到确认，这些资金直接促成了国内房地产价格不断攀升。这些情况引起了国内相关部门的高度关注。

日前，有媒体援引外汇管理局相关人士的说法：“限制 ( 外资投资房地产 ) 的具体措施应该很快就会出台，目前这一政策文件正处于几个部委 ‘ 会签 ' 阶段。 ” 花旗环球金融中国研究部主管薛澜在其最新的房地产研究报告中也说道： “ 我们相信，更多的针对外资投资房地产的限制条例很可能会出台。 ”

早在 4 月份，国家外汇局资本项目管理司副司长孙鲁军就表示： “ 外汇局对外资进入房地产和 “ 其他投资 ” 猛增已经高度关注，并且正在积极研究相关对策。在他之前，统计局发言人郑京平呼吁，有必要对关于外资直接进入房地产领域的政策进行适当调整。 ”

避免经济震荡

此前，曾经有观点认为，外资进入房地产是对我国经济发展有着积极意义的，为何国家有关部门却如临大敌？

研究对冲基金行为的社科院金融所张杨称，海外资金在行业上升阶段进入将促成其泡沫的形成，而随后的退出可能引发资金恐慌并导致泡沫破碎。

其实只要对我们的邻国及地区进行一下考察，就不难发现此“恶狼”确实凶猛。

无论是上世纪 90 年代日本经济神话的破灭，还是香港台湾的地产泡沫破碎乃至东南亚的经济危机，都有大量海外游资大举进入该地区进行 “ 炒房 ” 的影子。

根据资料显示， 1988 年在台湾，新台币在美国的强大压力下升值，由 40 新台币兑换 1 美元升至 24 新台币兑换 1 美元，这引发了国际热钱大举进入台湾。先炒作股市，后转入楼市，短期内台湾主要城市的楼价翻了二三倍，景气热度空前高涨，许多人辞职专心炒股、买楼。国际热钱短期炒做后纷纷撤退，台湾房价顿失依托，缩水一半以上。投资者血本无归，不少人因而自杀。台湾房地产陷入 “ 黑暗期 ” 。

在香港、日本、东南亚的情况也大都相似。几年前曾经重创亚洲的东南亚金融危机中，外债过多和外资的大举进入房地产市场，被经济学家认为是房地产泡沫的催化剂。经济发展对外资的过分依赖，成为东南亚诸国经济的软肋，泡沫破灭时外资的大举外逃，加剧了经济的震荡，也加快了泡沫的破裂。在这些国家中，大量外资涌入“炒房”成为了引发大规模危机的导火索。

政府角色意义重大

在前不久的一次网上调查显示， 80% 的网友认为应对外资进入国内 “ 炒房 ” 采取措施，但仍然有 20% 的网友认为我国环境与日本、东南亚各国大不相同，外资进入 “ 炒房 ” 未必会引起什么恶果。

对此，美亚置业集团高级顾问陆大伟表示，在以上国家爆发危机之前，都有几个大的共同点，宽松的银根、低位的利率、压力下的汇率制度，而这几条现在我国都符合。现在外资进入量相对较少，我国的外汇管制制度及政府所扮演的角色对房地产市场泡沫的控制至关重要。

更有专家直接指出，国家不应该把外资投资房地产业作为外商直接投资看待，不应给予优惠，并对资金汇出予以限制，才能遏制外资进入中国进行“炒房”。

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