北京博雅西园小区业主与供暖公司系列纠纷案再次开庭

业主：供暖公司未经我们同意进驻小区，违法。

供暖公司：享受供暖服务就得交供暖费。

两种不同的法律关系，不断的诉讼纠纷，再次折射出物业管理的困境。

6 月 16 日 ，炎炎烈日之下，北京市海淀区博雅西园的部分业主再次走上法庭。

案由很简单：博雅西园供暖公司起诉他们拖欠供暖费。

为什么本应在供暖季节的纠纷，至今仍要对簿公堂呢？

供暖公司进驻小区

未经业主同意

2004 年 9 月，博雅西园开发商、物业公司在未征得业主同意的情况下，将小区的供暖权交给了金房暖通公司，并且由金房公司直接向业主收取费用、独立管理供暖事宜。

业主们认为，这等于单方面撕毁了和小区全体业主签订的《供暖协议》，他们的疑问所在就是：我们和金房公司没有签任何协议，为什么却要向金房交纳供暖费？

这为以后的系列诉讼埋下了伏笔。

小区自从有了物业、金房两家相互独立的公司，扯皮、责任不清等问题不断发生。 2004 年一位业主家暖气跑水，金房公司的维修人员却很长时间无法关闭该户的管道总闸，原来总闸的钥匙在物业公司手里。两家公司各管一摊的情况造成了大部分业主无法与金房公司或小区物业公司签署供暖协议、也无法正常交纳供暖费。

以上的一系列原因导致了博雅西园众多业主要求明确金房公司的法律地位，并将有关成本核算等关键问题解释后再行交纳供暖费。许多热心业主曾找到金房公司，希望能够协商解决纠纷，但一直没有得到答复。

之后，金房公司将部分业主陆续告上了法庭。

原告屡屡起诉

被告誓不妥协

2005 年 10 月，金房公司对第一批 2 名业主进行了起诉。

北京海淀区法院对博雅西园第一次供暖纠纷案进行了审理，最后以调解的方式结束。对此结果，业主众说纷纭，但均认为本次庭审未解决有关金房入住合法性的问题。

2006 年 3 月，金房供暖公司在继续催交供暖费未果的情况下，对第二批 8 位业主进行了起诉。 3 月 21 日 ，海淀区法院审理后认为，由于原告起诉的是被告未交供暖费，因而“供暖方的进驻是否合法”不在本案受理范围内，法院依据事实供暖判决了由业主支付供暖费用。

2006 年 5 月，金房将第三批 8 位业主告上法庭。

6 月份，第三次诉讼尚未开庭时，金房紧接着又向第四批业主宣布了起诉的事实，据了解，金房同时在列举第五批被诉业主名单。

业主 朱 先生对此分析说：“这不由得不让人联系到，现在小区里即将成立业主委员会的事实。而在这个敏感时期，金房为何选择这个时间突然进行批量起诉，动机耐人寻味。”

金房公司几次三番将业主告上法庭，不仅没有令业主在交费问题上退让，反而让业主们在此问题上表现出高度一致。

为支持第一批业主应诉，小区内百余名业主就自发组织了募捐活动，为两位应诉邻居筹集了 6000 余元诉讼费。

拒绝强买强卖

呼唤合法服务

博雅西园业主大多认为，业主与开发商原有的供暖协议不能因开发商单方面撕毁而失效，业主与金房公司之间未签订供暖合同，因此不存在合法的供暖关系；金房公司的供暖属于商业供暖，却打着公共事务的旗号，强行入驻，强行服务，强行收费，属于强买强卖行为，应请有关部门予以制止；供暖设备属于全体业主共同财产，开发企业无权单方面进行处分。

对于法院在这一案件中的判决只能依据“事实供暖”判决的现状，业主们认为，法院应当出示法律条文，证明业主应该按照什么标准支付供暖费。主张按照合同法的精神，要求金房给出成本明细。业主 鲍 先生说：“既然是事实供暖，那么应该按照实际发生的成本付费。”

北京仁和律师事务所孟宪生律师认为，居民小区引进供暖公司需要经过业主大会决议通过，并签订供暖合约，关于供暖费的结余可在决议中约定。而开发商无权代替业主引进供暖，开发商与金房公司签订的供暖合约应属无效。

目前，博雅西园小区的业主委员会正在紧张筹备中。业主们普遍希望在业主委员会成立后，能够在政策和法律的范围内，有效推动供暖纠纷的彻底解决。

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