律师提出应确立可操作性物业管理办法

在折腾了 1 年多后，朱明瑛近日在北京市二中院领到了终审败诉判决书。大为气恼的朱明瑛表示要像秋菊一样把官司打到底： “ 我不是不交物业费，我要争的就是一个 ‘ 理 ' ！ ”

4 方皆输

近年来，社区里业主和物业公司的纠纷不断。业主和物业公司的“大战”逐渐升级，双方的争吵甚至演变成群体性事件或暴力事件，有些物业公司不得已起诉至法院。在这场较量中，谁是理亏者？谁是最后的赢家？北京市中关律师事务所李青山律师提出了他的看法。

　　“ 4 方皆输！ ” 李青山语重心长地说： “ 业主、物业、国家、社会都输了。 ”

按照李青山的说法，这场战争中没有赢家，每一个参与者都输了。业主输在得不到相应的服务和配套设施；物业公司输在收不到物业费，打官司的话要承担诉讼风险，并且付出一定的精力；国家输在多发的群体性事件，且浪费了有限的司法资源；而由此引发的矛盾冲突和纠纷也让整个社会变得不和谐。

业主

客厅里 多出来了管道

“别提我那房子，谁提我跟谁急！”刘涛（化名）摸着头发，说着气话。

家住通州当代名筑的刘涛因为自己新买的房子差点跟开发商和物业翻脸，他去年 8 月份拿到房钥匙，打开家门一看，吓了一跳，客厅里怎么多出一根又长又粗的管道呢？

“原本的设计图中，并没有这个东西，现在却冒出来了！”刘涛在家里指着那根极不雅观的管道埋怨。在开发商那里，刘涛明白了管道的用途：“管道是煤气管道，由于后期需要，由大厅里穿过。不过开发商说他们不管，让去找物业。”就这样，开发商把刘涛打发到了物业公司，而物业公司却说是装修队全权负责的，应该去找装修公司。

兜了一圈的刘涛没有找到解决办法，却遇见了许多志同道合的“战友”，原来整栋楼的四层都存在这个现象。随后一帮人找开发商，没想到开发商更加“气势汹汹”。一位经理说：“不满意，就搬走！”据刘涛说，当时开发商希望业主搬走，他们退还房款，因为当时的房价涨势凶猛，开发商想再赚一笔。

像刘涛这样对物业服务不满的大有人在，北京海淀区麒麟家园的业主们曾反对物业制定的收停车费方案，将物业在东大门口设置的道闸拆掉。更有甚者，昌平区东小口镇太平家园业主委员会因为不满前物业的服务，决定炒掉前物业，签约新物业。为此秘书长李有成在小区门口被人砍伤，疑似物业公司所为。

物业

“公司也是负债累累”

本该为业主们服务的物业公司，现在似乎成了业主的眼中钉，在业主们的嘴里，物业公司似乎一直翻不了身。被业主们骂得“狗血喷头”的物业公司，也是一肚子委屈。“其实我们也累啊，收不上钱来是家常便饭，有些煤气费、取暖费全是我们背着，就这样还遭业主的白眼。说句实话，我们公司也是负债累累。”五矿物业的温经理无奈地说。

当这位经理和《法制早报》记者聊起物业问题时，“有些人到处挑物业的问题，以此为借口不交物业费。催交物业费，要费很多周折。”温经理谈起他以前收物业费时倍感艰辛，先是给业主打电话，和业主约时间，但是更多地是见不到业主。收不到物业费，就由物业公司先垫上：“为此，我们公司欠了很多债。”

法院

物业纠纷案件太多

法院的有关人士同样眉头紧锁，因为堆在他们面前的物业纠纷案卷太多了。据昌平区一位法官介绍，这类案件基本上一起诉就立案，里面往往涉及到合同、契约问题，审理起来特别复杂。前不久，东城区司法局正式与东城区法院达成协议，法院抽调 15 名法官进入社区联合调解工作室，对物业纠纷等复杂的民事纠纷进行免费现场调解指导，尽量节约司法资源。

根源制度难操作

“我们国家现在的法律制度，特别是物业前期管理的法律制度不完善，不具可操作性。”李青山点出了问题的根源。

据李青山介绍，问题有两点：一是前期的物业公司是房地产商聘请的，不可能征求业主的意见，所以业主在前期是被动地接受服务，被动地出钱，并不是自愿的。

二是业主成立业主委员会特别难。如果没有业委会，会导致业主和物业之间无法沟通。

北京市居住小区管理办公室的统计数字显示，截至 2006 年 4 月底，全市共有物业管理企业 2751 家，实现物业管理项目 4569 个，其中居住小区 3130 个。据北京市建委有关部门的介绍，成立业主委员会的只有 369 个，约为 11.8 ％。也就是说，大约有 9 成小区没有成立业主委员会。

按照国外物业管理的经验，业委会是保护业主的财产权与社员权、维护业主合法权益的最有效组织形式。

盘点四大不可操作

谈其原因，李青山律师直指相关法规，道出了其中的不可操作性。

一、如何成立业委会，法律并没有可操作性的法规。

“一个小区里面谁有权成立业主大会？比如 5 个热心的业主站出来说话，他们想成立筹备组，但是谁会认可？万一这个小区里出来 8 个筹备组怎么办？ ” 李青山说。现实中，为了成立筹备组，业主挨家挨户去敲门，询问住户是否同意自己成为筹备组成员，工作量相当大。 “ 即使这么辛苦，在法律上也不是合法的。那些北京仅有业委会的社区，业委会也不一定是合法成立的。 ”

二、政府干预太强。国务院颁布的《物业管理条例》和北京市的《实施细则》中都规定，成立业委会，应在建设部门的指导和监督下进行。

矛盾凸现：政府的指导和监督是否是强制性？据了解，现在的“指导”都变成了强制性的。

“一种现象是政府该指导不指导，导致成立不起来。第二种现象是政府滥用职权，瞎指导，可能做出一些越权行为。甚至街道办事处、居民委员会也要指导和监督，这是业主大会规程规定的。成立业委会，三个部门如何管，法律也没有规定。目前都在‘想象'着管。”行政机关介入后，把问题复杂化了。

三、问题出现后，没有解决问题的好办法。不光业主不知道问题如何解决，物业公司也不知道怎样解决。

按照规定，业委会的“催促”是前定程序 , 如果没有这个前提条件，按法律规定，物业是不可以起诉的。实际上，很多物业都在起诉，法院也都在受理。

四、物业公司和房地产商为了自身的利益，在千方百计地阻挠成立业主委员会，且法律为他们提供了便利条件和制度保障。法律规定，成立筹备组应该有建设单位的代表。如果建设单位不派代表的话，筹备组就不合法。

而且社区的所有资料都掌握在物业公司和房产商手中，成立业委会的条件是有小区 2 ／ 3 以上的业主投票通过，但是没有资料就无法知道小区的投票权，就很难成立业委会。

　李青山认为应该在立法层面上解决，完善立法，使相关法律更具有可操作性。

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