国外“旅游行业模式”在中国变成房地产投资模式

珍珠湾酒店是一家产权式开发酒店，位于广西北海市著名的外沙海鲜岛，面积 1. 6 万平方米 。由于位置优越，销售红火，在不长的时间里， 250 多间客房和数千平方米商铺全部售 空。购买的业主除了北海当地人，不少是上海、浙江、石家庄、香港等地的投资者，还有部分澳大利亚、加拿大、丹麦等外籍人士。

购买珍珠湾酒店的业主，除了部分为一次性全额付款，大多数向银行办理按揭贷款。按照购房合同，业主的分红和贷款按揭由北海实业公司成立的珍珠湾酒店管理有限公司通过经营收入支付，实业公司提供担保。

去年 10 月以后，一些业主陆续收到了办理按揭的中国银行北海分行发出的催缴单，他们才得知，珍珠湾酒店管理公司停止了代为支付的住房按揭，这意味着作为贷款人，他们得自己偿还每月的按揭款。

一方面开发商承诺的月供按揭没有着落，另一方面酒店仍旧在营业，业主得不到任何收益，银行将办理按揭贷款的他们列入了“信用不良黑名单”，贷款、透支等被停止。

解不开的铃是谁系的

都以为捡到了大便宜，殊不知捧了个“热山芋”，两者之间的转换快得让人措手不及。

在购买珍珠湾酒店物业的业主中，有一部分人是“零首付”，大部分是公司职工或一些有关系的人。他们只需与银行签订按揭贷款合同，不用出钱就能得到一份物业，首付款被折进虚抬的房价里。尽管房价虚抬后贷款按揭很高，但既然开发商承诺代为支付，他们也就乐意。一位房地产界人士说，珍珠湾酒店之所以用产权式开发，是为了从银行融资，当时北海市场房价不到 1300 元 / 平方米，酒店却卖到平均 3000 元 / 平方米。

在珍珠湾酒店开发中，开发商与银行明显不符合规定。从一位顾姓业主提供的资料看到，开发商与其签订了“阴阳”两份合同，向银行办理贷款的合同，购买的物业 5800 元 / 平方米，总价 51.44 万元；而开发商与其签订的“补充协议”中，房价总额变为 36.3 万元，两者相差 15 万元之多。事实上，通过业主与银行的贷款合同，开发商已将这些钱拿到手。

“产权陷阱”何其多

“产权式酒店”概念源自西方的分时度假，一些有钱的中产阶层在度假区购买房产，用于度假，平时交给专业酒店打理，除了管理费用，有些分红。这样一种“旅游行业模式”，在中国变成一种房地产投资模式。

产权式酒店热销旺象掩盖了存在的风险。售价越高，按揭贷款的包袱越沉重。在银行监管不到位的情况下，开发商拿到手的按揭贷款轻而易举地转移，一旦出现类似北海市珍珠湾酒店的情况，银行固然可以凭贷款合同起诉业主，但收回物业却并非易事。

购房者“权益意识”不够充分。按照有关规定，商品住宅小区建成交付使用，对物业的管理开发商无权插手，由业主委员会聘请物业公司进行管理。产权式酒店业主购买的虽然是物业，实质上却是一种收益权利。主导酒店管理的是开发商，还是业主委员会？向业主租赁了酒店的酒店管理公司能否委托别人经营，如何保障业主的收益？业主对委托经营怎样进行监督？开发商担保是否有效？这些问题基本为购房者。

与产权性酒店相仿，近年来在房地产开发中，又出现了一种“产权式商铺”：开发商向购买人承诺售出的商铺由自己返租，许以 8% 到 12% 的回报，有的开发商甚至承诺在一定期限内回购商铺。

一位旅游业人士说，“产权性酒店”、“产权式商铺”在国外都有良好的市场反映，传入国内却成了逾淮之枳，反映出房地产业的浮躁与无序。

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