与奥运工程“水立方”和“鸟巢”相伴的北京摩根中心已停工 29 个月

一条马路，东边是一派紧张忙碌景象，西边却是冷清凄凉般的萧瑟。

坐落于北京健翔桥西北角的北京摩根中心，已经停工 29 个月了，有“北京第一烂尾楼”之称。

一个简易的工程房上，“摩根中心工程指挥部”几个大字仍在，但工地上却空无一人，只有散乱堆放的钢筋、水泥等建筑材料和孤零零地立在那儿的一排烂尾楼。而围绕工地的隔板已经锈迹斑斑，但“北京城建集团”几个字还隐约可见。

路的对面就是奥运工程“水立方”，承建方也是北京城建集团，两边景象却是截然不同。

保安小许上班站岗的位置正对着奥运工程“水立方”。看着对面忙碌的工人，值一天班也很难找人说一句话的小许很热情地对记者说：“我们的任务就是看东西， 24 小时都有人值班，里面、外面都有人，一共有四五十个保安在这工作。”

3 月 16 日 下午，北京摩根公司方称，美方律师团已经到京。在此前夕，该公司已向朝阳区法院起诉北京市国土资源局。

摩根集团的“绿袋子”

摩根之所以状告市国土资源局，缘于 2005 年 10 月的一纸公告。北京市国土资源局在其官方网站上发布的《公告》称：已解除包括摩根中心在内的七宗土地出让合同，收回国有土地使用权。《公告》说，作出这一决定是因为受让方没有按出让合同的约定期限付清全部地价款。

状告市国土资源局是继其与中国对外建设总公司（下称中外建）、北京建工集团责任有限公司（下称北京建工）的官司后的又一新官司。

随即，沉默了两年之久的摩根中心再次进入公众的视野。之所以引起公众关注度，是因为这座已经停工 29 个月的烂尾楼就在奥运工程“水立方”和“鸟巢”的旁边，相距仅 180 米 和 500 米 。

为了应对媒体记者，摩根集团提前准备了一份足有 1.5 厘米 厚的材料，只要有记者采访，必定会收到这个写有“北京摩根投资有限公司”的绿袋子。试图说明的逻辑是，按当初《北京市国有土地使用权出让合同》，该公司已支付整个土地价款的 15 ％，剩余部门之所以迟交，是因奥运规划出台后摩根中心的使用面积进行了调整。此后，摩根公司曾派人并以文书的方式试图缴纳，其高层亦直接提出交纳请求，但未能如愿。

“我们现在也很无奈，都不敢多说话，就怕出现不实的报道。”面对记者的蜂拥而至，行政部的经理 杨 女士对记者说。

北京摩根中心是美国 AC 摩根投资公司设在北京的亚洲区办公总部，此项目是集国际 5A 智能化高档写字楼、公寓、酒店、国际精品商业区于一体的多功能综合性建筑。总占地面积 3.89 万平方米，总建筑面积约 42 万平方米。

摩根中心项目于 2002 年 8 月开工， 2003 年 10 月 27 日起 已停工，其工程承建单位先后为中外建和北京建工。

2002 年开工至今，不管是与中外建、北京建工，还是和市土地资源管理局，摩根中心的官司就没断过，却一个个都是悬而未决，“北京第一烂尾楼”头上顶了太多的官司。

中外建净赔 1000 万

中外建是北京摩根公司最早的工程承建方，合作开始于 2002 年 8 月。虽然现在中外建已经退出摩根中心工程，但它与摩根公司之间的官司至今仍悬而未绝。

双方矛盾的起因是后续工程谈判。中外建承接的是前期工程，主要包括挖土、护坡桩、降水工程等。

有媒体报道称，中外建透露，经双方约定，项目前期工程 2000 万元包干。但按事后折算出的数据，前期工程成本高达 3000 万元，中外建为此净赔 1000 万元左右。来自该公司的解释是，之所以赔本承揽工程，一是认为北京摩根公司有美资背景；二是想按国家定额价款从摩根中心获得更大的后续工程，以此盈利。

但 2002 年 10 月，前期工程结束时，摩根的工程款却只有 1000 万元入账。而对于后续工程的谈判，双方也迟迟达不成共识，原本以为赔 1000 万而拿下后续工程的中外建却收到了摩根中心要求其退场的协议，而这个协议的直接动因就是后续谈判的失败。

只要中外建退场，摩根答应支付余下的 1000 万元工程款，由此可见摩根的决心。

随后，双方又在是否支付已经承建的一部分后续工程款上出现了分歧。当时，中外建已经承建了后续工程中的一部分工程桩，但这部分工作，摩根中心拒绝支付工程款。在无法谈妥的情况下， 2004 年 6 月，中外建一纸诉状将北京摩根公司告上了北京市第二中级人民法院。

“阴阳合同”引发四次仲裁

2002 年 10 月，中外建走了，北京建工来了。

2002 年 11 月至 2003 年 4 月间，北京摩根公司与北京建工签订了 5 份施工合同，其中 3 份“阳合同”，两份“阴合同”。

摩根中心的工程分为三部分，即写字楼地下一期工程，公寓和酒店地下二期工程，以及整个地上工程。

所谓“阳合同”基本按照国家和北京市两套定额计算出来的，是一个合理的工期，用以保证施工质量和安全：地下一期工期为 365 天，二期为 345 天；工程款分为预付款、进度款和结算款三部分，由北京摩根公司依工程进度支付。

按照“阴合同”，地下一期工期为 122 天，二期为 107 天，整体工期不足国家相关规定的三分之一；并且，北京建工需 100% 垫付工程款 2 亿元左右。

两份不同的合同，对双方而言，所面临的资金压力是截然不同的，“阳合同”中北京建工无垫资压力；“阴合同”中北京建工需 100% 垫付工程款。

后来在施工过程中，双方发生矛盾。

争论的焦点是工程款的拖欠和施工的质量问题。摩根公司称北京建工为了自身利益有意拖延工期，且工程质量有问题，因此才拒绝支付工程款；而北京建工则认为，中外建撤出后的工地不具备合同约定的施工条件，工地发生大规模的坍塌事故，加之 2003 年北京遭逢“非典”，工程无法按时完成，后为赶进程才出现的质量问题，而摩根公司拒绝支付工程款才是关键。

当年的“摩根速度”是让人难忘的， 23 天后摩根中心框架突然出现在地面上，仅用了 23 天完成了合同中需一年才能完工的工程。

而“摩根速度”的后果则是摩根中心一期 A 座写字楼 68 根钢柱中， 67 根发生位移、偏转等问题，严重不符合国家和北京的现行标准规范。后来，由于这种纠纷无法达成协议，北京建工于 2003 年 10 月 27 日 单方停工。

2004 年 3 月，北京摩根公司将北京建工告到市仲裁委，理由是“北京建工为了自身利益，故意低价进场、拖延工期、单方面停工要挟价款。”

2004 年 5 月，北京建工又提出两个仲裁，称“摩根公司存在欺诈嫌疑，没有诚意和支付实力”，要求索赔各种费用超过 6 亿元。

2005 年 3 月，北京摩根公司向市仲裁委提出了要北京建工 20 亿元赔偿的请求。

北京摩根公司向北京建工提出的 20 亿元赔偿，主要是根据 2005 年年底北京仲裁委员会所委托的国家建筑工程质量检测中心对北京摩根中心工程出具的质量不合格鉴定结论得出的。而此项仲裁费用高达 816 万元。索赔请求中包含了质量违约金、由于工程质量原因所导致的降低使用度损失、工期违约金以及鉴定检测费用等。

虽然在四次向仲裁委提出的请求中，双方提到的都是工程款的问题和工程质量的问题，但他们签订的“阴阳合同”才是根本。

土地出让金是拒收还是拖欠？

与中外建、北京建工的合同纠纷及工程质量问题已经让摩根公司应接不暇，原本已经千疮百孔的摩根中心，在停工两年之后，被市国土资源局一纸公告收回。

2005 年北京市主管部门开始加大对土地以及烂尾楼项目清理整顿的力度，其中 2005 年 10 月，北京市发改委、市规委、市建委、市国土资源局联合在市国土资源局网站发布公告：在依法解除国有土地使用权出让合同、收回国有土地使用权的基础上，对北京摩根投资有限公司摩根中心项目等 5 个项目取消其立项批复文件、规划意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等批准文件，并依法对有关项目进行审计。

当时，市国土资源局有关负责人透露，这些被取消立项的地块完成审计后，将被重新纳入土地储备市场进行招拍挂。

今年 1 月 13 日，北京市国土资源局等四部门发布联合公告，取消摩根中心项目立项、规划、施工等许可证。市国土资源局收回摩根中心的土地，理由是摩根公司“拖欠土地出让金”。

对此，北京摩根公司的回答全面否认了市国土资源局的理由，他们认为没交成土地出让金是市国土资源局的原因，并公开表态称，自己自始至终都没有故意拖欠土地出让金。公司曾多次去人、去函向市国土局申请交纳土地出让金，但未得到相关回应。

北京摩根公司预备缴纳剩余 85% 的地价款时，北京市规划委员会要求北京摩根公司终止项目，异地重建。市规委后来改变了“易地重建”的最初提议，要求他们更改规划。规划通过后，新许可规划与原工程规划相比，建筑面积削减了一万多平方米。

在去年夏天，摩根公司又先后两次向北京市国土局提起缴纳申请，没有获得允许。

北京摩根公司的法律顾问说，他认为没有任何一项国家和地方的规范性文件，或者是某一项命令说，土地受让方和施工单位如果有仲裁纠纷或诉讼纠纷，就不能够交纳土地出让金。

今年 1 月 6 日北京摩根中心开发商北京摩根公司将北京市国土局诉至北京市朝阳区人民法院，成为去年北京收回 45 宗地块以来，首家选择申诉的地产商。

并且，北京摩根公司向国家发改委等部委申请行政复议，称不服市国土资源局、市发改委、规划委、建委四部门宣布摩根公司相关证照失效决定。

据北京市“ 2008 ”工程建设指挥部办公室主任金焱介绍，整个“ 2008 ”工程正按计划稳步推进，比赛场馆 2007 年将全部竣工。正当“鸟笼”和“水立方”工地忙得热火朝天的时候，对面的摩根中心已经静悄悄地站了两年多了，而官司缠身的北京摩根公司在无暇顾及摩根中心的建设的情况下失去了这片土地的开发权。

这块位于北京亚奥核心商圈的土地该怎么办？矗立的楼架该何去何从？ 2008 年奥运会的临近，更是把这片烂尾楼推到了风口浪尖上，总不能让建好的奥运会馆与一大片烂尾楼为伴吧？

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