一项调查显示，北京 73% 的业主对物业公司不满意。发生在北京太平家园、广州华南新城等社区的一系列恶性事件，也使物业公司与业主之间的矛盾暴露无遗。

律师李劲松认为，立法是“远水救不了近火”，目前迫切需要解决的是：恢复物业公司的管理本能；砍掉物业公司的“打手”；让公权力介入到社区建设当中来。

律师李劲松，给全国人民代表大会十届四次会议主席团提出建议

律师李劲松， 2006 年 3 月 7 日 ，以一名愿意为国是建言献策的公民身份，给全国人民代表大会十届四次会议主席团提出建议，请求修改国务院《物业管理条例》。

他说，条例赋予了物业公司本不属于它的管人权力，这个权力应该回归到居委会手中。此外，恶性事件“实施者”保安问题也尤显突出，他建议全国的社区保安都回归到由居委会负责聘请和管理。

物业纠纷频发引关注

在过去的一年，物业公司与业主间的矛盾不断升级，甚至发生了多起流血冲突事件。北京太平家园的多名业主被砍伤；美然动力小区业委会主任家中，两次被不明身份的人用重物袭击；广州番禺华南新城业主李刚在家中遭毒打，被迫切除脾脏；北京朝阳法院对 16 名欠交物业费的业主强制执行……

物业纠纷频发，引起人们的广泛关注。特别是北京太平家园事件，时间长、影响大，网上的一项调查， 96% 的人认为太平家园维权事件具有共性。针对日益显现的小区纠纷，各地都有不同程度的反映。在纠纷突出的北京，市十二届人大四次会议上，吕晓霖代表提出的“构建和谐社会，建设宜居城市，减少物业管理纠纷”的议案引来了 35 名代表联名。在天津、大连等地的人大会议上，代表们也提出了类似的议案。

全国两会上，“物业纠纷频发，如何减少纠纷”这一关系到和谐社区建设的重大社会问题也成为代表们关注的焦点。北京的罗益锋代表就提出，物业管理应纳入法制化轨道，加强包括《保安法》、《社区管理法》等在内的相关法律法规的立法。

立法救不了近火

“远水救不了近火。”作为北京太平家园的常年法律顾问，在深度关注太平家园、美然动力、华南新城、紫玉山庄等小区业主维权经历后，李劲松显然有不同的想法。他认为现在迫切需要解决的，就是削掉本不属于物业管理公司的权力。

物业公司的本职工作只是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，在现有的物业管理条例里，却同时赋予它“维护相关区域内的环境卫生和秩序”，正是后种权力，让停车管理、保洁等对人服务的工作也掌握在物业公司手中，致使后来的局面对业主越来越不利。

“能够立法固然是件好事，但是我们应该看到现在的形势。” 3 月 8 日 ，在律师事务所办公室里，李劲松律师接受了法制早报的专访。他说，在有些贪官和黑恶势力联手的情况下，维权业主依法维权之路十分艰难，假如靠立法来解决，立 法出来之前的问题怎么办？这样做无异于画饼充饥，解决不了实际问题。

李劲松担心，基层政府如果还以找不到切入点为由，放任社区事务自生自灭，流氓恶势力肯定会迅速介入，现在的社区极有可能沦落为黑恶势力的大本营。

利益冲突的必然结果

“物业纠纷频发的根源是巨大的利益冲突。”李劲松指出，在现在的状况下，物业公司既管物也管人，成为小区事务的代言人，实际上物业公司代表的是暴利，后面藏有很多猫儿腻。就太平家园而言，业主们估算后的结果是，假如由业主聘请自己的物业公司，每年将有六七百万的利润可以返还给业主。

这部份利润的来源有：小区停车位收的费用，广告费，公共房屋出租费等。其中像取暖费，在美联动力社区，现在聘请了 3 个锅炉工人，自己到外面去买气，每年的取暖费才花掉一百多万，而按照每平方米 30 元的收费标准，收上来的费用是 200 多万，这里面就存在很大的利益空间。

“这是一场利益博弈战。”李劲松说，在这场战争中，物业公司为了维护自己的既得利益，在采用法律手段阻止不了业主的时候，就采用停水、停暖等不合法手段，甚至是暴力来解决。

李劲松认为，小区的生活秩序稳定，主要就是“供水、供电、供暖、供气的稳定”及“保安、保洁、停车管理工作的有序”。只要“供水、供电、供暖、供气”这关系国计民生的四大项目能“回归市政供应系统”，处于政府的有效监控之中；只要“保安、保洁、停车管理”这三项居民服务工作“回归到居委会全面负责”，则物业纠纷的社会危害程度即可大大降低。

因此，他呼吁对国务院《物业管理条例》进行修改，以法规的形式规范物业管理的职责，同时让居民服务权回归居委会，公权力在适当的时候介入社区事务。

具体修改建议

建议一

回归“管家”角色

将条例第二条修改为：“本条例所称物业管理，是指业主对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的活动”。

即： 1. 删除“通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定” 2. 删除“维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。

正是这些事件让人们开始反思，小区保安保的到底是什么？

“在这些事件当中，保安其实充当了物业公司的打手。”李劲松说，试问这样的保安能保证业主的平安吗？答案当然是不能。

那么为什么会出现这种现象呢？李劲松认为应归咎于《条例》对物业管理的界定。“维护相关区域内的环境卫生和秩序”这一活动，其实并不是“对小区内建筑物这一物品”的管理活动，它是“对小区居民即小区内物业使用人”的服务和管理活动，在《中华人民共和国城市居民委员会组织法》已明确规定是居民委员会的任务。

正是这个规定，让保安的聘用，保洁人员的聘用，以及停车管理工作人员的聘用等事务都掌握在物业公司手中。

由此造成了“只占小区居民的 30% 左右的业主全权确定居民管理公约后，将社区管理权全部转交无良私营物业公司的老板负责，并由其雇请的家丁换上保安服实际行使对社区全体居民的管理权，使得黑社会和流氓恶势力以所谓的物业内保人员的名义在小区合法化”。

删除上述规定之后，物业管理的本能得以彰显，其从管理权力回归至居委会。即小区的保安及保洁和停车管理人员，应由社区居民委员会负责聘请。保安费及保洁费和停车管理费也应交给居委会而不应交给物业公司。

建议二

可以不请物业

“第三条　　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，增加“小区业主大会也可以决定不聘请物业管理企业而选择对小区物业进行自治管理”的内容。

沿用赵恒律师的“保姆理论”，李劲松认为，作为主人的业主有权利决定自己的行为，有钱有条件的可以聘请保姆；无钱无条件的可以自行管理。

众所周知，任何一个物业管理企业在和任何一个小区及其业主签订物业管理（服务）合同并进驻该小区开始从事物业管理活动之前，该物管企业对于该小区根本不能享有任何权利。

很明显，物业管理企业之所以对某个小区享有物业管理权，是因为该企业与这个小区的全体业主签订了物业管理合同，而小区的全体业主正是通过签订物业管理合同这种方式对物业管理企业进行了授权。也就是说物业管理权实际上是因业主享有物权所派生出的权利。是“决定与物业管理企业签订物业管理合同授权物业管理企业进行物业管理”还是“决定不聘请物业管理企业而对自身物业进行自治管理”，这“属于业主对于其自有或共有财产进行自由处分的权利范围”不应加以任何不合理的限制。

李劲松介绍，建设部刘志峰副部长在 2003 年 7 月 14 日 全国物业管理工作会议上的讲话中其实也已明确提出：选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。

建议三

产权清册应交房管部门

增加下列规定，明确：建设单位应在向物业管理企业移交产权清册资料正本的同时，将副本向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门及社区居民委员会和首位购房业主各交送一份。

其他已购买该物业的业主可到物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请自费复印上列资料。

2005 年 12 月 20 日，北京市二中院终审判决，长期非法滞留美然动力小区的美晟物业于 7 日内撤出。美晟物业撤出之后，新的物业公司四方物业进驻小区，但是因为没有履行任何交接手续，新物业公司拿不到该小区的任何资料，包括可能留存的物业费。新物业公司无奈之下又悄然撤出。

而美然动力小区业主委员会仅为了实现从开发商处取得产权清册资料这一目标，花费了两年时间，经历两级法院诉讼。造成了各方人力物力及司法资源的极大浪费。作此修改后，可有效节约社会资源。业主作为物业的购买者即消费者，也理应享有对自已所购物业的上列资料的知情权。

建议四

公权力应介入小区管理

增加下列补充规定，明确：业主大会未能依法选聘新的物业管理企业、造成小区物业无人状态小区物业存在安全隐患可能危及公共利益及他人合法权益时，物业所在地的房地产行政主管部门、街道办事处、社区居委会等基层政府组织，应当及时组织相应的物业管理企业进入小区临时代管小区物业。

代管期间，物业服务费用及紧急维修养护费用由全体业主承担。

美然动力小区就是一个生动的例子。老物业公司赖着不走，新的物业公司进不来，导致小区在春节前后的几个月里垃圾成堆，水、暖气等得不到保障供应。这个时候，政府早就应该介入，李劲松认为，有关的基层组织应及时伸出手。

“小区不应成为公权力的空白区，小区不能成为战场。”李劲松说，在物业公司与业主的这场利益博弈中，政府始终认为，开发商、物业公司与业主之间的事情纯属私事，是可以自己协商解决的。而恰恰是政府的这种态度，放任了事态的恶化。

■采访侧记■

只做有建设性的批评

从报社到西客站，坐公车，倒地铁，从军事博物馆的 D 出口出来，转个弯，要走长长的一段路才能到。下午 1 点 10 分出发，整 3 点才到达。

李劲松律师从办公室迎了出来，个子不高，很爱笑，连说抱歉的时候也是笑着说的，似乎这是件很好笑或者很快乐的事情。

聊起为什么在这个时候建议修改条例，李劲松发出小孩般无邪的笑声，称自己的目的是想要获得有权力能解决这件事情的领导的共鸣。

他宣称自己向来只做建设性的批评。因为发现一个人做错了事情很容易，但是要发现怎样做才对相当不容易。如果光发现这么做不对，换你来可能还是这样，这对被批评的人就不公平，这样的批评也没有太大意义。

“如果找不到答案，我不会轻易批评别人。”李劲松自信满满地说，在批评的时候，他会提出他的解决方案。这样，如果他提出来了而别人不做，他便理直气壮地批评。

“现在，我找到答案了。”李劲松说，人大代表们能关注这件事，建言要立法，他感到很欣慰。但是，他认为，在立法之前应该找到解决办法，这么做也是为了让某些人不至于越陷越深。“有的人并不是天生就想做黑社会的，我这是在拯救他们呢。”

虽然如此，李劲松希望人们仅仅关注这件事。“不要关注我这个人。”他笑着说，别人会认为我是为了出名，甚至还有人会这样说——不要让他的阴谋得逞。李劲松说，虽然他有心理准备，但是不希望人们把矛头转到他的身上，而使事情节外生枝。

“这是件利国利民，至少是有利于我的当事人的事情。”李劲松说，这件事情如果真的成了，物业公司应该是利益的受损害者，将从一个暴利行业变成常规行业。

“如果这样，他们骂我可以舒服一点的话，我愿意做他们的出气筒，我十分理解他们。”李劲松很自然地笑着。

在给他拍照片的时候，他说要拍一张不苟言笑的，有威慑力的照片。“我要从形象上震住他们。”

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