重点开发天津重庆青岛等城市

新年伊始，经常在地产圈里露面的的几位专职“玩家们”却很少现身北京，而是经常出现在天津、重庆、青岛等二三线城市的媒体报道中。记者在采访中发现，一些房地产开发商正在开发新的增长点，从北京、上海等大都市转向其他城市。

二三线城市稳中有升

2005 年，在国家发改委和统计局每月共同发布的全国 70 个城市房价走势报告显示，位列涨幅榜前几位的几乎都是二三线城市。天津、重庆、青岛，这些有水的地方似乎都成了房价迅速升值的“风水宝地”。

2004 年，一个被地产商称为“政策年”的年头，似乎给许多地产商增添了“离愁别绪”。 35% 的项目自有资金政策的颁布，使地产商越发认识到现有的房地产调控政策对一线城市中寻求发展的房地产行业造成了巨大压力。难以拿到的土地，巨额的资金已成为一线房地产商最为致命的因素，身边一幢幢“烂尾楼”就是最好的印证。此外，打击购房需求，提高首付比例，三成收税等诸多因素也使一线城市的房地产越发的“山穷水尽”。

对此，记者采访了北京中原房地产经纪有限公司商业部项目策划经理汤浩，她对记者表示：“ 2004 年有的地产商就已经开始到二三线城市拿地了， 2005 年已经发展运营了一年，目前在一些重点的二三线城市中想要拿到地都已经有困难了，比如天津和重庆这样的城市，相对来讲在西安和南昌还算好一点。”在这些二三线城市的项目选择中，汤浩表示：“主要看这个城市的流通业发展达到什么程度，以此来判定房地产还会拥有什么样的附加值，同时这个城市的配套服务行业，房地产的整体开发状况和目前的开发情况都会成为开发商考虑的主要因素。”

有着多年房地产策划经验的浩洋表示：“房地产投资首先要看城市人口，人口越多，房产越值钱。在诸多的二线城市中，他最看好天津，他认为天津是二、三线城市中，房产投资最好的城市，因为即便是与一线城市广州相比，从上海去广州，火车需 24 小时，飞机单程需一千多的票价，时间和金钱成本都高。而上海到天津的火车只需 10 小时，车票仅两百多元。相比之下，显然天津更方便。与北京而言，天津的优势更是不言而喻。 2004 年，天津全市施工面积约两千多万平方米，销售约一千多万平方米，是一个典型的求大于供的城市，并且从以后的发展来看天津是一个非常理想的房地产投资城市。因为在北京、上海这样的一线城市中，所剩土地已为数不多，其次，没有上亿的资金想拿到地几乎不可能。”

另一位开发商则表示，在开发商圈子里作为一位中小型开发商，他的目标已经开始瞄准了三线城市或者是四五线城市，用他的话说：“重点的二三线城市中房价升值很快，对于中小型开发商来说诱惑力是非常大的。”同时他还表示，很多开发商都意识到了一个新的趋势，除了二三线城市之外，已经开始注意到房价正在逐步上涨的四线城市，最近一段时间以来，随着与其相近的二线城市房价的不断上涨，这些中小城市的房价同样也有着不同幅度地增长，而且上升的幅度还不小，比如山东的高密，江苏的盐城。

地区差异影响房价增幅

2004 年“ 831 ” 大限， 2005 年国家宏观调控政策的出台，使房地产开发企业的生存空间日渐缩小，行业的竞争日趋激烈，但由于房地产在不同地区和城市开发节奏上存在着较大差异，其生存的空间和盈利的机会在二三线城市还是很多的，今后将会有更多的房地产开发由重点城市走向二三线城市。

根据 2005 年国家统计局公布的各地区月度商品房销售额和价格指数， 2005 年宏观调控之后，北京、上海、广州等一线城市房价增幅已经减缓，但天津、安徽、山东等地房价呈上升趋势，有些地方增幅非常大，地区间差异非常明显。

对此，国家信息中心发展研究部战略规划处处长高辉清表示，宏观调控的结果充分表现了房地产的地区差异性，对不同地区的房地产发展应根据实际情况采取不同政策，一概而论并不能收到最佳效果。同时，要想让房地产真正贴近百姓需求，加大中低档房供应是必由之路。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示， 2006 年对房地产市场行业来说属于强势调整期，它可能在有的方面有回落，但决不能简单地看作衰退。这个调整是建立在地区差异之上的调整，局部地区的泡沫可能会继续受到比较多的调控关注，但是，并不能否认其他的市场蕴藏着机会。从过去的一年看，一些公司比较早地进入了二三线城市，多数取得了较好的成绩。所以从全国来看，新的一年房地产市场增长最富有活力的部分和机会最多的部分，可能仍然在二三线城市。

资本进入，退一进二

正当一线城市的上海、杭州的房地产市场经历痛苦的下跌过程时，二三线甚至四线城市的房价仍然以“昂首阔步”的态势上扬。内地城市如哈尔滨、长春、大连、青岛、南京等都发展得非常迅速，人均可支配收入增长非常可观。浩洋表示，目前普遍认为比较有竞争力的二线城市主要分布在北京、上海、珠江三角洲周边地区，如天津、青岛、无锡、厦门等。此外，重庆和成都对外资投资者也很有吸引力。

与此同时，资本也正逐步向二三线城市游走。国外某私募基金自去年开始，已走遍全国各主要二三线城市，其负责人表示，这些城市的房地产开发还处于较初级阶段，因此利润率甚至比一线城市更高。而且这些城市可供选择的项目很多，外资在这里更容易受到重视。

越来越多的外资机构的眼中也不再只有北京、上海、深圳，开始将目光投向内地其他一些城市。据一位国际投资银行专家介绍，目前有三个经济圈的发展是主要关注点，分别是以北京和天津为中心的华北地区，以上海为中心的长江三角洲地区和以深圳为中心的珠江三角洲地区。

这位投资银行的专家还介绍说：“目前外资进驻国内资本的方式正在调整，新一轮‘投资热'已经开始。一线城市的投资饱和导致了外资向二三线城市转移。如今，一线城市高昂的居住、办公成本居高不下，这些都迫使外资改变进入国内的方式与地点，一些二三线城市由此获得投资银行的追捧，而随着外资挺进国市内场深度要求的不断提高，二三线城市将有望成为新一轮投资的热土。”

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