2005 年 11 月底发生在上海的退房风潮，以令人恐慌的势头向周边扩散。

身陷四面楚歌的顺驰幕后人物孙宏斌，这一时刻不知是否想起万科董事长王石的提醒。那是 2004 年 8 月，正值顺驰疯狂圈地之际，王石说，小孙，要稳点，再稳点。

这是继柳传志后，又一位大佬级人物对孙宏斌的善意警告。可是小孙同志没有听进去，依旧保持行事凶猛狂飙的风格，顺驰的大肆扩张也为业内侧目。宏观调控使房地产热潮退下，在整个行业一片熊市下，顺驰大厦亦岌岌可危，不知孙宏斌这次能否挽大厦于既倒，再渡凶险鬼门关？

一位房地产的观察人士说，顺驰不是孤立现象，它与房地产整体形势联系在一起，“如果顺驰崩盘，这将是房地产熊市真正到来的正式信号。”

10 个杯子 3 个杯盖

苏州顺驰地产公司遭到围攻的起始日是 2005 年 12 月 24 、 25 日。连续两天双休日，购买了顺驰凤凰城期房的年轻业主们不再私下发牢骚，他们也顾不得过什么圣诞节了。

　　邢小姐是要求退房业主中的一员。“现在我们大多数人都想退房。”她说，“合同约定顺驰须在 2005 年 12 月 31 日前交房，现在要拖到 2006 年 4 月了，究竟什么时候能交还不知道呢。合同也很不合理，延期的赔偿很少很少。”

顺驰对业主很委屈地解释延期交房的原因是变电站，但面对业主的愤怒，这番解释显得很无力。

“房子让大家很失望，绿化也很差。”邢小姐说，同样的房子，很多业主签的竟然是两个版本的合同，内容上也是有区别的，第 5 版可以退房，第 4 版不可以。

邢小姐是 2005 年 3 月签的买房契约，她签的是第 4 版，让她奇怪的是，在她前面有签第 5 版的，在她后面也有签第 5 版的。“我觉得顺驰有欺骗性。”

“按顺驰的说法，前景很不错，是个很大的楼盘。现在是第 1 期，听说要搞 6 期呢。”当时让她心动的还有凤凰城的广告词，“留给苏州的传奇”。她以每平米 4400 元的价格，买下了 18 层的一套房子。

2003 年 10 月，顺驰在苏州工业园区以 5.9 亿元取得金鸡湖地块，开发一个叫湖畔天城的楼盘。 2004 年 1 月又通过挂牌以 27.2 亿元取得凤凰城项目地块。“凤凰城退房潮期间，湖畔天城那边也集体拒收房。”邢小姐说。

顺驰一位售后经理私下向业主表示，顺驰资金确实出现问题。“顺驰已经拖欠民工工资和工程款，园区管委会已经和顺驰高层接触，要求筹集资金解决此问题，保证工程继续进行，达成交房目标。”

邢小姐也紧张地四下打听消息，这些消息包括苏州顺驰正从顺驰华东集团调剂资金等。她援引园区国土房产局某处长的说法是，“顺驰现在是 10 个杯子， 3 个杯盖，这些盖子盖在哪里还不确定，政府只能对他们施加压力，让他们调拨资金完成这个项目。”

　据她了解，顺驰一期和二期的土地款已经付清，但是否存在土地抵押，能否顺利拿到产权证和土地证，还是疑问。“听说已有其他房地产开发商想接盘了，但顺驰不愿意。”

在《致业主的一封信》里，苏州顺驰对资金问题避而不谈，“外界也不可避免地出现了一些误解与传言，可能会影响您对凤凰城项目及顺驰公司的正确理解与信心。”“保证在 2006 年 4 月 30 日前将满意的产品交付到您的手上。”

凤凰城危机会不会引发顺驰的全面危机？在经历 2005 年连续出台的房产新政后，以疯狂圈地出名的顺驰开始不断暴露资金链断裂危机。目前，接任孙宏斌 CEO 一职的汪浩转变狂飙风格，让顺驰平稳发展，比如暂缓拿地、开发节奏放缓以及大幅裁员等，最大限度地消除潜在危机。

　“这是顺驰的常态。”当初孙宏斌瞪着大眼睛反问业界说，“为什么要慢下来呢？超越万科并不是我们的目标，超过以后还是个小公司。中国的地产公司至少要比香港公司大吧。”

　　追赶香港公司的地产夸父　

2003 年 7 月，顺驰召开蟒山会议，决定要成为一家全国性的房地产公司。从当年 9 月起，顺驰在华北、华东和华中等城市疯狂拿地，以速度与大手笔获得“天价制造者”之称。 11 年来，顺驰累计操作房地产项目 57 个，销售面积近 500 万平方米， 2004 年成为业内达到百亿销售规模的企业之一。目前，顺驰拥有 800 多万平方米的土地储备。

“用现金流整合所有行动。只要企业现金流在顺畅地流动，负债率高并不意味着风险就大。”孙宏斌说。但孙的“现金流高于负债率”理念，与香港地产业超乎寻常地重视负责率背道而驰。对新鸿基、新世界、长江、恒基兆业香港地产“四大天王”的研究发现，香港房地产的资本负债率平均为 20% 左右，现金资产比为 5% ，这是香港业界公认的最稳定、最健康的指标，如果李嘉诚发现他的房地产指标高于此，他会不断重组，把数字恢复上去。而国内的资本负债率，一般都在 100% 以上。

香港中文大学教授郎咸平说，房地产是传统产业，需要其它产业来互补，才能消除行业风险。长江实业收购和记黄埔， 13 年后又收购了香港电灯，由此才成就了李嘉诚。香港房地产业的风险管理普遍遵循“ 20% ＋ 5% ＋产业互补”，而顺驰显然存在不小差距。

孙宏斌强调“速度”的理念，能否帮助他追赶上香港业界的稳健理念？

顺驰在朝夕崩盘的概率并不大。高力国际的一位人士说，中国房地产还不是熊市，除非整个国家经济都不行了。有泡沫的只是部分区域，因为市场是欧洲型的，分割为不同条块。

2004 年 1 月顺驰巨资拿走凤凰城那块近 90 公顷的土地时，顺驰上海地产公司董事长闵锋说，“听说万科有人哭了”。万科觊觎此地块已久，做了一年多的工作，本来志在必得。

　　但不知现在，是谁哭在最后，谁笑在最后。

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