2005 年 12 月 21 日 下午的上海，渐渐接近圣诞和元旦的狂欢。在公历一年的岁尾，空气里也弥漫着一些回首的味道和接近年底的匆忙。

在上海市宝山区人民法院，一位业主依购房合同起诉大华集团要求退房的案件正在开庭审理。类似他这样的退房者，还有 63 位，他们在等待不日以后的开庭。

房价大降，业主们宁可损失 3 ％的违约金也要选择退房。但是开发商对购房条款给予了不同的解释。

合同条款的异议，是个单纯的法律问题。但是这场退房事件，却因为牵动着整个房地产界敏感的神经，成为一个彻底的经济问题。在其背后，是 2005 年房地产起起伏伏的曲线。那些炒房者的身影，那些住房者的企盼，那些监管者的声音……

炒房者——

房子不过是赚钱工具而已

从 2002 年到 2004 年，一直都是温州炒房团自豪的年月。那些家庭主妇们，打扮得漂漂亮亮的，组成“太太购房团”，诸多城市的房价都在她们翻云覆雨的手中越涨越高。

周怡欣，这位 35 岁的少妇，就是她们当中战绩不俗的一个。想当年—— 2002 年时，靠 80 万起家，如今已有五百多万。

然而， 2005 年，她们的命运，不再那么一帆风顺了——其实，从 2004 年末，就有不祥的预兆。

南京可谓温州炒房团的伤心之地——温州人近 1 亿元资金被套南京夫子庙大世界商贸城。

“大世界商贸城位居南京的黄金地段， 2003 年开发商在温州开推介会时，火得不得了！开发商当时承诺包租，年回报率是 8% 。当时银行的商业用房贷款利率是 5.94% ，所以我们还可以稳赚 2.06% 。所以我眼都没眨就定下了，根本都没跟老公商量。”周怡欣回忆起当初的果断，有点想叹气。

但是，开发商很快反悔了。

2004 年 11 月，开发商公开承认无力承受如此高的巨额回报，不得不将回报降为年利率 5% ，并且该决定将在 2005 年 3 月开始执行。

“ 5% 的年利率，都不够偿还银行利息呢。”周怡欣很愤怒。于是，这些温州投资者开始了漫长的诉讼之路。

3 月 17 日 ，央行出台一记重拳——调高房贷利率 0.2 个百分点、提高首付比例，以谋求抑制房价猛涨，控制由此可能带来的金融风险。

更多的人认为，央行的出手，代表着楼市节节高长势头的放缓。

周怡欣凭着作为女人的敏感，她觉得作为决策者，肯定不会任由房价一路高涨。毕竟，哪个家长都需要为更长远些的未来考虑。

“我们温州人就把房子当成赚钱的工具嘛！我们温州人炒股票的很少，因为我们相信实在的、看得见的东西。我们只是商人而已，我们不考虑那么多。我们只想赚钱。”周怡欣解释着作为温州人的价值观。

……

4 月以后，“温州炒房团失陷南京上海”的报道开始成为各新闻网站的头条新闻……

周怡欣开始努力想看清楚市场，以决定是否继续炒房……

监管者——

噩梦可会上演？

在进入 2005 年 2 月份后，仅一个月时间，温州炒房团就曝出数起楼市被套案例。再加上 3 月 17 日 央行提高利率，炒楼的温州人开始感受到危机。

3 月国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被业界称为“国八条”。 4 月 27 日 国务院提出八条措施调控房地产市场，这被称为“新国八条”。

这八条意见言简意赅，明确强调了解决房地产市场存在问题的八条具体措施——稳住房价。

新“国八条”成为 2005 “宏观调控”年极具杀伤力之行政手段。

各有关部门大张旗鼓地在自己职权范围内，为稳定房价采取动作。

央行。 4 月 4 日 ，央行副行长吴晓灵接受采访时表示，央行利率政策作用有限，调控房价还得土地税收政策配套——央行悄悄透露出召唤其他部门协同作战的信息。

财政部。副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

银监会。公开表示将对北京、上海等房价涨幅过快城市进行彻查。

……

5 月 11 日 ，国家七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中有“打击炒地”、“期房禁转”、“调整营业税”等一系列比 3 、 4 月份更为严厉的房产调控措施。

……

周怡欣的心，随着日子的前行，一点一点的沉下去。她觉得炒房可能不再会有那么高的利润了。她决定将手里的两套上海的楼盘转出去一套位置稍好些的，因为那套几乎没降价，另外一套稍偏远一些的，如果出手了，反倒赔很多，倒不如观望。她始终对上海楼市，抱有很高的期望。像香港，金融危机以后三四年，不也慢慢涨上来了吗？

炒房暂时告一段落以后，周怡欣开始研究一些理论了。她跟朋友开始频繁的探讨：目前房地产的泡沫，到底有多大？会平和的破灭吗？她甚至开始好奇，香港金融危机时高企的房价轰然而落至四五成，众多中产阶级成为“负产者”，创伤是如何平复的呢？

周怡欣偶尔也会问自己，创伤平复之后，噩梦是否就会淡忘？

住房者——

房子，那是穷人的一种痛

频繁穿行于各个城市，周怡欣看多了攒毕生钱，就为买一间房子住的人。她虽然居住宽敞，但是没有宽敞房子住的辛酸，她完全可以体会。

6 月，上海二手房办公室公布的上海二手房指数为 1710 点，比 5 月的 1714 点微跌 4 点，环比降 0.2% ，出现了自 2002 年， 3 年来的首次下跌。

上海 6 月的小幅降价仿佛成了盛事，不仅人人奔走相告，而且谁都愿意去猜测未来的结局。

在房价趋势让住房者们宽慰的同时，北京的“穷人们”却再一次感受到了贫穷的压力。

7 月，北京市国土资源局发布 2005 年度北京市土地供应计划，明确北京二环路以内今年将不再新增住宅商品房项目用地，而东、西、北四环路以内和南三环路及其延长线与四环交界以内也将限建经济适用住房项目。

此规划方案一出，一石激起千层浪。有的评论说，这是要把穷人赶出城市中心啊！

北京绝大部分经济适用房分布在四环以外，回龙观、天通苑这样大型的经济适用房楼盘更建到了五环以外。高楼豪宅占据城市中心，而中低收入者被移到边缘地带。

城市中心区公共服务完备，土地相对稀缺，居住成本高，只有富人才具备负担能力，这就是市场规律。但是如果“把穷人赶出市中心”，不免滋生弊病——城市发展可以把穷人赶到城外住，但无法阻挡穷人进入城市中心谋生，这就使城市交通持续拥堵、市政环境不断恶化。

该评论善意的提醒说：不少国家的城市化进程证明，城市发展往往要经历从“把穷人赶出市中心”到“把穷人搬回市中心”的过程，其中损耗的社会成本难以估算。在这一点上，我们还是趁早汲取教训为好。

与经济适用房相关的另一个痛楚是：在经济适用房售楼处彻夜排队的人们，谁又保证一定是穷人们公平竞争的场所呢？

手里握有资源的富人们，开着宝马车，雇请民工来排队。该新闻一出，就又平添了无数的叹息。

不仅如此，地产大腕任志强的“为富人盖房”论，更是在 2005 年深深刺痛了普通人的心。

网民们（他们之中的多数是穷人）炮轰“房地产是未来经济发展的支柱”的观点。他们认为，因为当初房地产的“中国特色”就是要解决“居者有其屋”，利用市场手段“解决绝大多数人的住房问题”，而不是指望它来“拉动” GDP ，更不是说要造就少数亿万富翁。

“这简直就是鬼话。只要是市场经济，就必然要将房地产作为拉动经济的杠杆。”周怡欣说。

在周怡欣看来，在公平和效率面前，强者选择效率，而相对的弱者则仰赖公平，仰赖人生存的基本保障不成为强者手中的棋子。但问题是，这两者永远都在博弈，都不会平衡。

建房者——

进攻！进攻！向土地进攻！

对周怡欣来说，生活里重要的一个任务是，收集各知名开发商的言谈信息。这对她而言，是一个判断当地地产趋势的简捷方法。

在宏观调控的大趋势面前，房地产老板们确实有所惶恐。

2005 年，他们探讨最多的，就是拿地。

潘石屹、任志强、冯仑、王石……这些地产界的明星们你方唱罢我登场，交锋也好，互贬也好，归根结底，他们骨子里还是惺惺相惜。

潘石屹的判断力在 2005 年得到了实践的验证。

“ 2005 年可能是中国房地产业最不确定的一年。”早在 2004 年 12 月 10 日 ，潘石屹在 SOHO 小报网与网友网络聊天时，以少见的犹疑语气自言自语道。——这句什么都没说的话，恰恰成为 2005 岁尾时的最佳总结辞。

“上海楼市已经是块烧红的铁。”潘石屹在 2005 年 3 月 11 日 这样比喻上海楼市。——果不其然，三个月后，上海楼市对温州炒房团而言已成杯弓蛇影，谁都不敢去碰，交易几近停顿。

2005 年，当宏观调控在 2005 年到最峰顶时，万科做出出人意料的举动——不是龟缩而是收购南都、朝开，在多年蛰伏的北京市场上一鸣惊人。

其实，王石是第一个说“地荒”的人。他说：“光等着政府给你土地，房地产发展商就该给饿死了。”王石说这话的时候，也许还没料到“地荒”会这么快的来临。

“目前最主要的问题就是土地，只有扩大土地供给，房地产市场上很多问题才能解决。”—— 3 月初的时候，潘石屹又抛下这么一句话供大家玩味。紧接着，其他开发商也像疯了一样开始处处谈论这个问题——

“房价为什么居高不下？是因为地价上涨抬高了开发成本！”开发商们都这么说。

可是政府决然的反对“地荒论”。有关“地荒论”的口水战，成为 2005 年最具混淆视听效果的观点博弈。——监管者和建房者互相指责，只剩下老百姓一头雾水，不知何去何往。

可是，当 8 月 1 日 华润以 25.65 亿元高出底价近 8.7 亿元才拿到“清河土地”的时候，人们开始相信，有可能真的面临“地荒”了。地荒论点开始像非典一样蔓延。

……

于是，在众多的话题和观点中，周怡欣相信了王石、潘石屹以及任志强的判断，“既然地少了，那么，房子还是要涨的。”

而事实上也是这样。在 2005 年，除了泡沫实在太多的上海以外，在其他城市，房价还是义无反顾地上涨了。在很多普通百姓看来， 2005 年的宏观调控，只不过是暂时缓解了上海楼市泡沫增长的速度而已。

“ 2006 年，楼市依旧笑春风。”周怡欣说。她乐观的判断来自于那些在经济适用房门前彻夜排队的人们。房子是中国人生活的根，只要地不敞开供应，房子就还会涨价，依现在的价格，恐怕，很难跌了。

跟中国证券市场不一样，房地产市场如果控制不好，将会导致包括原材料、能源、金融等产业在内的产业链暴裂，最终导致经济泡沫蒸发，经济陷入持久衰退。 15 年前日本经济大衰退的例子殷鉴不远。

2005 精彩语录

1. 买卖有理、炒房无罪

我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。

——北京市华远房地产股份有限公司董事长 任志强

2. 房价太高和百姓收入太低并不矛盾；

我不怕政策调控，最怕易宪容和谢国忠。

—— SOHO 中国有限公司董事长兼联席总裁 潘石屹

3. 上海房价将下跌 50% 北京下跌 30% ！

目前不是投资房产的最佳时期。

——中国社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容

4. 现在的房地产是阿猫、阿狗都来做了。

——万科前总裁 王 石

5. 学者基本上是胡扯！

有的说中国的房地产会有泡沫会破裂，理由是中国加息了，美国加息了，油价涨了，海啸了，汇率要变了，但是这些只会影响资金供应量的一点儿，他根本不知道需求是怎么回事儿……房价还有上涨的空间。

——顺驰集团董事长 孙宏斌

6. 中国信贷增长的大部分都投进了房地产行业，变成了大批的楼房住宅。

假如这些流动资金迅速撤离，中国的房地产行业将会遭遇危机。

——摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠

7. 奥运会往往是房地产业的盛宴！

——中华人民共和国国务院发展研究中心副局长岳颂东

8. 要做政府和政策的好孩子，不要和政府博弈，打不过政府，政府有政府的角度，他看经济与我们不同，他可以随时加以调控，如果地产企业没有这个心理准备就很危险，如果有这个准备，你就可能做得稳健。

——中坤集团董事长黄怒波

9. 收入不平衡引起的社会问题正在影响中国房地业及中国经济的长远发展，必须引起社会各界高度警惕。

——国资委研究中心宏观战略部部长赵晓

10. 不必为房价庸人自扰，涨幅低于 5% 要出问题。

——今典投资集团有限公司董事长张宝全

11. 等到武汉发展了，万商云集之时，我们再想拿这样好的地就没有可能了。

——世茂集团董事长 许荣茂

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