2006 ，中国地产界呼唤专业金融经理人

日前，国家外汇管理局对外披露，外资在中国房地产市场中的比例约为 15% 。此前，人们盛传进入中国房市的外资达几百亿元甚至是几千亿元。大规模境外资金进入国内热点地区房地产市场，形势不容小觑。

国外投资商，

新一轮“跑马圈地”运动开始

15% ，比例虽然不大，影响却不容低估。

另据调查， 2003 年初外资占上海全部购房资金的比例为 8.3% ， 2004 年底已经达到了 23.2% ； 2004 年中国房地产业新增外商投资企业 1767 家，合同外资金额 134.88 亿美元，实际使用外资金额 59.50 亿美元。

从 2005 年下半年开始，仅仅半年的时间，各大财团的触角就已经开始伸向北京、上海、广州等一线城市很多极具价值的商业地产： 2005 年 8 月，海盛融成立的合资公司收购了上海世界贸易大厦的产权；美林与高盛集团也先后涉足中国全球基金公司 ING ，联合开发上海曲阳住宅商业综合项目； 2005 年 11 月，花旗集团旗下一只投资基金以 5000 万美元的总收购额将上海永新广场纳入旗下；德国第二大房地产开发商及投资基金 DIFA 出资 7.2 亿元收购嘉创集团的华狮中心。

坊间流传已久的种种猜测终于得到证实，千亿元外资地产资金已进入国内房地产市场。不禁使国内地产商们为之一惊，外资来的太快！

资金回报率高，引大规模外资“竟折腰”

这些境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。种种数据表明，外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入热点商业房地产市场。随着国家宏观调控政策的限制，人民币升值压力的增大，大量外资的进入使房地产增加了许多不可控因素和不可预料的结果，一年以来的风起云涌又为房地产行业增加了不少变数。岁末年初，大量的外资涌入又给地产业的投资商们送来了一块“烫手的山芋”。

究竟什么原因促使了如此巨额的外资大举进驻北京和上海的商业地产呢？为此记者采访了软库（软银）金汇投资银行总裁，中国人民大学荣誉讲座教授温天纳。

有着十几年房地产投资经验的温天纳认为，外资在 2005 年大举进入房地产主要有三方面的原因：“首先，外资普遍觉得人民币还有升值空间。由于人民币不是自由转换的货币，投资房地产可以让投资者持有人民币资产，如果人民币升值，资产兑换成美元后，投资便自动升值。”

而 2005 年国家宏观调控政策同样给房地产行业带来了巨大的影响。对此，温天纳表示：“ 2005 年实施的宏观调控政策给一些民营地产发展商带来了非常大的打击，他们需要寻找资金出路，有的甚至需要变卖属下的房地产项目。正是由于他们在融资和资金方面存在的巨大缺口，使外资的投资机会能够大量增多，使外资可以用更低的价格收购优质的房地产项目。同时，金融市场中，亚洲区内的退出机制和市场已经成型，收购的房地产项目可以通过各种手段和方式转变成不同的金融产品，如 REIT （房地产信托投资基金）等，外资可以在一个较短的时间内套现并获取良好的回报。”

当然，无论怎样，资本的进入无非是希望捕捉最大的回报和利益。外资以高调的姿态在过去的十二个月中收购境内的商业性资产，有时甚至达到一个基金同时研究几十个项目的形势，据业内人士介绍，中国地区的房地产投资也只是占这些投资商在亚洲区的一个部分而已。

对于目前外资进入的状况，温天纳还谈到：“目前上海、北京的甲级写字楼、酒店及酒店公寓入住率高，回报率都在８％以上，海外投资银行感兴趣的是这些项目整体经营所蕴涵的高且稳定的现金流收益。并且通过成熟物业整体收购，在风险控制方面可以有效地避免巨大的开发风险，满足了其低风险的前置要求。”

国内地产商，如何实现转型之美？

外资进驻商业地产无疑又使国内房地产商们情愿或是不情愿地开始了一场勇敢者的游戏，无论是否玩得起，游戏一旦开盘就无法退却！

对于国内地产商来说，要想在激烈的竞争中立足就必须转型，然而真正实现转型还需要等待时机。面对如此强大的竞争对手，巨额的资金，国内已有地产商开始进行内部的转型和调整，“以柔克刚”避免与外资进行大规模的资金碰撞似乎才是明智之举。

新年伊始，作为内地房地产领军人物的潘石屹再次向媒体道出惊人之语：“未来三年内， SOHO 中国将退出住宅市场，专心做商业地产开发。”原因很简单，用潘石屹自己的话说就是：“ SOHO 中国是 10% 的商业面积创造了 20% 的销售额和 30% 的利润。这个对于我们来说是赚到钱了，这是一个强烈的信号。而第二个信号是跟着 SOHO 的中国投资人，回报率最高的，排列第一位的是商铺。这两个事情就证明了两个市场信号，在市场经济的时候，你的利润率最高的，赚钱最多的就是市场上最缺的，所以我们考虑再往下做就必须转型。”

窥一斑而知全豹，显然，等待机会的地产玩家们再次被商业地产的巨大利润所吸引。

然而，对于这场即将展开的大规模地产肉搏战，国内很多地产商显然在物业管理、资金规划等很多方面不及拥有多年投资经验的海外投资商。

对于外资进入的影响，温天纳向记者表示：“其实，外资在中国投入房地产方面的资金还是远远低于内资的企业，而且外资进入也具有两面性。对于内地房地产商不仅有风险和挑战，也会给国内的地产商带来新的机遇。因为国际投资商不仅会带来很多先进的投资经验与投资技术，同样会给很多房地产开发商带来新的设计理念和营销元素，这些新的因素会丰富和完善中国商业楼盘的生态状况。”

专业金融经理人，呼之欲出

面对来势汹涌的国外地产投资者和巨额的投资基金，国内地产以什么态度去应对呢？

“我们在房地产行业需要建立一个新的专业，就是专业化的房地产金融经理人。”温天纳对记者说。

在房地产行业告别了单纯的“盖楼”时代，逐步走向更为广泛的配套工业和越来越朝着服务行业的方向过渡的时候，优质的管理和新鲜的创意无疑成为了推动价值链的主要动力。

“这些房地产金融经理人更为专业，他们融合了物业管理、房地产融资和财务管理的工作。目前很多国内地产发展商还没有完全掌控他们自身的价值。希望可以通过国内的发展商和地产管理者素质的提高，建立中国自己本土的资产证券化市场。这样才能让更多的国内地产发展商获得多元化的资本证券化市场的益处，不会把利润拱手让给外资。这些专业的金融经理人，同样在管理软件上对房地产发展商有所支持，配合国内资本市场的发展，多元化的融资渠道会对房地产、银行业、资本市场的价值有所提升！”温天纳如是说。

①凡本网注明“本报”的所有作品，版权均属于法制早报，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明“来源：法制早报”。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。

②凡本网注明“来源：XXX（非法制早报）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

③如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请在30日内进行。

※ 联系方式：法制早报网络部

邮箱：news@chinalegalnews.com.cn

电话：010-64735588-6165

法制早报网络部制作 文章版权归法制早报所有