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“这个规定既不方便也不科学。”赵律师说，这种机制限制了财产所有权人行使财产权利的方式，也违反了《民法通则》规定的代理制度。 不仅如此，《条例》第五十一条和第五十五条还规定业主的诸多行为要经物业公司的同意，从而确认后者对物业管理区域内他人的物业享有“管理权”。 赵律师认为，这就为物业公司在与业主没有委托服务合同的情况下，可以拒绝退出或“合法”进入物业管理区域提供了“法律依据”，在业主不愿接受其要价并要求其退出时，往往伴随着业主的人身和财产遭到不同程度的威胁、伤害和破坏。这不仅侵犯了业主的财产权，更为严重的是，它同时违反了《宪法》第三十九条：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”的规定，对业主的人身权构成威胁。 《意见》异议所在 限制业主诉权违反民事诉讼法 “根据《立法法》，各省高级法院无权制定规范性文件。因此，北京高院的《意见》其性质无法明确。然而，事实上《意见》却在法院实务中发挥重要作用。” 赵律师说。 《意见》第 4 条规定：“业主与业主团体（业主大会、业主委员会）之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。” 赵律师认为，“房地产行政主管部门”的处理不具有最终的法律效力，这样的规定限制了业主的诉权。 《意见》第 7 条规定：“……业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。” 这意味着没有 100 ％的业主同意，没有成立业主委员会时，业主共有权益受到侵害时，无法寻求法律救济。这违反了《民事诉讼法》便利当事人诉讼原则和对必要共同诉讼的相关规定。 “物业服务事实合同”违反合同法 《意见》第 24 条对物业服务事实做了定义，赵律师认为此中规定有悖于《合同法》。 在事实合同成立的要件上，《合同法》第 36 条要求“对方接受”，而《意见》却是“业主事实上接受了物业服务”。 赵律师认为，“对方接受”的前提是愿意，也就是说双方存在“合意”是事实合同的基础。而《意见》规定“事实上”接受有悖于《合同法》的这一原则。物业服务的许多项目是业主无法控制的、物业公司的单方行为。这种“服务”一经发生，即使不愿接受，业主也是无法逆转的。 《意见》的规定基本上使物业公司摆脱了对存在“合意”这一事实的举证责任，同时也使业主任何证明不存在“合意”的举证归于无效。 物业公司有“法外特权”？ 《意见》第 26 条规定：“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业公司明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利”。 我国《民法通则》第 135 条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”。 赵律师认为，这个规定在诉讼时效问题上，额外赋予了物业公司法律之外的特权。 |
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