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| 业主 物业 “主仆关系”易位病根揭秘 | |||||||||
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| □本报记者 朱雨晨 2006-1-2 | 刊：010-64735588-6165 | ||||||||
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律师六千字书函致全国人大常委会 建议对相关物业管理法律法规进行违宪违法审查 ■现有法律法规显失公平，限制业主行使权利 ■厘清业主和物业公司之间的关系非常重要 ■处理物业纠纷，法律界人士提出“保姆理论” 北京双城律师事务所赵恒律师近日致函全国人大常委会后，巧合的是，就在第二天，全国人大常委会完成了对审查工作程序的修订，违宪审查关注度在瞬间一路飙升。 “说一千道一万，根本问题就是：现有的法律制度是否按照宪法的规定保护公民的合法私有财产权。” 2005 年 12 月 20 日 ，在北京市朝阳区和乔大厦的办公室里，北京双城律师事务所赵恒律师就提起违宪违法审查请求一事接受了记者的专访。 “我想要改造厨房，还必须先征得“家庭保姆”的同意！”赵律师指出，这听起来似乎很荒谬，但是，诸如此类的种种物业公司“反仆为主”的现象，是现有的物业管理现状，也是让老百姓窝火的地方，只是老百姓不明白，欲说不能罢了。 造成这种局面的根本原因是现有的立法显失公正，导致“主仆”关系被颠倒，其影响时间长、范围广，造成了现有的混乱局面。赵律师决定请求全国人大常委会对国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）和北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（以下简称《意见》）进行违宪违法审查。 12 月 14 日 ，他委托同城快递向全国人大法工委提交请求函，因故未能送达。第二天，他采用挂号信的方式将请求函发出，为保险起见，他还给法工委的某副主任也发出了挂号信，同一天，他还在中国人大网上通过群众信箱发了电子邮件。该请求函多达 9 页共 6000 多字，函中列明了提请审查的相关条款，并详细阐述了提请理由。 无巧不成书。 就在赵律师邮寄了请求函的第二天（ 12 月 16 日 ），全国人大常委会第四十次委员长会议完成了对《行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、经济特区法规备案审查工作程序》（简称《法规备案审查工作程序》）的修订，并通过了《司法解释备案审查工作程序》。 修订后的《法规备案审查工作程序》规定，公民认为备案的法规同宪法或者法律相抵触，向全国人大常委会书面提出审查建议的，由法制工作委员会负责接收、登记，并进行研究；必要时，报秘书长批准后，报送有关专门委员会进行审查。 赵恒律师的“保姆理论” 据央视的一项调查表明，超过七成的人都对小区的物业管理不太满意，甚至是很不满意。而业主不满意的结果，往往采用消极方式——不交物业费来抵制。搜狐调查显示， 56.63% 业主选择这种方式。这是物业纠纷频发的主要原因之一。 “这是因为‘保姆'不清楚自己的责权，而主人也行使不了自己的权利。” “保姆理论”是赵律师提到物业管理时用的一个比喻。在他看来，广义的物业管理是业主即财产所有权人对不动产的管理；狭义的物业管理，是业主委托物业公司管理不动产中的一部分事务，物业公司的管理是受托管理。换言之，物业公司相当于业主聘请来的保姆，是给业主“做家务”的。 “理清业主和物业公司之间的关系非常重要。”赵律师指出，现实中，物业公司一直把自己摆在管理者、主人的位置，从而颠倒了自己与业主之间的关系。业主的角色被置换之后，在长期的压抑中找不到根源，再加上一些物业公司服务不到位，导致业主采取消极的措施——不交物业费来抵制，这是物业纠纷频发的症结所在，试想哪个主人愿意被“保姆”颐指气使呢？ 《条例》显失公平处 “霸王”规定：必须请“保姆” 赵律师认为，《条例》违反了《宪法》第五条、第十二条、第十三条、第三十九条及《民法通则》、《合同法》的相关规定，混淆了所有权法律关系和合同法律关系，侵犯了业主的财产权和人身权，并对财产所有权人及居住人的人身构成威胁。 如《条例》第三十四条规定：一个物业管理区域由一个物业公司实施物业管理。 这条规定的含义是什么呢？赵律师说，这个规定就好比规定一个家庭必须聘请一个保姆来做家务。在这里，立法者完全没考虑到业主的意愿，侵犯了当事人自愿订立合同的权利。假如一个单身家庭，又能料理好自己的家务，还有必要请保姆吗？明显没有必要。但是法律是这样规定的，不需要你也要请。 “歪理”规定： 按合同与保姆一起做家务 《条例》第二条：物业管理，是指业主通过选聘物业公司，由业主和物业公司按照物业服务合同约定……的活动。 “这个规定简单地说，就是你聘请了保姆来做家务，你自己想做的话，还必须按照你与保姆之间的约定来做。”赵律师说，《条例》规范业主选聘物业公司进行管理活动，属平等主体间的合同法律关系，其规范应遵守合同法的规定。但此规定恰恰违反了合同法中委托合同的规定。 “我要管理自己的财产并不需要与他人进行约定。”赵律师指出，此规定导致《条例》直接违反《宪法》、《民法通则》及合同法有关财产权的规定，违背宪法确定的公共财产神圣不可侵犯和私有财产不受侵犯的原则。 不合理规定： 限制业主行使权利 《条例》第十一条和第十五条规定了业主只能以召开业主大会，用全体表决的方式进行决策，而不能以委托代理人的方式进行。 |
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