退房者的诉讼请求很可能得到法院支持

12 月 21 日 下午，上海市民李磊没来得及吃午饭就匆忙赶往位于上海市宝山区人民法院。李磊于今年 2 月购买了大华集团所开发的楼盘“水岸蓝桥”，九个月以后，他向法院递交了诉状，要求解除与开发商的购房合同，退房。

这个案子是一名退房者吴卫（化名）单独起诉大华集团，其判决结果无疑有着重要的示范效应，关系到李磊的房子能否退成。而李磊的诉状，已经与其他 62 户退房者一起，在几日前委托律师递交了诉状，宝山区人民法院受理了该诉讼，尚未开庭。

“我当时买房子的时候价格是 13000 块，大华集团说周围是别墅区，别墅价格会在两万块左右，但是现在别墅的价格才一万块钱。我完全可以拿这笔钱去买别墅嘛。”

除了李磊，前来旁听的，还有相关银行和律师。

从整个庭审来看，这起事件很可能会因为选择了法律途径而使风波平息——因为双方签订的合同，从法理角度来看，相当明确，而能否成功退掉房子，惟一的因素就是法院对合同条款的认定。

退房事件回放

作为宏观调控的一个必然结果，上海市的房价在今年四五月份应声而落。在此之前以高价购买了房屋的业主们，房产缩水自然引发情绪不平，在与开发商协商不成之后，业主们手持合同，开始要求退房。

11 月 23 日 是这场事件的爆发点，当事人是位列上海地产十强的大华集团。大华集团所开发的楼盘“水岸蓝桥”的 51 名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并表示，在问题解决之前，将暂停偿还房贷。

紧接着，遭遇到退房声明的楼盘越来越多，包括“达安春之声”、“金沙雅苑”、“风雅颂”等十个楼盘左右。

上海市跃平律师事务所主任杜跃平律师介绍说：“这些楼盘可以分成三种情况，第一种，购房合同中写有‘解约条款'，对这种情况，自然是由法院或者仲裁委员会来判定是否解约；第二种是开发商和业主的购房合同中没有解约条款，这种情况下，业主自然不能单方面解除合同，而应该由业主来承担市场风险；第三种呢，是开发商承诺了在房价下降后给购房者一定补偿，这就由开发商履行补偿承诺了。”

杜跃平认为，第一种情况的购房者最幸运，他所接受的委托都属于第一种情况。至于第二种情况，则不应该主张退房，而只能由购房者来承担市场价格波动的风险。这是市场经济的应有之义，在没有特殊约定时，任何人不能因价格波动而拒绝履约。

杜跃平提到的第一种情况中的“解约条款”，并不是每个楼盘的购房合同中都有。大华集团有两个楼盘中有这个条款，这被业主们称为“补充条款第三条”——若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的 3% ，并承担由此产生的一切相关费用。

这个条款是业主们的“尚方宝剑”。“水岸蓝桥”的这些退房人大多是在去年底和今年初上海楼市巅峰时预购的，当时买价在 9000 元／平方米至 14200 元／平方米之间，如今周边同类二手次新房的挂牌价已跌至每平方米 8000 元到 9500 元之间，缩水至少超过 10 ％。相比之下， 3 ％的违约金是小数目了，因此，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价 3 ％的赔偿金及一切相关费用。

激烈争辩合同条款

尽管旁听的人很多，但是原告被告都没有参加庭审而只委托了律师。与旁听席上的紧张气氛不同，原被告双方的代理律师都似乎志在必得。

作为最关键的条款，“补充条款第三条”成为辩论的焦点，也就是：若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的 3% ，并承担由此产生的一切相关费用。

上海市郑传本律师事务所潘志强律师认为，在购房时，开发商为了促销才制定了这个条款，销售人员也私下将其解释为，一旦房价下跌，业主有充分的权利可以解约，因此购房者才很快做出决定购买该楼盘。现在，乙方（购房者）因为自身的经济状况等原因要求解除该合同，并愿意承担 3 ％的赔偿金及其相关费用，是该条款中的应有之义，理应得到支持。

而被告方大华集团的代理律师、上海市集天成律师事务所崔鸿祥律师表示，这一条款并没有规定，如果乙方提出解除合同，甲方就一定要同意。因此，甲方完全可以不同意解约的要求。 3 ％的赔偿金，是对解除合同的一个“限制性规定”。

对此，大华集团曾经在 12 月 2 日 给出一个比较让人费解的律师答复函：“该条款是对购房人因自身原因提出解除合同的限制性约定，即购房人不可因自身原因提出解除合同，如果提出即为违约”，并且“合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司，而不在您”。

对这个理由，原告方辩驳说，根据对方的解释，只要购房者提出了解除合同，不论开发商是否同意解除，都应该先交 3 ％的赔偿金，然后再等待开发商批复是否同意解约，即便开发商不同意也要交——此等理论完全超出了正常的思维逻辑。该条款能够在合同中写明，就表明双方已经达成合意，是对乙方主动解约时的全部责任约定。

原告方的另一个重要法律依据是，根据《合同法》，合同当事人一旦对格式条款的理解产生分歧，则以不利于提供格式条款一方的原则进行解释。由于该合同是开发商提供的，因此，应该做不利于开发商的解释。

法院没有当庭宣判

开庭完毕后，几位业主由于得到了错误的信息没及时赶来——下午 3 点半开庭（正确时间应该是下午 1 点半）而颇为怨怒。对他们来说，通过司法途径来解决是惟一的思路，而这也是 12 月 14 日 ，上海市政府新闻发言人焦扬在公开回应中明确提倡的。

焦扬的这段话也被广为报道：“退房属于商品房销售纠纷，我们希望交易双方按照合法、合理的原则，妥善协商处理。协商不成的可以通过司法途径解决。当前应当按照国家稳定房市、稳定房价的调控要求，进一步规范市场秩序和交易行为，促进房地产业持续健康稳定发展。”

开发商急修合同

“并不是所有想退房的人都有道理。对那些没有在购房合同中约定解约条款的，自然不会得到法律支持。”杜跃平说。

此前，一份由上海海华永泰律师事务所受上海市房地产行业协会委托做出的《上海市房地产行业法律风险实证研究》表明，未来上海楼市交易环节的法律风险和政策风险正呈增大趋势。

项目主持人颜学海律师在调研了数十个上海大小开发商和楼盘后，他总结出了退房现象的几条规律：

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