谁为办证失误买单

一层平房 七年诉讼 二十八场官司

现年 57 岁的陈朝基是福建省厦门市湖里区人，从 1998 年开始，陈朝基的生活变得“法制化”了，在他那 9 平方米的小房间里堆满了法律文书。为了一起房产纠纷， 7 年来他先后与开发商、房管局、财政局、买房人、妻子、弟弟、妹妹对簿公堂，打了约 28 场官司。

一本许可证：哥哥卖、弟弟买

陈朝基的官司都是围绕一幢现已拆了的房子进行的。这幢房屋位于厦门市湖里区濠头，建于上世纪 70 年代，是一层平房，面积 84 平方米。这幢房屋是以陈朝基的父亲陈土节的名字申请建造的。 1988 年 8 月，厦门市土地局为这幢房屋颁发了一本《建房许可证》，证号为 3506 。拿到建房许可证后，陈朝基将此房以 2.5 万元的价格卖给一个叫周银花的人，由于产权人是其父陈土节，所以合同上的卖房人仍是陈土节。当时，周银花付了 1.5 万元订金，陈朝基将这本《建房许可证》给了周银花，并按周银花要求将房子拆掉。

陈朝基说，当时周银花想在这块地上盖一幢新房，但房子拆了后，周银花却因为某些原因一直没来盖，剩下的 1 万元余款也未付。由于担心房子拆了后地会被他人占用，陈朝基便在这块地上盖了一座简易平房，用于出租。

但是， 1996 年 8 月，陈朝基的弟弟陈朝根却与周银花签了一个退房协议，约定陈朝根给周银花 8.5 万元，周银花则将这本建房许可证交给陈朝根。这样，陈朝基兄弟两人在没有沟通的情况下，一个卖出，另一个买回，随后的纠纷因此而起。

兄弟反目：此证关系拆迁

弟弟为何花钱要回这本建房许可证呢？陈朝基说，这和当时这一片区将要拆迁有关。他说，他弟弟陈朝根从周银花手上拿到这本房产证后，于 1996 年 8 月用它为自己的一座 4 层楼办回了证号为“ 060064 号”的《乡村房产证》。一年之后，政府就通知这一片区将开始拆迁。

陈朝根说，当时，开发商给拆迁户的补偿有 3 个档次，简易房，每平方米补 80 元；非产权房，每平方米补 280 元；产权房，每平方米补 1800 元。他弟弟这幢 4 层楼原本为“非产权房”，但后来办了《乡村产权证》后，这房子就成了产权房，获得的拆迁补偿款一下增加了好几倍。并且由于他弟弟对拆迁安置补偿选择的是“产权置换”，所以在开发商未交出用于置换的新房之前，他弟弟每月还能获开发商的“补贴”。

由于没有了这《建房许可证》，所以，陈朝基在原址上建起的简易房，所能得到的拆迁补偿就只有每平方米 80 元。为此，陈朝基很不满，所以得知弟弟和周银花签了这份协议后，陈朝基于 1998 年 6 月起诉周银花，要求法院判令他和周银花 1988 年就这幢房签订的买卖合同无效，他把订金退给周银花，周银花则把那本《建房许可证》还给他。

这次起诉历经两审， 2000 年终审判决。尽管法院判令陈朝基 1988 年和周银花签的房屋买卖协议无效，他把 1.5 万元订金退给周银花，但法院却没判周银花把那本《建房许可证》还给他。

法院的理由是，周银花已将这本《建房许可证》返还给他的弟弟陈朝根，而这幢房屋登记的是他们父亲的名字，他弟弟陈朝根和他一样，也是这房子的合法继承人之一，所以陈朝基再要周银花返回建房许可证是没有依据的。

纠纷背后：

这房子到底谁建的

陈朝基和周银花签的买卖协议被法院撤销后，陈朝根也起诉周银花，把 8.5 万元要了回来。兄弟俩开始对这房子该归谁产生了很大的争议。陈朝基反复强调，房子是他自己建的，只是以父亲的名字申请的。而其弟弟陈朝根则说，房子是他们父亲建的，兄弟姐妹 5 个都有份。

房子拆迁后，最先对此事不满的是陈朝基的妻儿。 1999 年底，陈朝基已离婚的妻子带着两个孩子起诉陈朝根。法院将陈朝基及他们兄弟姐妹 5 人全列为被告。这场官司一审判决陈朝基的妻儿赢了：这房子他的妻儿 3 人各分得一份。但陈朝根对此不服，带着两个妹妹上诉，二审时陈朝基的妻儿输了，原因是她没有指明要哪座房。

由于这房子到底归谁，他们兄弟没有弄清楚，所以，开发商特祥房地产公司于 1999 年 10 月份起暂停原本按月发放的房子“补贴”。并且，用于交换已拆迁房子的新房已盖好多年，他们兄弟也都拿不到，原因是开发商不知该给谁。尽管 2002 年，陈朝基将开发商告上法庭，但是陈朝基却输了官司。

法院发现：颁证有误

陈朝基为这场纠纷打的官司，可谓屡战屡败。多次败诉之后，陈朝基才意识到问题的关键所在，必须先解决 3506 号与 060064 号两证之间关系不清的问题。也就是说，如果法院能够认定，弟弟陈朝根是套用 3506 号《建房许可证》，才办下 060064 号《房产证》，那么，这个案件的诉讼才可能会向有利于陈朝基的方向发展。

2004 年 6 月 10 日，陈朝基开始提起行政诉讼，状告厦门市土房局，要求该局撤销弟弟陈朝根那本 060064 号房产证。虽然这房产证是湖里区财政局于 1996 年颁发的，但现在房产证的管理是由房管局负责。

厦门市房管局答辩说，湖里区财政局颁发这房产证时是 1996 年 8 月 5 日，如今起诉已经明显超过法定的诉讼期限。另外，这本房产证对应的房产于 1998 年拆迁，早已不存在，这本证原本就已经失去法律效力，撤销是没有法律依据的。区法院一审裁定，行政诉讼已经超过起诉期限，陈朝基的起诉被驳回。但他不服，提起上诉，二审时厦门中院维持了原裁定。

但是，令陈朝基欣慰的是，针对 060064 号颁证错误的问题，厦门中院于 2003 年 12 月 24 日和 2005 年 5 月 10 日两次向市土房局发了《司法建议书》，明确指出 060064 号房产证颁证不当。“ 060064 号房产证是陈朝根将自己建造的一幢 4 层楼套用 3506 号许可证后取得的，由于当时的颁证机关审查不严，导致陈朝基、陈朝根等利害关系人在房屋拆迁补偿中，产生纠纷，引发诉讼。虽然现在纠纷的房屋已经被拆除，但当时的颁证行为确有不当，应予纠正。”

为什么一个拆迁补偿需要打 7 年官司？为什么法院 2003 年就要求纠正的错误，至今没有纠正？如果是因为多年前相关部门的颁证时审查不严，房产证有误，现在起诉又已过诉讼时效，那么这事该怎么办？

为此，记者采访了当初颁发 060064 号房产证的湖里区财政局。该局表示，根据市政府文件规定，从 1997 年 3 月 20 日起，财政局不再办理农村房屋房产证的发证工作，全部颁证工作由房管局接手。因此，无论当初 060064 号证的颁发是否存在错误，都不再是湖里区财政局的工作范围，即使有错，也应该由现在的主管部门来更正。

现在的主管部门是房管局。该局信访投诉中心常务副主任洪福平说：“我们不可能去撤这本证，因为房子早已不在了，旧的房产证自然就失效了，所以要我们撤销这证，没有法律依据。这就好比说，人都死了，再把他们抓起来枪毙！”

陈朝基说，如果不是当初湖里财政局颁发这本乡村房产证，他也不至于 7 年打了约 20 场官司。现在，他最困惑的是，这事现在他甚至不知道自己应该找哪个部门，他只能拿着法院《司法建议书》等待答复。

事情到了如此地步，陈朝基应该通过哪种方式获得解决呢？福建万石律师事务所的刘江南律师认为，陈朝基可以向厦门市土房局申请撤销弟弟陈朝根那本 060064 号房产证，如果厦门市土房局不予办理，陈朝基就可以以行政不作为起诉土房局。

不过，记者发稿的时候得到一个消息，厦门市信访局、土房局等部门日前与厦门特祥房地产公司联合召开了一次协调会，试图解决陈朝基持续 7 年的房产纠纷。

买卖房屋须知

“定金”和“订金”的区别

在房屋买卖中经常会有定金和违约金同时出现，很多人困惑的是应该主张定金还是违约金，甚至两个同时主张呢？在合同法里也有明确的规定，如果定金和违约金同时出现，应该择一使用，根据具体情况选定其中比较有利的一个，这实际上就涉及到如何利用合同法保护自己权利的问题。“订金”几乎对等于“预付金”的概念，“订金”在合同不履行或违约时当然也应该退还，但本身不具有惩罚性质。差别就是“定金”具备一定惩罚的性质，“订金”只相当于预付款。

房屋能否退一赔一

消费者权益保护法 36 条规定，如果经营者有欺诈行为，消费者可以主张退一赔一，这是一条惩罚性的措施，这一条款本身就一直有争议，涉及到不同意退一赔一的一方认为惩罚过重，难以操作。

前年，最高人民法院出台了一个司法解释，对此有了明确的说法，房屋买卖中适用退一赔一条款的前提是一样的，并对欺诈行为明确了三种方式，没有预售许可证但慌称有许可证而出售房屋，第二重是俗称的“一女二嫁”，以及其他欺诈行为，买房者可以主张退一赔一。

房屋买卖合同纠纷

7 种类型

1. 房价上涨开发商不履行认购合同引起预约合同纠纷；

2. 商品房销售广告不实引起买卖合同违约或解除纠纷；

3. 开发商一房多售引起的赔偿纠纷；

4. 商品房面积缩水或存在严重质量问题引发违约赔偿纠纷；

5. 房屋共有人之一要求确认其他共有人出卖房屋行为无效案件；

6. 公有住房房改过程中出现的优先购买权纠纷；

7. 因中介行为不规范引起买卖合同纠纷。

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