录音帮她要回了购房定金

□本报记者 王荣环　2005-10-31

购房时不平等条款比比皆是，购房者交了定金很难要回——

没有确定买卖当事人权利义务的认购书并非主合，开发商将定金作为约束购房者必须签订房屋买卖合同的手段，而非商品房买卖合同意义上的定金，不归还所以无法律依据。

“证据，每个环节都要给自己留好证据，这开发商不定哪儿就给你设一陷阱！”近日，耗时一年多，在法院判决次日拿回 1 万元购房定 金的曹 女士，终于可以松口气了。

交定金容易退却难

2004 年 6 月，曹女士根据报纸上的楼盘广告，到位于北京市朝阳区的某房地产开发公司的售楼处看房，其销售人员介绍了楼盘情况并参观了样板间，承诺实际购买的房屋与样板间完全一致，广告中的内容可以写入合同，让曹女士交 1 万元的定金，保留房号，正式合同于 7 天内签订。于是，曹女士当天交了定金，并提出要一份正式合同样本，回家研究一下，但对方称现在没有，曹女士心里就有些含糊。

曹 女士自己上网下载了一份北京市购房的标准合同，在第七天到售楼处准备签合同，其工作人员称接待她的售楼员已经辞职，曾答应的如广告内容写入合同、保证合同约定房屋与样板间装修材质相同等都不能实现。于是， 曹 女士决定不买此房了，要求退定金。

一开始，售楼处的工作人员答应退款，但以财务人员不在等理由推托，时间长了，索性就说不退，你爱找谁找谁去。一怒之下， 曹 女士把开发商告上了法院。

正向和反向都要自己证明

法庭上，开发商称签订认购书后， 曹 女士未到公司签约，所以不同意退定金。

令开发商没想到的是， 曹 女士将要签约时的谈话及几次与售楼员的电话进行了录音。法庭上，开发商称不能证明谈话人是他的工作人员，法院认为，对对方主张的事实和提交的证据不予认可的，应提供相应的证据予以对抗。开发商称其工作人员辞职，无法质证。于是，法院判开发商退回定金。

7 天内签合同就是履约

代理此案的常律师认为，我国合同法第 115 条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。”由此可见，我国法律对定金的性质只有证约定金和违约定金的性质。就本案而言，原、被告虽然签订认购书，但因对房屋买卖合同的主要条款达不成一致意见而没有签订主合同，因此这份认购书自然应当解除，被告收取的所谓定金应当返还给原告。

其次，认购书中没有确定买卖当事人的权利义务。认购条款所称“无论何种原因，买受人如果未在 7 日内签订商品房买卖合同的，买受人所定房号不予保留，所交定金一万元不予退还。”从其定金作用来说，被告是将定金作为约束原告必须签订房屋买卖合同的措施，这是没有法律依据的。本案中的定金并不是商品房买卖合同意义上的定金，而仅表现为认购房屋的预登记行为，当原告未在约定期限内购房的，被告可以不保留其预登记房号。

购房人在规定的 7 天内，去谈判关于签合同的事宜，就履行了认购书要求的约定，谈不成定金就应该退回。

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