业主与物业公司纠纷占物业纠纷总量的68%

9月7日下午2时30分，北京市东城区物业管理纠纷调解委员会召开第一次会议，来自北京尚公律师事务所的邹春雷律师、汪爱君律师以及贝朗律师事务所的两名律师作为首席调解员参加了会议，会上就工作规范、方法、流程、与其他各部门衔接等问题进行了讨论。

北京市东城区物业管理纠纷调解委员会是在东城区政府、司法局及有关部门支持下组建的一个全新的专业性的社会调解组织，是北京市建立社会矛盾纠纷化解机制的一个创新。挂牌当日，东城区委副书记杨艺文就现场 “ 办公 ” ，劝说聚龙花园业主委员会成员， “ 纠纷拖了这么久，处理不好对双方都不利。我希望你们心平气和地协商解决。 ”

业主与物业公司纠纷

占物业纠纷总量的68%

聚龙花园，地处北京市东城区中心商业区，1994年左右建成出售，是北京第一个高档外销公寓，开发商为北京城信房地产开发有限公司，物业公司为北京中天楼宇物业管理有限公司，售价最高时曾达4000美元每平米。居住于此的包括众多财经界高层人士。

聚龙花园业主与物业公司之间的纠纷是东城区内一起著名的物业管理纠纷，去年10月曾上演过业主委员会新聘请的物业管理公司欲强行接管小区，而与老物业公司中天物业各组织上百名保安对峙的惊险场面。由于中天物业不肯退出，业主委员会随后将中天物业告上法庭。中天物业也以欠费为由，反告9名业主。进入司法程序后又牵出了小区高达两千多万的公共维修基金去向不明等新情况，纠纷至今仍未解决。

“ 有调查表明，现在业主与物业公司之间的纠纷已经占到物业纠纷总量的68%，多数情况是物业公司告业主拖欠物业管理费、供暖费等费用，而业主们也是一肚子苦水，认为物业公司的种种问题令业主有不交费的理由。 ” 邹春雷律师在谈到物业纠纷时介绍说， “ 不久前我接到一个望京地区业主与物业公司纠纷的案子，业主以下雨房间渗水，电话通知物业公司后，物业公司未能按照合同上约定的24小时内进行维修为由，拒绝交纳物业费。物业公司则告业主欠费。最终在我的调解下，达成了双方都满意的协议。 ”

律师调解员优势明显

如果不进行调解，以往物业管理纠纷一般解决途径有两种，一种是通过行政手段、一种是通过司法手段。而两种解决方式都存在着一定的缺陷。

当通过行政手段解决纠纷时，由于政府一些主管部门常常有可能成为物业管理纠纷的主体，因此当事人常常怀疑处理结果的公正性。即使政府行政机关与物业无关，当事人也往往认为处理过程不够透明而对处理结果进行质疑。

而通过司法途径解决纠纷，则往往面临周期长、诉讼费用大等问题。以业主们想更换物业管理公司为例， “ 204条购房合同 ” 的作者秦兵律师曾算过一笔账，以一个有1000户业主的社区，假设业主希望更换物业管理公司，那么他们就要分三步走：成立业主委员会、解除与旧物业公司的委托合同、选择一个新的物业管理公司。在业主委员会成员足够聪明、通晓相关法律规定、不需要任何报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊等等几乎不可能实现的前提下，所需时间及花费为：无诉讼为25个月，需34万元；有诉讼为35个月，需70万元。

相对于以上两种解决途径，律师调解则有明显的优势。首先调解幅度比较大，相对较容易掌握，找到双方都能够接受的方案；其次律师对法律理解上的优势，可以很容易的给双方解释清楚通过法院解决纠纷时将面临的法律风险，令双方倾向于通过调解达成协议、解决纠纷。

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