开收房贷违约金不足4个月，同行 “ 不领情 ” ，孤立无援；成为舆论焦点，承受社会舆论压力 ——

从 “ 一刀切 ” 到 “ 按合同办 ” 有质疑认为实质上还在收违约金

值得注意的是，既然现行合同范本里有明确的表述，实际签订过程中绝大多数贷款者均被要求签字 “ 同意 ” ，那么是不是意味着，济南中行实质上仍在收取违约金？面对质疑，中行济南分行有关负责人的答复是：一切按照合同办。

“ 中行又取消了违约金，前几天报纸刚登了。 ” 赵同（化名）很确定地说。

显然，在媒体工作的赵先生对提前还款要收取违约金的事非常关心，因为他就是中行济南分行（以下简称济南中行）的房贷客户。2002年，他从中行济南分行某支行贷了19万元的房款，还款期限为20年。

由于加息，加上没有投资理财的项目，赵先生从今年年初就打算提前还一部分房贷。3月份，济南中行在同行中率先宣布对所有提前还款的房贷客户征收违约金。按照他们的规定，客户应缴纳违约金的具体数目为提前还款时，下一个月应还款额度的贷款利息。这就意味着，提前还款的额度越大，购房者交纳的违约金就越多。

“ 我大体算了一下，如果当时就还，要给银行近八千元的违约金。 ” 赵先生有些不服气，因为他的房贷合同上没有关于提前还款要交纳违约金的条款， “ 只是写着要提前书面申请 ” 。

最近，他又打电话给贷款银行，被告知 “ 一切按照合同约定办理。 ” 律师朋友又告诉他，既然合同没有约定关于违约金的条款，当然就不用支付违约金了。赵先生这才彻底放了心，他打算年底提前还上剩余房贷的一部分。

从 “ 一刀切 ” 到 “ 按合同办 ”

济南中行率先开收违约金后，济南所有的银行并没有立即跟进，相反至今依然 “ 按兵不动 ” ，这样济南分行便成了 “ 孤军作战 ” ，难免会陷入尴尬的境地

8月26日，一篇题目为《中行在济南开收房贷 “ 违约金 ” 提前还贷仍在蔓延》的文章出现在当地一家报纸的重要版面上。

“ 其实我们最近已经取消了收取违约金的政策。 ” 一位济南中行有关负责人的回答让当时采访的该报记者魏先生非常吃惊。该负责人告诉他，济南中行是在7月份收到了中行山东省分行有关取消收取违约金的通知后，作出这一决定的。 “ 虽然由于某些原因，该政策未向媒体披露，但前来办理过提前还贷业务的市民已经全部知道了 ” 。 “ 我们其实对该政策非常不理解，可能是省行迫于某些方面的压力才取消了此前收取违约金的政策 ” 。具体是哪些压力，魏先生告诉记者，这位负责人不愿意透露，只是强调已经取消了。

济南中行是从今年3月份开始，对所有办理提前还贷的客户收取违约金的。据称是由于 “ 个人住房贷款增速明显减缓，为了 ‘ 阻止 ' 市民提前还贷 ” 。

刚刚施行不到4个月的政策便宣布取消，原因何在？一位业内人士分析，济南中行率先开收违约金后，济南所有的银行并没有立即跟进，相反至今依然 “ 按兵不动 ” ，这样济南分行便成了 “ 孤军作战 ” ，难免会陷入尴尬的境地：一方面同行 “ 不领情 ” ，自己孤立无援；另一方面自己成了舆论焦点，承受着巨大的社会舆论压力。 “ 这两方面的压力，应该是促使济南中行取消收费令的重要原因。 ”

不过，在律师丁涛看来，中行当初对所有客户 “ 一刀切 ” 式地收费，显然是不合法理的。 “ 比如上述赵先生的情况，合同里没有约定违约金的条款，怎么能让客户交纳违约金？没有约定当然就不能收取。 ” 丁涛认为，对这一部分客户收取违约金，济南中行毫无法律依据，明显 “ 理亏 ” ， “ 取消理所当然 ” 。

实质上仍在收？

“ 违约金一栏现在通常是空着的，除了极个别客户群体比如集体购房、教师行业等可以不填外，其他的购房者都要填写注明，如提前还款都要收取违约金 ”

9月5日，济南中行零售业务处王建伟处长在接受记者电话采访时强调，关于是否收取提前还款的违约金， “ 要看合同是怎么签的，一切按照合同约定来办。 ”

“ 关于收取违约金的事情，我们现在统一口径，就是一切按照当时签订的合同条款来办。 ” 9月7日，该行房贷科侯科长告诉记者，对于此前收取违约金以及现在又取消的事情，侯科长讳莫如深，不愿意透露任何更为具体的信息。

不过，该行房贷科的吕女士对合同做了比较详细地说明。她说，从2003年他们开始使用中行总行统一制定的贷款合同文本，其中就有关于提前还款 “ 违约金 ” 的表述。记者也从网上搜索到了《中国银行住房抵押贷款合同》（范本），其中第十七条规定：提前还款时，乙方（购房者）须按提前还款金额和提前还款时的贷款利率支付下一个月利息作为对甲方（银行）的补偿。这就是所谓违约金的最直接的条款。

“ 违约金一栏现在通常是空着的，除了极个别客户群体比如集体购房、教师行业等可以不填外，其他的购房者都要填写注明，如提前还款都要收取违约金。 ” 吕女士解释说，那些原先没有注明收取违约金的， “ 当然也就不会收了。 ”

很显然，济南中行7月份取消的 “ 收费令 ” ，就是针对那些此前合同里没有注明收取违约金的购房者，比如上述赵先生的情况。

不过，值得注意的是，既然现行合同范本里有明确的表述，实际签订过程中绝大多数贷款者均被要求签字 “ 同意 ” ，那么是不是意味着，济南中行实质上仍在收取违约金？面对质疑，济南中行有关负责人的答复是：一切按照合同办。

据记者调查，目前，驻济南的工行、建行、农行、招行、民生、深发展等均表示 “ 暂不收取违约金 ” 。

提前还贷大潮还在蔓延

“ 现在仍然是提前还款的高峰期，增长三成绝对是个非常保守的数字 ”

济南各家银行内部统计数据显示，从去年下半年到现在，济南掀起了两股提前还款的大潮，各家银行的提前还款笔数普遍增长了三成以上。具体来说，第一次是去年下半年到第一次加息之前，原因是受到当时潜在加息因素的影响；第二次是从今年3月17日央行再次加息以后，一直蔓延到现在。

“ 现在仍然是提前还款的高峰期，增长三成绝对是个非常保守的数字。 ” 从事金融报道的魏先生肯定地告诉记者。

统计表明，今年元旦，央行再次加息前，建行山东省分行房贷客户提前还款额达到近4000万元。中国工商银行山东省分行今年上半年的提前还款额是去年同期的2倍。最近中行济南分行的房贷业务已经出现了入不敷出的局面 —— 房贷还款额大于新增贷款额。

济南另一家国有银行的一位人士分析，很显然济南中行当时是迫于提前还款急剧增多，为了阻止客户提前还款才开收违约金的。 “ 其实各家银行也都承受着这种压力，只是中行想尽快地释放压力而已，但没想到会引来舆论这么强烈的关注。 ”

“ 要学会与银行谈判 ”

其实格式合同并非 “ 坚冰一块 ” ，很多情况下，购房者是可以争取更多符合自己权益的条款的，前提是要有意识，还要具备相关法律知识背景

“ 收取违约金是国际惯例。 ” 这句话曾一度被银行拿出来搪塞众人的质疑和挡箭牌，而在律师丁涛看来，购房者大不必为此 “ 担惊受怕 ” ， “ 这本质上只是一个合同条款约定的问题。 ”

“ 合同条款约定是确定是否收取违约金的最终依据，如果双方约定了违约金事项，银行当然就有权收取，购房者支付违约金也就很正常了；如果没有具体的条款约定，银行就不该收，购房者当然就可以拒付。 ” 丁涛同时认为，这里有一个前提，就是合同约定条款不能违反国家强制性法律规定， “ 这是判断合同是否有效的依据。 ”

目前，各家银行使用的都是格式合同，即向购房者提供贷款合同文本，购房者一般只要签字就行了。 “ 作为格式合同的提供方，银行有义务向对方解释清楚合同条款，但很多购房者往往并没有仔细阅读条款，通常是在一叠合同书中只顾签字。从法律上来说，签了字就意味着双方表示同意合同条款。一旦产生异议，购房者根本拿不出 ‘ 当时对方未向我解释清楚 ' 的证据，没有证据意味着就没有主张的权利。 ” 丁涛认为，格式合同在一定程度上会让购房者处于不利地位，因为 “ 提供者当然会更多地考虑自己的权益，如果购房者不懂相关法律规定，往往容易掉进格式合同陷阱。 ”

不过，丁涛告诉消费者，其实格式合同并非 “ 坚冰一块 ” ， “ 比如上述济南中行空着的违约金条款，很多情况下，购房者是可以争取更多符合自己权益的条款的，前提是要有意识，还要具备相关法律知识背景， “ 要学会和银行谈判 ” 。

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