租住条款有的不合理 收入偏低的中间层无法享受

“ 在香港，如果为了购买居屋而虚报收入是要负刑事责任的。而大陆的税务、法制都不健全，因此很多其实不具备条件的人也可以购买经济适用房。这就是监督方面出了问题。 ”

廉租房

城镇廉租住房是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。

经济适用住房

经济适用住房是我国进行房改过程中，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。

饱受争议的经济适用房最近再度处于风口浪尖。

著名经济学家徐滇庆近日在搜房网连发6篇文章，呼吁立即叫停经济适用房。中国房地产协会会长杨慎甚至认为，经济适用房已变成一个怪胎，建议取消。

廉租房由此再度纳入人们的视线。7月底，建设部、民政部专门制定印发《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，对此作出了详细的解释。

那么，被寄予厚望的廉租房，真的能惠及中低收入家庭吗？

廉租房惠及困难户

北京前门韩家胡同36号，院子最里面的平房就是童义华的家。

大房间摆了两张单人铁床，靠墙立了一个老式的柜子，一把折叠椅，一张饭桌，就是这个家庭所有的家具。小房间是厨房，用一个立柜将厨房隔成两半，立柜后面摆了一张单人床，这样女儿可以有个小空间。两间房加起来一共21.4平方米。

对此，童义华十分满足， “ 我能有地方住就不错了。 ”

童义华夫妇都没有工作，他三年以前患病，半身不遂，靠政府的低保生活。妻子潘德凤也早就从北京毛线厂下岗，女儿目前在上高中。他们一家以前没有房，借住在一间小平房里，2002年他们申请了北京市廉租房补贴，才有了现在这个家。

“ 我觉得廉租房政策挺好的，不然我就没有地方住了。 ”

对于廉租户，政府要么补贴钱，要么直接配租房子。而北京市主要采取的是货币补贴。

例如童义华家，按人均10平方米住房保障面积、每平方米30元（这是城中心4区的标准，城外4区则为27元）的补贴标准，每月可从政府得到900元的租房补助。

据北京市建委住房发展与保障处于雷副处长介绍，截至目前，政府通过实物配租和租金补贴两种方式，已为该市3000多 “ 双困户 ” 解决了住房。

据悉，突出经济适用房的政策保障性，扩大住房保障面、廉租房覆盖面和大力发展普通商品住宅已被市建委定为今年下半年的工作重点，中低收入人群的住房需求将得到进一步解决。

市建委主任隋振江8月初表示，针对目前社会普遍关注的经济适用房、廉租房等住房问题，将在下半年给予认真解决。不仅要突出经济适用住房的政策保障性，扩大住房保障面和廉租房覆盖面，而且要优化住房供应结构，大力发展普通商品住宅，从而建立全市多层次、综合性的住房供应体系。

住户担忧退房问题

8月30日上午10点，广渠门北里36号院一号楼门口，一群老大爷围坐在一起下棋，旁边围了一圈观战的老人，还有一些老人散坐在院子里纳凉聊天，或者拉二胡唱京剧。乍看起来，这里和一般的生活小区没什么区别，只是老年人稍微多了一些。

广渠门北里是北京市第一个廉租房项目，共有400套住房。自2004年1月18日起，共有大约320余户优抚家庭通过电视公开摇号取得廉租房的配租资格，住进了新房。今年，又有40户劳模家庭搬进了这个大院。

北京市廉租住房管理中心一位不愿透露姓名的工作人员介绍说，目前申请北京市廉租住房的家庭应当具备以下条件：申请家庭成员中至少有1人为北京市非农业常住户口；连续一年为低保户（即家庭人均收入低于300元）；家庭人均住房面积不足7.5平方米。

而广渠门北里的廉租房住户比较特殊，除了劳模家庭以外，均为优抚家庭（持有《革命烈士证明书》、《革命伤残军人证》等六类证件的家庭）。

一位坐在轮椅上的大爷告诉记者： “ 我家一家四口原来挤在崇文区的一间18平方米的小平房里，一下雨就漏水，还潮湿，在那儿一住就是三十多年啊！现在住到这边好多了，我家分了一套三居室。 ”

令记者意想不到的是，大爷对此并不满意， “ 但是，我在这里住的并不安心，有思想负担！我们现在的廉租住房合同有些条款规定的不合理，如果持证人去世以后，家属就不能住在这里了，必须要搬出去。 ” 说起这点，大爷有些激动， “ 我是从抗美援朝战场上回来的，差点命都没了。现在要是我死了，老伴就要被赶出去，这是什么道理！歌里还唱 ‘ 军功章里有你的一半还有我的一半 ' 呢！ ”

陈大姐也是广渠门北里廉租房的住户，曾经在居委会工作过一段时间。她告诉记者，至今，广渠门北里大约有十户家庭的持证人已经去世，他们的家属都面临搬家的难题。 “ 去年我们刚搬进来一个月，就有一个老头去世了，他老伴早就接到了搬家通知。可是，才住进来一个月，这么折腾也不是回事呀！这里大部分的持证人都是70岁到90岁的老人，年纪都很大了，保不定什么时候就…… ”

“ 我上战场的时候不怕死，现在倒是怕死了！ ” 旁边的一位大爷颇有点抵触情绪。

记者就此向北京市廉租住房管理中心的那位工作人员求证，他表示的确是有这样的规定： “ 廉租住房是有退出机制的，政策规定如果持证人去世，配租人必须在六个月以内搬走。因为廉租房的资源是有限的。据我所知，新加坡、香港的廉租房也是有退出机制的。 ”

据了解，香港的公屋的确是有其退出机制，香港房委会的政策规定：在公屋居住满十年的租户，须两年一次申报家庭收入。不申报收入或家庭收入超逾所定限额的租户须缴付额外租金。1996年6月进一步实施维护公屋资源合理分配政策，收入和净资产值超逾所定上限或不申报收入和净资产的租户，须缴交市值租金并于一年内迁出所住的公屋单位。

但是，居住在广渠门的家庭并非单纯的低保家庭，而是优抚家庭。一位租户表示家里经济条件很困难，如果他去世以后，老伴经济条件只会更差， “ 到时候叫她怎么办？ ”

对此，中国土地勘测规划院原副院长兼总经济师戚名琛认为，这项政策制定还需要根据实际情况进一步调整。

无力保障中间人群

廉租房政策的推行的确解决了一些困难户的住房难问题，但是，由于申请廉租房的门槛较高，导致部分低收入家庭改善居住条件的梦成为遥遥无期的事情。

王大婶的家在前门施家胡同18号，她家四口人三十多年来一直挤在22平米的两间平房里。两间屋子里摆了床、衣柜和电视柜基本上就没有地方了，屋子阴暗潮湿，散发着一股霉味，下雨的时候漏雨是常事。今年儿子结婚，实在没有地方住，只好把厨房改建成了新房，这个新房也就能摆下一张床，连衣柜都摆不下。

王大婶今年60岁，早就从北京市雪花电冰箱厂退休，每月大概有1000元退休金。她的老伴没有工作，上面还有一个80多岁的母亲。儿子是个厨师，工作不稳定，去年8月份失业，一直到今年6月才找到工作，现在每月工资1800元。儿媳妇是外地人，没有固定工作。

“ 我们一家人按收入来算，不能享受低保，所以没法申请廉租房。但是，我们也买不起房（商品房），连经济适用房也买不起，因为我年纪大了，没办法申请贷款，儿子的工作也不稳定。就算能买的起经济适用房，我们也排不到号，听说经济适用房很难买。 ” 王大婶说。

对此，北京市建委开发办住宅处处长孙新欣曾经表示，廉租房的保障对象是有严格政策规定的，专门为收入在低保线以下、人均居住面积在7.5平方米以下的家庭提供的基本住房保障，这样的人在北京毕竟是少数。北京市60%至80%的市民都是处于廉租房所保障的人群和购买中高档商品房的人群的中间阶层，其中有很多人既不够条件住廉租房，又买不起商品房。如果让他们全部住廉租房，政府又没有那么大的财力，因此就需要通过经济适用房等办法来解决这些人群的住房问题。

不宜取消经济适用房

然而，经济适用房同样存在一大堆问题。以至于中国房地产协会会长杨慎在近日举行的首届中国房地产业分析和预测高峰论坛上，抛出了一个惊人的观点 —— 建议取消经济适用房用地。

他认为，市场化的房地产体制应该同房同价，而对于低收入人群的保障性住房，政府应采取货币补贴的方式，让低收入人群或租或买，没必要建造经济适用房。 “ 北京的经济适用房曾出现面积、价格、对象失控的问题，与其这样，还不如市场化运作。 ” 杨慎强调。

戚名琛和邓智仁认为，不宜取消经济适用房，但是大陆可以借鉴香港、新加坡的住房改革经验。

新加坡民用住宅房地产市场主要由组屋和商品房两部分组成。组屋类似于中国的经济适用房，由新加坡政府投资建设并实行有偿提供，价格由政府统一规定；包括高级公寓和私人住宅在内的商品房则由私人投资建设，按市场价格出售。截至2003年底，全国约84％的人口居住在组屋中。

组屋的投资、建设和分配由新加坡建屋发展局统一负责。房屋建成后，该局以公民的收入水平为标准，按照公平合理的原则进行分配。符合政府配房条件的住户一律排队轮候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。一般来说，新加坡公民结婚后即可到建屋发展局申请购房，两年内便能拥有一套组屋。

为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。戚名琛介绍，新加坡曾经有人在申请购买组屋时虚报了家庭收入，结果因此被判刑，相比之下， “ 我们经济适用房的最大弊端在于政府监督管理得不好 ” 。

而香港政府于1954年开始实施公共房屋计划，在解决各种问题的过程中逐渐形成了一套完善的公共房屋制度。

庄胜（北京）房地产经济有限公司总经理邓智仁介绍，香港的廉租房分为公屋和居屋。公屋由政府修建，租给贫困的居民；而居屋则可以卖给收入低的居民，价格比普通商品房便宜一半左右。而这两者的申请，都有严格的条件限制，也有相应的退出机制。

“ 香港有系统完善的税务机制，所以基本上没有人能够伪造收入证明。在香港，如果为了购买居屋而虚报收入是要负刑事责任的。而大陆的税务、法制都不健全，因此很多其实不具备条件的人也可以购买经济适用房。这就是监督方面出了问题。 ” 邓智仁说。

在邓智仁看来，并不能因为监督有问题就取消经济适用房。 “ 安居才能乐业，购买住房对于稳定社会有好处，一个人如果买了房子就不太敢犯法了。而租房就没有家的感觉，可以打一枪换一个地方。 ”

邓智仁也认为经济适用房面临的困境主要是由于监控机制失灵。 “ 根源在于没办法监督，在于税务问题、法律问题。所以最主要是建立完善的税务体系，建立一个法治社会，这才是解决诸多难题的根本之道。 ”

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