京城商铺人均０ . ９平方米

现在全国商铺投资的平均利润率仅为 2.1% ，并非人们想象那般有着超额利润。因此，投资商业地产应以长线为主，长线投资风险小于短线投资。

“旺铺养三代”的商业地产投资理念折射出人们对投资商铺所获回报的期望。随着中国经济的不断发展，个人投资商铺的风潮越来越盛，也遭遇了很多的法律问题。 8 月 17 日，“首届商业地产法律研讨会”在北京庄胜广场举行，各方专家就商业地产的现状和面临的法律问题进行了讨论。

投资商铺只限现房

投资人之所以投资商铺，看重的就是商业地产较高的投资回报率。但是，与住宅市场不同，商业地产有其独特的销售模式。

据北京上德律师事务所副主任骆巧玲律师介绍，目前商业地产销售一共有三种模式：第一种是委托经营，也就是说投资者购买商铺后将其委托给开发商来经营，如果投资者的回报达不到合同约定的比例，开发商要回购商铺；第二种是投资者直接把商铺出租给开发商，并允许开发商转租。在这一销售模式下，如果投资者获得的收益达不到合同约定的比例，开发商也要回购商铺；第三种是投资者购买商铺后将其委托给经营单位经营。

现在较为流行的是前两种模式。骆巧玲律师说：“这两种模式有一个大前提，就是被销售的产权商铺必须是现房，不能是期房，也就是说房子要竣工并通过验收合格备案才行。期房是不能这么操作的。”

售后包租遭遇法律困惑

与住宅 70 年的土地使用权年限相比，商业地产的土地使用权年限更短，仅为 40 年。土地所有权与土地使用权、经营权的分离，在现实的地产投资中造成了很多复杂的法律问题。目前虽然有一些相应的配套法律条例，诸如国家收回房子要给使用权所有人补偿、或者期满前提前续约等等，但是仍然很不完善、不系统。

即将开盘的庄胜广场南馆销售采取了上文所说的第二种模式，也就是售后包租模式。据上海邓与周商务咨询有限公司总裁邓智仁介绍：“庄胜广场南馆的销售是带有 20 年的租约的。开发商、经营者和投资者是一个三角关系。庄胜是卖房人，崇光百货是租客，投资者是买房人，不是开发商来做担保，而是第三者崇光百货来租这个房子。从这一角度来说，可以减少投资者的风险，增强信心。”

但是，这一模式虽然能减小投资者风险，也遭遇了法律困惑。因为现在的法律对于租约的保护仅为 20 年，虽然可以续约再签 10 年。但是 30 年之后怎么办？中国人民大学商学院教授、博士生导师黄国雄教授指出：“这一模式解决了统一经营、统一管理的问题，但是又带来了法律问题。因为统一经营你怎么经营？开发商现在卖的是空的，到 20 年以后给投资者，现在没有固定下来，那么是在二楼还是三楼？”

同样， 40 年的土地使用期限到期后又怎么办？现在相关法律都缺乏明确、系统、完善的解释。

商业地产最好不要分割产权出售

西单赛特是北京第一家在商业地产的销售上“吃螃蟹”的商业地产项目。当初销售时，将整个项目分拆成很多单元销售给不同的业主，有些单元由赛特商业公司统一经营，有些单元由业主自主经营。这个项目的运作应该说是非常成功的，当时一平米卖到了 5000 美元， 1996 年当年，业主回报就达到 5000 多万元。但是由于在销售时分割了产权，给后续经营造成了一些困难。

对于目前的困难，赛特商业发展有限公司唐志和经理感触颇多：“我们是第一个在商业地产上吃螃蟹的，现在面临的困难也是确确实实的。大的百货公司必然有一个统一经营的问题，麻烦就在这里。还有回报的问题，我们一家一家去算账，花费了大量的时间和精力。我给开发商一个建议，卖商铺还能接受，如果是大的百货公司，不要卖，给我们经营者留一点时间空间。”

中国商业地产联盟专家委员会委员王成荣建议，如果一定要分割产权销售的话，最好先对项目本身做一个很好的研究，然后再做项目定位。根据不同的业态、不同的业主来规划大小不一的切割面积，以满足商业本身的经营要求。

商业地产存在虚假繁荣

由于高额的投资回报，越来越多的有能力的投资者从投资住宅转向商铺。近来，中国商业地产联盟在全国各地展开了针对商业地产项目的调查。商业地产联盟发展部副主任刘博文透露，从调查结果来看，目前的商业地产市场存在虚假繁荣。由于一些房地产开发商纷纷从住宅、写字楼领域转向商业物业开发，商业网点数量迅速增加，网点硬件条件明显改善。但与此同时，也存在着盲目投资与重复建设，隐藏着一定的金融风险。

王成荣指出，目前的商业地产市场有泡沫。虽然前一段时间由于政策原因泡沫有所减少，但还是存在。“这几年商业地产特别活跃，北京商铺的人均面积为 0.9 平方米，这个数字并不高，但是关键在于结构布局不合理。所以有些地区可商业地产能还有很大的发展，但是有些地区由于商铺过分的拥挤，可能将来会有大量商铺倒闭，有些会转入到商业和服务业。所以投资者要分析地产的分布结构。”

黄国雄介绍，现在全国商铺投资的平均利润率仅为 2.1% ，并非人们想象那般有着超额利润。因此，投资商业地产应以长线为主，长线投资风险小于短线投资。

王成荣建议投资者投资商业地产不要抱太高的期望：“我非常乐观地给大家估计一下，比如你花 30 万投资 10 平方米的商铺，假如你的利润能达到 10 ％，那么你的 10 平方米一年销售 20 万到 30 万， 10 ％一年挣 2 万到 3 万，那么你花 30 万购买商铺至少得用 15 年以上收回投资。”

同时，他也表示，投资者不要因此失去信心，欧洲最近的一个调查报告显示，投资回报率最高、最稳定的地产投资仍然是商业地产。“最主要的还是要有一个好的心态，要做长线，不要期望短期内就能收回投资并赢利。”

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