高端访谈

中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌

取消期房预售是一件水到渠成的事情，有一个发展的过程，应根据不同情况区别对待，不能搞“一刀切”。我认为，是否取消房屋预售制度，最终还是要依靠立法程序来决定并解决

8 月 15 日，央行在其公布的《 2004 中国房地产金融报告》中称，“可以考虑取消房屋预售制度。”这个建议立即在全国房地产市场引起轩然大波。对此，以任志强为代表的房地产开发商们群起而攻之。

8 月 19 日，建设部也组织专家及企业召开会议，讨论央行这一建议。结果，会议出现压倒性的观点，认为在目前房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。

为此，《法制早报》记者专访建设部中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌。

是建议不是政策

记者： 8 月 15 日，由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《 2004 中国房地产金融报告》建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。您怎么看待这一建议？

顾云昌：商品房预售制度是由《房地产管理法》规定的，这部法律是由全国人大法制委员会制定并在第八届全国人大常委会第八次会议通过的。所以，即使是取消现行的房屋预售制度，也应当由人大提起修改《房地产管理法》并获得通过。

央行的报告只是一个建议，而不是政策。事实上，央行哪个部门都是可以提这个建议的。因为从长远来看，一个成熟的房地产市场，应该是逐步从预售到现售再到成品房销售的。成品房指的是精装修的商品房，而现在我们房地产市场上销售的多是毛坯房，毛坯房只有在中国有。今后，我们的房地产市场要逐步朝这个方向努力。

总的来说，我认为是否取消房屋预售制度，最终还是要依靠立法程序来决定并解决。

现在不是好时机

记者：您认为，现在是取消房屋预售制度的好时机吗？

顾云昌：现在不是好时机。经过前一段时间的宏观调控，中国经济软着陆还没有确定。在这种情况下，继“国八条”之后不宜出台新的政策。中国的房屋预售制度是有历史原因的。现在的实际情况仍然是开发商资金实力不雄厚，房地产金融渠道单一，因此并非取消期房预售的好时机。现在中国的房地产开发融资的惟一途径是银行贷款，这过于单一。事实上，很多国家的房地产金融融资渠道是很多的，包括银行贷款、股市、房地产信托基金等等。

记者：为什么这一建议是由央行来提出？

顾云昌：央行主要是从防范金融风险的角度提出这一建议的。 2004 年全国房地产开发所筹措的 17168.8 亿元资金中，银行贷款的比重在 55 ％以上，房地产投资自有资金比例在下降，房地产贷款存在较大潜在风险。央行试图通过控制销售方式提高投资门槛，以化解国内房地产金融风险，并从开发源头推动楼市理性回归。

据我推测，即使不取消期房预售制度，银行也很可能在现实中采取期房不贷款的政策。事实上，在南方一些城市，银行已经不给预售房屋的开发商发放贷款。在上海，只有投入开发建设的资金达到工程建设总投资 2/3 以上，银行才会给开发商发放贷款。而《房地产管理法》规定“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 ％以上”就满足商品房预售的要求了。

我建议，目前银行不要取消对期房的贷款，因为银行的风险并不是绝对的。如果项目定位很好，即使是期房，销售情况也会很好，银行就不会有风险；如果项目定位不好，即使是现房销售，却没有人买，银行也是会面临很大风险的。

可能导致房价上涨

记者：在您看来，如果现在取消期房预售，会不会导致房价上涨？

顾云昌：这不好一概而论，不同的楼盘表现不一样。

如果是高档公寓、别墅，取消期房预售对于房价不会有太大影响；如果是中低档楼房，或者经济适用房，就会有一些影响。取消期房预售后，开发商的资金压力会比较大，有可能会减少中低档楼旁的供给，相应的价格就会上涨。

不过影响房价上涨或者下跌的因素很多，中国又非常大，不同的城市情况不一样，总的来说房价的涨跌是很难预测的。

记者：您对此有什么建议呢？

顾云昌：首先，要区分不同的时间。就是说要选择一个好的时机来取消房屋预售制度。等到各项政策落实效应明朗，房地产金融的融资渠道多样化，房地产开发商的实力进一步增强以后，就可以取消期房预售了。

其次，要区别不同的市场状况，政策的出台不能搞“一刀切”，要给地方留有余地。比如说，广州现在已经基本上实现了现房销售，上海则实现了主体结构封顶销售。这两个地方的房地产市场相对成熟，取消期房预售其实是水到渠成的事情。

第三，要区别不同的物业，分别对待。高档公寓、别墅等项目由于供大于求，定位比较高，所以可以实行现房销售。而对于中低档商品房和经济适用房，由于消费者对他们的需求旺盛，如果取消期房预售有可能会导致供给减少，所以不宜取消期房预售。

总的来说，取消期房预售是一件水到渠成的事情，有一个发展的过程，应根据不同情况区别对待，不能搞“一刀切”。

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