政府：暂不取消；开发商：不能取消；央行：建议取消；网民：支持取消

去留之间，难以抉择。

8 月 15 日，中国人民银行在其公布的《 2004 中国房地产金融报告》中，建议取消房屋预售制度，抑制消费者超前购房行为。

央行的报告认为，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

这一建议，迅速吸引了各方观点。

喜欢唱唱反调的任志强，迅速抛出了他的“新万言书”，并预言，如果预售改为现售，则会导致房价上涨，并可能造成恐慌。更有房地产企业提出，由此可能会导致资金链断裂的企业“卷款潜逃”。仔细揣摩，其间不乏威胁的味道。

建设部也组织了座谈会，最终的观点是取消房屋预售将“弊大于利”。此前一直酝酿取消房屋预售的深圳市，在央行报告公布 4 天后宣布，暂不取消该项制度。

与之相反，网民们对取消预售制度表现出的热情空前高涨，尽管开发商说房价会涨。难道网民不怕多掏腰包？不是！他们或许已经无法忍受开发商在预售制度上所做的手脚了，规划随意被更改就是一例。

在我国，商品房预售制度是 1994 年《城市房地产管理法》公布后正式确立的。从设立意图看，商品房预售可以有效地解决开发企业先期资金投入的问题，从而降低房地产业的进入门槛，增加了市场上的商品房供应，对于预购人来说，亦可以用比现房价格低的价格买到商品房。

但问题是，在实行了 11 年之后，如果房地产开发企业仍需要预售制度“输血”，这些企业或许就是“扶不起来的阿斗”，被淘汰掉应属正常。而且，如今的商品房供应已经比较充足。

11 年来，商品房预售的问题却容不得忽视。消费者收楼时才发现商品房面积缩水、装修不合格；这样的遭遇，连明星刘孜都未能幸免，——而她还属于开发商最不愿意得罪的人。

美国房地产协会曾提出，中国的房地产不是法律意义上的房地产。比如，一些开发商将小区内的树木随便移动，这在他们看来根本“不是个事儿”，但在国外却是被禁止的。

无论美国人的看法正确与否，预售制度去还是留，都需要认真对待！

明星刘孜：“着了期房的道”

因为装修问题与开发商始终协调不好，刘孜决定退房。但是开发商告诉她：你拿了钥匙就接受房子了，要不，你就别拿钥匙。刘孜表示不能接受，连房子的面都没见着，怎么能说就接受了房子呢？

□本报记者 夏春春 发自北京

明星遭遇暗箭

预售精装商品房的装修质量问题曾经困扰过很多人，连大明星刘孜也不例外。

刘孜在果岭里社区购买的一栋价值 200 多万元的房子，因装修渗水等问题，要求开发商予以维修，经过 4 次维修不但没修好，反而越修越严重，导致无法入住。在对开发商失去信心的情况下，为维护自己的权益，刘孜决定将开发商告上法庭。

8 月 11 日，演员刘孜与果岭里社区的开发商——北京世纪春天房地产开发公司房产纠纷一案在北京市朝阳区法院开庭，刘孜的诉讼要求除了退房外，还包括返还购房款及支付赔偿金，共计 240 万余元，而开发商在法庭上表示不予退房。

开庭前，业主同时也是明星的刘孜充分利用了自己的身份优势，向开发商施加了相当强大的舆论攻势。

在此案开庭前后的几个星期，各大报纸、电台和电视台都毫不吝啬地给予了大量的篇幅和时间段，一方面是因为刘孜本身的“明星效应”，另一方面则是因为类似刘孜这样的遭遇极具普遍性，所不同的只是房子档次不同、价格不同、地段不一样、业主身份背景有差异；从社会舆论的角度来看，刘孜一方几乎带有“压倒性的胜利”。

开发商一般不跟明星纠缠

京城开发商私底下评价这事都表示，跟大明星斗气实在得不偿失，相比较普通购房人，明星的社会影响力不可小觑。

北京华远地产集团总裁办的一位员工向《法制早报》记者表示，公司有专门的客户服务部来解决投诉和纠纷，据她所知，目前还没有闹到法院不可收拾的案例。

一家总部在南方的大型房地产集团北京分公司的员工也私下向《法制早报》记者承认：开发商都是有问题的，一点毛病没有的开发商目前不存在，但是像刘孜遇到的如此严重的房屋质量问题，在大的品牌开发商那里是不会遇到的。因为，知名的房地产开发商卖楼盘是很讲口碑的，除非他不想再开发二期三期了，否则，大的房地产公司宁可自己吃点亏，也不愿意把事情闹得这么沸沸扬扬的，更何况对方是明星。

刘孜曾经表示， 2003 年，果岭里社区的期房非常抢手，自己是好不容易才买到手的；但到了 2005 年房子盖好后，因为装修问题与开发商始终协调不好，刘孜决定退房，但是开发商告诉她：你拿了钥匙就接受房子了，要不，你就别拿钥匙。也就是说，拿了钥匙就已经失去退房资格了。

刘孜表示不能接受，连房子的面都没见着，怎么能说就接受了房子呢？这也是很多买房人的烦恼，还没有看到实物的时候，就必须决定买还是不买；等房子盖好了，即使开发商的很多承诺没有兑现也必须入住。

其实，这正是很多开发商与业主形成对峙的根源所在，也是为什么业主和有买房打算的人在央行的金融报告给出“停售期房”的建议后，对此持赞成态度的原因。

补充协议要看开发商脸色

那么，如果央行的建议最后被采纳，开发商慑于政策必须出售现房的话，“刘孜们的困扰”是不是可以完全解决呢？作为刘孜的代理律师的袁东梅并不这样认为，她在接受《法制早报》记者采访时表示，刘孜的房子因为装修出现很大问题，导致现在根本无法入住，来回与开发商协调多次情况也没有改善，主要责任在于开发商没有尽到责任，跟预售房制度可能还没有太大关系。虽然说如果是现房的话，房屋质量问题可能会少些，但是并不是说现房就不存在质量问题，作为一般的购房人来说，不是专业的建筑专家和装修专家，还是有很多质量问题看不出来的。

袁律师表示，像刘孜遇到的问题，如果换一个开发商，也许双方早已达成解决方案，而不需要弄到法院相见的地步。

而从 8 月 11 日庭审的过程来看，开发商也不占优势。虽然法庭调解没有成功，但是根据记者采访袁东梅律师的情况来看，在法院判决之前，双方和解的可能性还是存在的。因为刘孜所拍的房屋装修渗水等的照片，作为证据法庭是认可的，而开发商这边并没有拿出对自己比较有利的证据来。

但是，对刘孜而言也有不利的因素。刘孜后来咨询律师才发现，对于精装修的房子，目前国内并没有验收标准，也没有专门针对精装修商品住宅的购房合同，刘孜认为自己签的购房合同里面有陷阱，希望能够通过法庭判决解除这个合同，最后法官是否能够支持这个请求现在还未可知。

律师的意见是，购房人在签一个格式合同后，如果想让自己的权益更有保障，最好跟开发商再签一个补充协议，把需要注意的细节都白纸黑字写清楚，补充协议一般是业主对自家房子的特殊约定或要求。

“把自己担心的问题都用补充协议的方式约定好才不容易吃亏。”合川律师事务所律师张维峰表示，同时他承认，楼盘比较好卖的开发商在不缺买主的情况下，根本不屑于签订什么补充协议，因为格式合同很方便，开发商只需拟一份，所有业主都必须签字。补充协议由于每个业主想法都不一样，所以内容也会千差万别，将来有了问题，对开发商也非常不利；同时，如果每个业主都签个补充协议的话，开发商的售房效率会低很多，所以，很多情况下，业主要签补充协议，开发商就不卖给你了，“反正你不买还有人要买，这完全是个卖方主导的市场，业主是弱势群体”。

袁东梅律师则表示，央行的这一建议主要是从金融风险的角度，抬高了开发商的信贷门槛，减少开发商给银行造成的呆账坏账的比例，并不是为了给购房人伸张正义的，所以是两码事。

但是，上海的张先生不这么认为，他表示，在一些房地产产业链发展得比较成熟的国家，并没有禁止出售期房，但是他们基本上都是现房交易，这是市场决定的。而我们国家房地产业很繁荣，但是不成熟，在预售房销售方面，偏离正常轨道太远了，比如现在的预售房制度对开发商携款出逃、损害业主利益、随便更改规划等问题往往软弱无力。

对金融机构来说，期房停售也只是个建议，如果真的实现，它们的损失也不小。但是对一些权益被肆意践踏的购房人来说，他们是真的期望能有好政策“教训”一下开发商，当然，前提是别让他们多掏钱。

网民：九成赞成取消预售

秦兵表示，与预售相关的《城市房地产管理法》是有瑕疵的、有矛盾的。“一方面，第三十七条说不能转让未依法登记领取权属证书的房地产，就是禁止预售；另一方面，在四十四条又说可以预售。而该条对什么叫预售，怎么样预售又没有太多的规定。”

□见习记者 陆振华 发自北京

绝大多数房产纠纷源于预售

8 月 22 日至 24 日，《法制早报》联合搜狐财经、焦点房产网对网民进行了一项调查，在参与调查的 4681 位网民中，有 88.97% 的网民赞成取消商品房预售；同时， 88.21% 的网民认为取消预售之后利大于弊。

“现房销售，使得房地产销售更加透明，开发商再也不能利用商品房预售来进行欺诈，购房者不再为期房承担风险，商品房市场会更加规范、有序，这样也会逼着开发商实心实意做房子。……房子将回归真正的价值，老百姓得到更的实惠。”一位网友如此评价。

“完全应该取消现行的房屋预售制度。”北京汉卓律师事物所律师秦兵对《法制早报》记者表示。

秦兵说，北京市的预售没有百分之百强制性的规定。“土地使用权等等没拿到就开始预售了，有的是房子刚挖了坑，有的是打了个地基，有的是建起来了。……商品房预售制度是引发房地产纠纷的关键，百分之八九十的房地产诉讼都是预售造成的。”

预售制在实际操作过程中带来了一系列问题。出现的问题包括：开发商将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押、对房屋重复预售、用假按揭骗贷等等。

中国人民大学土地管理系副教授谭峻表示，《物权法》里面有个房地产登记制度，那里面有个预告登记，当时讨论的时候，很多人就提出来现在很多问题实际上就出在预售房上。如果开发商把房子建好了以后再来卖，实际上很多问题都解决掉了。

“中国的房地产经过了 15 年的发展，已经极具竞争力，不再是原来的初级阶段了。在这种情况下，取消预售制度正好是个好时候。”秦兵说，“开发商如果资金有问题，那他就退出啊！”

秦兵表示，与预售相关的《城市房地产管理法》是有瑕疵的、有矛盾的。“一方面，第三十七条说不能转让未依法登记领取权属证书的房地产，就是禁止预售；另一方面，在四十四条又说可以预售。而该条对什么叫预售，怎么样预售又没有太多的规定。”

他表示，这也让开发商有法律空子可钻，这无疑是给取消与否的决策过程增加了障碍。

取消预售可减少物业纠纷

就取消预售房制度对小区物业的作用，北京市建委小区办宣传培训科科长王颖对《法制早报》记者说：“央行取消预售房的建议对物业管理价格应该没有影响，但对在前期物业管理阶段物业管理企业开展工作，减少物业管理纠纷有促进作用。”

她说，现在物业管理纠纷中约 80 ％与房地产开发遗留问题有关，如房屋质量不合格、分摊不合理、随意更改规划、销售承诺不兑现、延期交房、配套设施不全等。

而且目前大部分小区都是边开发边建设边入住，在小区还没有完全具备入住条件，如道路、绿地、公共配套设施等建设未到位，物业管理区域内有在建工程，还在使用临时水电的情况下，就让业主入住，不但损害了业主的利益，也为物业管理工作带来很大难度。

物业管理企业除了要做好日常管理工作，还要在业主和开发商之间做大量解释、说明、协调工作，甚至为开发商“背黑锅”，最后面临业主大会成立后被解聘的尴尬局面。

“所以说，央行取消预售房，一律实行现房销售的举措能够在一定程度上解决上述问题，使开发商、物业管理企业各司其职，各负其责，为物业管理创造良好的外部发展环境，促进社会的和谐发展。”王颖说。

政府：不取消但要加强监管

预售本来都是很正常的事，但目前中国的市场经济还不规范，特别是法制和诚信都欠缺。这种情况之下，预售就出现很多问题

□见习记者 陆振华 发自北京

多个城市表态：暂不取消

在央行报告出炉 2 天后，北京市建委副主任苗乐如明确表示，目前北京不会停止期房预售。他说：“禁止期房预售是央行的建议，我们对此建议没有任何看法。但就目前来说，北京市建委还没有接到任何有关取消预售商品房的通知，一切都按照原定程序操作，开发商没必要过于敏感。”

北京市建委房屋交易市场管理处处长沈洁也表示：“首先，期房预售制度是经过行政立法许可的，取消与否，需要经过严格的法律程序，央行并不具有真正的发言权，因此这个建议短期内实现可能性不大。”他表示，近期北京市建委正对预售制度的执行加强监管，并没有予以取消的政策意向。

沈洁认为，就整体而言，北京市场期房预售的情况非常规范，前段时间个别楼盘未领到预售许可证便进行认购并收取订金的行为遭到处罚后，此类违规现象基本受到控制。而早在 3 月份开始实施的期房预售信息系统，也杜绝了虚假销售、一房多售等问题的出现。

目前，北京、广州等城市明确表示，暂时不取消期房预售制度。

与之不同，深圳市国土房管部门最近一直酝酿取消商品房预售制度。 8 月 17 日，有关人士称，深圳目前正对这一措施进行研究，稳妥而慎重地改革现行商品房销售制度。没想到， 8 月 19 日，深圳国土资源和房产管理局方面就宣布，深圳今后会在商品房预售环节方面加强监管，目前不会取消房地产预售制度。

此前，该市国土房管部门表示，主管部门一直在研究取消房地产预售制度，趋向性的意见是将预售制度取消。但由于这一做法事关重大，对房地产市场影响深远，因此，一定要在逐步稳妥的前提下慎重进行。

当时，关于商品房预售的取消方式，甚至也被热烈讨论。初步的思路是，第一步，政府在土地出让合同中与发展商签订有关条款，约定其所建商品房不得进行预售。但在这一阶段中，并不是全部所建商品房都必须进行现房销售，而只是取消一部分，另外一部分还是可以进行预售。在此基础上，下一步有可能通过立法将预售制度彻底取消。

深圳市房地产研究中心进行的一次民意调查显示，深圳 91 ％的受访者支持取消房地产预售制度。该中心负责人王锋博士认为，以稳妥的方式逐步改革商品房销售制度，对深圳的房地产市场只有好处，没有坏处。

问题在于诚信缺失

就在深圳市变卦的当天，建设部临时组织了“关于商品房预售制度与管理座谈会”。到会 20 多人在对“取消期房预售”建议进行研讨后，大多数的观点认为该建议弊大于利。

与会人员包括深圳万科、天津泰达、中原地产，任志强、潘石屹等房地产开发商，以及中国社会科学院、清华大学、中国人民银行、建设银行等相关单位的负责人。

据参加会议的人士透露，会议结果出现压倒性的观点，认为在目前房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。

一位参加会议的人员甚至形容说：“会上大家吵成了一团，由于参加会议的多为房地产企业，最后还是出现了‘一边倒'的情况。……虽然建设部的官员没有明确表态，但还是基本认同会议上大家形成的观点。”

据悉，建设部此前一直在做有关期房预售方面的调研工作， 2004 年还委托深圳世联做了商品房预售问题的研究，研究结果目前尚未公开披露。

北京市建委一位负责人的担心或许也能说明问题。他认为，现在取消期房预售显然不合时宜，“取消期房预售会加大开发商的投资成本，而这些成本最终会促使房价上涨，最终让消费者埋单”。

此外， 2000 年 10 月，上海曾提高了商品房预售条件。按规定，上海本市商品房预售应达到的工程进度标准由“商品房建筑安装工程的总投资已经完成 25% 以上，或者商品房的建筑基础工程已验收合格”调整为“七层以下（含七层）的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。”

但随预售条件的提高造成一段时间内的供应紧缺，上海房价也快速攀升。

中国人民大学土地管理系副教授谭峻对《法制早报》记者表示，他也不赞成取消预售制度，“出现问题以后马上把它限制掉，这是不可取的，并不是这个制度本身有问题。”

SOHO 中国总裁潘石屹撰文说：在我们了解的情况中，没有一个国家是限制期房销售的。只是一些国家政府管理期房销售的条件，如中国香港、韩国、马来西亚、新加坡、日本，这些国家市场中的期房销售合同要得到政府的承认，才可以在期房期间得到银行的按揭贷款。有一些国家政府是不管理预售的条件，由市场去决定，像美国、澳大利亚和欧洲，房屋在期房期间都是可以进行预售的，在预售期间也可以得到银行按揭的支持。

国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲对《法制早报》记者说：“预售本来都是很正常的事，但目前中国的市场经济还不规范，特别是法制和诚信都欠缺。这种情况之下，预售就出现很多问题。如果讲法、讲诚信，就完全可以搞预售。”

他担忧地说，很多开发商是靠预售房子拿到钱之后把房子盖起来，如果把这个制度取消了，那么很多开发商的半截子工程又得增加，盖不下去。

同时刘文甲也表示，取消期房预售对消费者也可能不是完全利好的消息。“如果房子现在预售，将来不预售了，那房子盖不起来，他不是也得干等着吗？”

银行：与开发商的风险博弈

“为什么这个建议是央行提出来？实际上是我们的金融体系里面出了问题，是银行方面想在银行内部来规避这个风险。这样的风险已经显现出来了。”目前银行住房贷款开展的时间比较短，其风险还没有反映出来。但随着时间的推移，可能坏账的情况就会逐渐显现出来

□见习记者 陆振华 发自北京

“为什么这个建议是央行提出来？实际上是我们的金融体系里面出了问题，是银行方面想在银行内部来规避这个风险。这样的风险已经显现出来了。”谭峻说。

2004 中国房地产金融报告显示，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。

央行统计显示，从房地产贷款的余额看， 1998 年房地产贷款只有 3106.23 亿元， 2004 年底达到 26306.3 亿元， 6 年间年均增长 42.8% 。

这其中， 1998 年居民个人购房贷款只有 426.2 亿元， 2004 年增加到 16002.3 亿元，年均增长 83.0% ； 1998 年房地产开发贷款只有 2680.1 亿元，到 2004 年房地产开发贷款达到 7810.9 亿元，年均增长 20% 。

央行分析认为，房地产贷款中存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

谭峻提出：“开发商绝大部分资金是从银行贷款来的。这里面就是和国外大的开发公司不一样，他虽然也有融资，但他的自有资金所占的比例要比我们国家的大得多。这样一来，银行的压力特别大。如果真的出了问题，实际上我们的银行体系可能就会出现问题。”

该金融报告称，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在 55% 以上。实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付 30% 计算，企业自筹资金中有大约 70% 来自银行贷款；“定金和预收款”也有 30% 的资金来自银行贷款，以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在 55% 以上。

“住房期房预售制度实质是增加消费者的住房信贷，解决开发商的资金不足的问题，等于变相增加开发商的银行贷款，加快房地产开发商的资金周转，有利于房地产业的发展，但同时增加了银行的信贷风险。”国务院发展研究中心市场经济研究所期货证券研究室室主任、研究员廖英敏对《法制早报》记者说。

她说，目前银行住房贷款开展的时间比较短，其风险还没有反映出来。我们刚开始实行住房改革、住房信贷才几年，所以整个的坏账率不高。对银行来说也是个比较好的贷款项目。但随着时间的推移，因为这个是长期贷款，一贷可能是 20 年，可能坏账的情况会逐渐的反映出来。

“不管是个人住房贷款也好，开发商贷款也好，都是增加了银行的贷款比率，总体来讲还是有风险的，一旦房价下跌，银行的风险较大。所以银行希望通过取消预售制度，能够逐渐控制一下银行的房地产金融风险。”廖英敏说。

开发商：现房不比期房好

即使是销售现房，也会有质量问题。最重要的，在房地产产业链中，国家监管政策一定要强硬，让开发商的违规成本高起来，才能让产业链完整成熟起来

□本报记者 夏春春 发自北京

开发商给自己打气

“央行的‘期房停售'只是个建议，不是政策。”记者在采访房地产开发企业的过程中，不断这样被纠正。不过，这句话也是开发商们用来给自己打气的，毕竟，央行是一个绝对有分量的政府部门。

为了阻止这样的政策真正出台，房地产老板们祭出目前已经相当敏感的房价问题。

华远房地产集团总裁任志强在央行报告公布不久就抛出他的“新万言书”，其中对预售制度取消作了如下预言：“如果预售改为现售也必然会在一段时间内让市场的供给短缺，同样造成价格的上涨，这样会随着价格的上涨吸引更多的购买者（包括投机者），那么即使供给量在此后回升也同样无法阻止价格的继续上升，因短缺和上涨造成的恐慌会吸引更多的消费。”

是否会造成市场恐慌，各个房地产老板的观点还不太一致。但是，一家大型房地产上市公司北京分公司的员工还是认可任志强的涨价观点的；并且认为，在国内，取消房屋预售在当前完全不现实，因为任何房地产公司开发楼盘都是同样的一个程序，拿地、批项目，建楼的同时卖楼盘，如果改为纯现房销售，小的房地产公司只有死掉，大的也会感到资金紧张，不敢大规模开发，势必会造成供应紧缺，从这个角度来看，该政策的出台确实需要慎重。

吃亏的是买房人

上海望源房地产公司董事长季宝红向《法制早报》记者表示：现房销售当然是房地产发展的趋势，但是现在取消期房销售却不是最好时机。一直在上海从事楼盘开发的季宝红提出，即使是国内房地产发展得比较成熟的上海，取消期房可能还要等个三、五年呢。目前，在政府正对房价进行调控，市场大环境并不太好的情况下，再来一个禁售期房，会让整个行业吃不消。

其实，央行的建议本意在于引导开发商用更多的自有资金而不是银行贷款进行房地产开发，希望减少该行业“空手套白狼”的可能，“房地产行业获利丰厚，门槛也低，一个项目组都可以开发楼盘，这时业内公认的是事实”，一位业内人士这样评价。门槛过低，行业主管部门没有更为严厉的管理措施，使得“开发商们违约成本相当低”，而且随着房地产行业的政府调控和稳定房价政策的出台，有业内人士担心，一段时间内，由于获利减少，会出现不少开发商卷款潜逃的现象。

记者质疑：难道这些开发商难道不怕法律惩罚吗？该人士笑称：“公司倒闭还不容易？特别是有法人的外衣，进入司法程序很难的，在这之前，资金转移，然后合理破产，吃亏的是购房人，因为他们的首付已经掏出去了，银行的按揭贷款也就到了开发商的账上了，全额都收回了。然后，开发商可能还欠着施工队的工资，甚至赊欠建材的费用，就这样一笔勾销了。这也是为什么央行的建议出来，好多房地产公司老板反应那么大的原因，一旦形成政策，后路就切断了啊。”

形成行业垄断？

一家大型房地产公司北京分公司的员工表示，期房禁售虽然会造成一段时间的供应紧张，但是对于基础雄厚、现金流充足的大公司来讲还是能挺过去的，真正难过的是那些小公司，期房停售后，像那些对银行依赖性高现金流不足的企业，可能“马上就完蛋了”。

这也引发了另一些人的担忧。从事房地产行业研究的叶先生就向记者表示，期房停售引发业界洗牌，小公司和能力不足的房地产公司倒闭了，剩下的公司就不多了，但所剩的肯定是具有绝对压倒性优势的企业了，叶先生担心，这些少数企业会形成行业垄断，这对普通购房者来说也不是什么好事。

叶先生表示，目前在广东虽然出现了现房销售的情况，那是当地房产商竞争太激烈的结果，由于过度竞争，使得赚钱已经变得不那么容易，所以，好多南方老板都挤到北京来了。不过北京也不是容易淘金的地方，虽然很多南方房地产公司的实力和规模远超北京本地公司，但是关系和资源比不上本地公司，在批地、拿地方面的成本居高不下，就让房地产商的利润大打折扣。

在这一方面，深圳万科集团就是个典型例子，它在北京开发的楼盘地段几乎都在五环以外，而且，大部分都是作为现房出售的。但他们的出发点并不是现房销售，因为作为期房，五环的房子并不好卖，但是深圳万科是“产品开发高手”，它可以将社区和户型设计得比较完美，用实物来吸引人，因此，万科的房子作为现房卖的时候已经是第三、四期了，开盘一、二期的时候卖的还是期房，这也算是“曲线救国”。叶先生表示，万科的产品还是很吸引人的，作为期房卖， 7000 元 / 平米卖不出去，等到作为现房来卖时，可能 10000 元都能成交，成本控制不住，只能靠产品取胜。

一位去年刚刚搬进新居的北京律师表示，虽然很多业主在第一眼看到房子的时候都有失望的情绪，——毕竟先前预期得太好了，但是在目前，真让他们买现房他们未必肯，因为每个楼盘最后都会至少剩几套大户型的房子，面积大、总价也高，这样的房子寻找买主也必定要费些时间，有意向的买主也要看到实物后才敢签约。所以，期房好还是现房好还要用“相对论”来研究。

这种说法不无道理，北京街头，甚至有开发商打出“珍藏尾房折上折”的广告语，不失幽默，却也是无奈之举。

叶先生认为，一部分购房者可能因为一些开发商的不规范行为对期房很失望，因此对现房有很高的期望，但其实，即使是销售现房，也会有质量问题。最重要的，在房地产产业链中，国家监管政策一定要强硬，让开发商的违规成本高起来，才能让产业链完整成熟起来。

房屋预售“四大罪状”

一、开发商可将已抵押的商品房预售或者将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；

二、房地产开发企业开发商不能如期完工，或未能如期交付有关部门验收，可能会导致购房者未能如期取得产权证；

三、房地产开发企业预售商品房后，席卷预售款项逃匿导致烂尾楼；

四、消费者收楼时才发现商品房面积缩水、装修不合格，小区园林随意更改等等。

购买期房“四项原则”

1 ．签约前查验开发商的资质登记、资信情况、是否具备五证，并最好查验原件；

2 ．一定要研读格式合同，了解期房风险知识，签定完整的补充协议；

3 ．合同签定后，催告开发商即时办理预售登记和办理产权证；

4 ．聘请房地产专业律师作为购房代理。

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