土地专家评说《物权法（草案）》

“我个人对物权法的期望，是它能够超过部门法律法规，超过以往的法律，能够迈上更高的层次。现在的草案，我看起来还不是太解渴，没有原来期望的那样。”

“比如宅基地使用权，我觉得现在的规定，和我们的现实相距太远。” 7 月 31 日，中国土地勘测规划院党委书记黄小虎在评价《物权法（草案）》时认为。

他的依据在于， 2004 年中国土地勘测规划院曾和北京市搞过一次调研，结果发现，“北京市农村宅基地隐性市场非常活跃，尤其是城郊结合部，农村宅基地 20% 、 30% 甚至更高的比例都进入了隐性市场。”

为此，黄小虎提出，鉴于农村宅基地隐性交易大量发生，《物权法（草案）》想加以限制其实是限制不住的，应该以改革的思路管理农村宅基地。

根据土地专家及官员的说法，物权法跟国土资源部门的关系非常密切，而且在一些法律的衔接和改革的思路上，及采取的对策等方面，影响非常重大，但是综观目前的《物权法（草案）》，关于土地等方面的规定，却在思路上显得有些滞后。

未给修法提供原则性规定

“按照现在的《物权法（草案）》，下一步我们修改《土地管理法》、《矿产资源法》，想通过物权法找到原则性的规定我觉得非常难。”国土资源部法规司副司长王守智一直对《土地管理法》和《矿产资源法》的修改比较关心，看过《物权法（草案）》之后，他认为跟自己的期望值有一定距离。

相关专家向记者透露说，《土地管理法》修改和《土地征收征用条例》在国务院和国土资源部今年的年度立法计划里都有，“而且位置靠前，属于年内要出台类的法律法规。”

王守智认为，集体建设用地的流转，应该成为建设用地的补充。比如宅基地，“农民除了承包地之外，还有就是宅基地，我觉得应该在权利上给它一定的灵活性，不是只在本集体内使用，而是可以在建设用地上流转。”但是，这一思路显然没有体现在《物权法（草案）》中。

据此，他认为，对比国务院去年下发的 28 号文（即《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》），《物权法（草案）》的规定甚至还退步了；因为在 28 号文中，有农村集体所有的建设用地使用权可以依法流转的规定。

对于不动产登记的规定，王守智认为，尽管草案做了原则的规定，但对于这项比较复杂而具体的工作，并未解决实际的问题。“是不是先以土地部门登记为主？”他建议说。

对于《物权法（草案）》没有涉及矿产资源问题，王守智认为有些不妥，因为现在矿产资源滥采、浪费现象很严重；如果不做规定，将来《矿产资源法》跟物权法衔接起来会很困难。“在其他国家，物权法里也对矿产资源做了规定。”

“从物权法的制定来看，我们部里上次也开过会，难度比较大。首先跨越不了的就是土地的二元体制。”王守智提出，《物权法（草案）》对此的规定，还是停留在原来的思路上，“这对将来的改革可能指导性不够。”

他建议，物权法的制定，应该采取渐进的思路，“可以考虑先出台物权法大纲，把物权的一些基本规定先搞清楚。”

不动产应区分土地和房屋

在中国土地勘测规划院副总工程师张晓玲看来，这次《物权法（草案）》中的“国家保护私人的所有权，拆迁、征收私人的不动产，应按照国家规定给予补偿”是个亮点。

“不动产按照国际惯例应该是土地加房子，而征地拆房子，肯定要涉及到私人不动产，从这个角度来说，物权法把不动产这个概念拿来，就是农民有权就土地和房子获得补偿。而在以前，房屋被称为地上附着物，现在等于是对房屋的补偿加大了力度。”

记者就此向全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明求证时，他表示，“拆迁、征地的问题，在起草物权法（草案）当中也是作为一个重点进行研究的。”对于纠纷最多的补偿标准问题，“《物权法（草案）》明确讲有国家规定的按照国家规定办，没有国家规定的，要给予合理补偿。”

但他同时认为，“对于这个问题，物权法作出了原则性规定，但是物权法不是一个征收征用法，我想以后还需要有专门的这方面的规定。”

对于人们普遍关注的住宅土地使用权 70 年期满后可以续期，张晓玲对记者分析说，“这其实在以前的《城市房地产管理法》中有规定，年限届满，如果继续使用的，应当于届满前一年提出申请，土地使用者未申请续期，或者虽申请但未获批准的，土地使用权国家无偿收回。”

只不过，我们国家的土地出让是从 1987 年左右开始，到目前为止，还没有遇到过这种 70 年期满的情况。

未脱离部门立法怪圈

“我国立法在由计划经济向市场经济转轨，一些立法带有强烈的部门色彩，但法律出台后又对政府形成了约束，这在逻辑上出现了怪圈。”中国土地勘测规划院党委书记黄小虎对这一问题十分关注。

黄小虎提出，现在的《物权法（草案）》，“有些思路基本上还停留在上个世纪 90 年代初我们对问题的基本认识，基本没有反映 90 年代中期一直到现在差不多 10 年来我们在改革、在探索方面的一些成果，包括我们现在提出的一些改革的方向问题。”

他认为，以往的立法带有部门色彩，这很正常。“问题在于，在实践中已经形成障碍了，那么我们在制定物权法这样更根本的法律时，能不能很好地把以往复杂的问题梳理一下？我感觉现在的物权法基本上还是承认以往的既成事实。”

中国人民大学土地管理系教授林增杰对此比较认同，“我个人对物权法的期望，是它能够超过部门法律法规，超过以往的法律，能够迈上更高的层次。现在的草案，我看起来还不是太解渴，没有原来期望的那样。”

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