房产新政效应调查之北京篇

房产新政对做长期投资的北京炒房客并未产生太大影响，他们以租养房，并且相信这样获取的收益回报率更稳定。而对以短期炒作为主的炒房客，新政使他们受到很大冲击，为减小投资风险，解套后他们可能转战一些中小城市

就在一系列房产新政颁布实施之后，北京的楼市看起来要比上海平静得多，房价也没有出现太大的波动，很多炒房客似乎也是“处变不惊”。

逃税有方

“政策调控对我的长期投资基本没有影响。”在接受记者采访时，邓为（化名）始终都强调自己做的是房产投资，不算炒房。

“从 1998 年开始做第一项房产投资到现在，我还没有失手过。”对于自己的投资眼光，邓为相当有自信。目前他手上有四套房子，既有以租养房，也有打算出售的，但他并不急于出手。

据邓为介绍，他已经在房产投资上投入了几百万资金，而这些仅仅是首付款，其余部分采取的是银行贷款。

1998 年，邓为买的第一套房子就在燕莎周边，付了两成首付。正是这套价值 300 万的房子，给邓为带来了第一笔房产投资收入，虽然月供两万左右，但每月租金差不多能拿到 3 万。这样一来，每月除去养房开支，还能净赚将近一万。“这套房一直都是以租养房，如果顺利的话， 8 年就能付清贷款。”

邓为所购置的房子基本都是高档楼盘，而且地理位置相当好。除了燕莎的房子外，他还在赛特附近、望京等地都进行了房产置业。“我在望京买的是 TOWNHOUSE ， 2001 年买的，这是离市中心最近的 TOWNHOUSE 。当时买的时候，每平方米才 7000 多元，现在已经涨到一万两千左右，我相信以后还会涨，所以暂时没有出售的打算。”

对于自己这几年投资房产获得的回报，邓为却不愿多说，他只告诉记者，“基本能保证回报率在 20% 。”相比之下，他相信以租养房获取的收益回报率更稳定。“炒房子，不如做房东踏实。”

曾经也去上海做过房产投资的邓为，认为北京的房产市场还是比较稳定的，“ 2000 年去上海的时候，买了一套房子，每平方米 5000 元左右。半年后，当我再过去看的时候，已经涨到了每平方米 8000 元，涨得太快了。虽然从 2002 年到现在，北京的房价一直在涨，涨得也很快，但价格浮动绝对不会这么大。”

对于政府接连出台的调控政策，邓为却并不是很在意，“北京的房价还会涨，如果不是做短期投资（买完房立刻转手卖掉以赚取差价）不会受到太大的影响，至少目前我自己不会在近期着手新的投资计划。”

至于“自 6 月 1 日起 ，对个人购买住房不足 2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”这条规定，邓为告诉记者，上有政策，下有对策。要想避税，还是有办法的。“这在行内是公开的秘密。如果买卖双方达成意向，先会签订合同并对合同进行公证，假如这套房子买了才一年，那双方可约定一年之后即购买住房满 2 年后，再办理产权过户等相关手续。这样一来，依旧可以不交营业税。”

被套之困

并不是所有的投资客都像邓为那么走运，饱受新政之苦的炒房族也不在少数。记者在采访中发现，那些基本没受到新政影响的基本都是进行长线投资、以租养房的投资客，相反那些以短期炒作为主的行为受到了较大的冲击。

虽然上海是温州炒房团的主战场，但最近几年，也有不少温州人北上征战。其中，有相当一部分人都是通过北京浙江商会介绍来京炒房的。

当记者联系到北京浙江商会时，有关工作人员告诉记者，商会里有不少人都参与炒房，面对一系列的房产新政，对未来的投资计划也是小心翼翼。“虽然很多人自己也有资金，但毕竟只是小数目，大部分还是要依靠银行贷款，而禁止转让期房的规定无疑是大大提高了投资风险，弄不好就砸在自己手里，资金运转不通畅，高额的利息和贷款也是不小的开支，根本耗不起。”

来自温州乐清的 叶 先生，最近一直忙着为自己的 10 套公寓寻找买家，虽然委托了中介公司，可最近的房源实在很丰富，而他的公寓又是高价位的，一时之间还真是很难脱手。“虽说房子比买的时候升值了不少，可现在卖不出去也没用啊。自从央行加息后，贷款负担加重了，每月光按揭就得将近十万，再这样下去根本吃不消。”

靠着做生意， 叶 先生也挣了不少钱，为了这 10 套房子，光首付就搭进了数百万，可眼下房子卖不出去，如果出租，万一租不到好价钱，不但赚不了反而会亏本。“一旦解套，我就尽快撤出北京，去一些中小城市，投资成本和风险会相对小一些。”

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