房产新政效应调查之上海篇

新政策规定包括：从今年 6 月 1 日起，凡购买非普通住房的，按 3 ％税率征收契税；从 6 月 1 日起 ，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，应全额征收营业税；将购买超过 2 年（含 2 年）的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过 2 年（含 2 年）的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。普通住房的标准包括：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；单套建筑面积在 140 平方米 以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下。

一些上海人在政策出台前就已经预感到了什么，并停止了炒房。但是大部分只是蛰伏，并不是退出。在他们看来，上海，是无法被替代的炒房投资“圣地”

以阻击过热的房地产投资为目的而出台的加强房地产税收管理的《补充通知》在上海炒房客看来毫无悬念，“我在过年的时侯就已经基本中止了投资，所以这个新政策我都不用关注。”因炒房发家致富的阿华（化名）这样说。

与他的观点和做法基本一致的是他的上海老乡阿奇（化名），“我在２月份的时候就停止了这方面的投资。”这两位上海房产投资者对此的解释是，早就感到上海房产投资过热，价格太高，政策迟早会出面干预。

至于为什么时间选择得刚刚好，二位都归结为自己在这一领域浸淫多年的经验和投资眼光好。

“我无所谓，政策干预很正常，因为没有一个国家会完全放任房地产市场自由发展。投资这个领域就要有这个准备。现在不干预就错过了最佳时机了。”阿奇说得很有学术味道。

“上海房地产发展得过快过热，必须要降温了，几个月内（价格）涨两、三倍的情况很不正常。”阿华，另一个上海炒房人如是说。

前不久，阿奇在武汉的江汉路买了一个商铺，位置在武汉来讲是比较繁华的地带，价格比起上海来低了一大截，但阿奇还是觉得不值，“上海去年在城市建设方面总投资为 2600 亿，武汉是 500 亿，不及一个零头，武汉的投资价值怎么比得上上海。”所以阿奇不打算转移投资，至少不会转到武汉去。“上海去年第一季度的ＧＤＰ跟北京比，是 7 ∶ 4 ，其他城市就不用比了”。

但对于今后两年内会否再次出手，他也说不好。 6 月 1 日 施行的《补充说明》炒房人也不能视若无睹。在这个新政策下，按原来的规则玩是肯定不行的。但是，阿奇并不认为这个政策让上海楼市的炒房团“哀鸿遍野”，“总会有些傻瓜存在的，买了不该买的房子，赔是肯定的，但是绝对没有某些媒体炒的那么厉害，譬如我，基本上（每个房产）都盈利了。”

“我为什么那么留恋上海？”当阿奇重复这个问题的时候，可以听见他话音中的笑意，似乎这个问题实在太幼稚。作为回答，阿奇只是继续深入比较了武汉和上海的投资环境，“就拿我在武汉买商铺的经历来说吧，遭遇了很多霸王条款，这在上海是没有的，上海毕竟是作为国际大都市发展了这么多年了，在刚刚起步的时候，这些情况肯定也是有的。但是现在武汉要发展，这些可能就是障碍。”

阿奇认为，在炒房方面，上海本地人并不比名动全国的温州炒房团和山西炒房团差。比如阿奇在武汉也遇到了一个温州炒房团，“温州人里面有很厉害的，但是我遇到的这个团的水平很一般，我的眼光比他们要好，我买的地段比他们的好很多。”

武汉人的保守也给阿奇留下了很深的印象，“武汉的房屋贷款有 160 亿吧， 2005 年已经还了一半多，提前还款挺普遍的。”中国人传统的“欠债还钱”的硬道理在市场经济的风险投资面前受到质疑，“其实上海人刚开始也一样傻，但是渐渐跟着外国人还有香港、台湾人学会了，现在有 8 万多外籍人士在上海工作， 60 万台湾人移居上海，很多台湾人就在上海炒房子，他们还专门做了这方面的数据分析，思维跟内地人不一样，我是说炒房投资方面。”

阿奇最近跟一个台湾人走得很近，交流炒房经验，觉得颇有收获。阿奇认为，这种交流很好，不过（他们的经验）不一定适合，所以不一定非要拿来用。

“上海人就是在这些海外人士的带动下开始炒房投资的，有一个很有名的笑话，是讲摩根斯坦利有关人士在媒体上发言，说上海楼市有泡沫（就是让大家观望一阵子），结果一周后，他们自己吃下了两个楼盘。你看，美国人也玩阴的，表面上劝你不要买，结果自己暗里买。”

阿奇讲这个圈里流传的笑话不是要反美，而是告诉记者，商机是夹带在政策、规则的漏洞中的，任何规则都会有空子可钻的，就看你是不是能够发现了。

阿奇间接地说出了不会撤出上海的原因，“（《补充通知》）出来后，不是说暂时可以完全歇手了，我认为还有‘十大抗跌地段'，另外还有‘十大楼盘'，如果凭自己的眼光找出来，还是可以赚钱的，上海还是最有投资价值的城市。”阿奇自己的心目中显然已经有了“十大路段”的初稿，不过傻瓜才会拿出来公布。

阿奇认为自己在炒房过程中失败的经历是“该买的没买或者买的不是最好的”，这就跟“投资眼光有关了，时间越长，这种失误就越少”，没有赔的很厉害的。“前段时间有媒体报道说在上海炒房被套，或赔的很厉害的，我觉得纯粹是炒作，个案，说明不了什么。当然，傻瓜总是有的。”

阿华跟阿奇一样在地段最好的陆家嘴拥有房产，他们也同样见证了上海房价疯涨的黄金时段，所以，在被问到 6 月 1 日 的政策时，他也表示有预感会出台这样的政策，所以春节就停止了继续投资。

当然，两个人同为上海人，又在上海炒房，说不定会在一起交流经验，互通消息。不过阿华还是注意到了大批房产中介公司在这一段时间里的倒闭关门。

从 2002 年至 2004 年，上海房价以每年二成的速度疯涨，房地产中介公司也随之如雨后春笋，遍地都是。这些中介公司的倒闭也宣告了上海的炒房热潮暂告一个段落，但是未来还会唱响怎样的续曲，大家很期待。

阿华将手上的房产都租出去了，现在不是适宜交易的时候。投资方面，阿华决定下一步投入商铺和写字楼，目前暂时没有政策限制这方面的投资，还有很大空间可做。阿华觉得未来两年之内，住宅楼方面可能不适合进行较大投入，这之后会稳定下来，“这对上海楼市是有利的。”

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