地方政府调控房价是“两难命题” 开发商对行政手段调控房价持异议

在上海楼市出现抛售现象的同时，北京楼市不仅出现“封盘惜售”现象，一些开发商还逆市操作，涨价放量销售楼盘。在这轮房市宏观调控中，北京并没有受到实质性影响，楼市价格依然坚挺

降价？不可能

在中央正努力平抑房价的大背景之下，阳光上东的这一举措实在有点“顶风而上”的嫌疑，这种囤积居奇的行为也被一些媒体指责为“为富不仁”。

“降价？不可能，不可能！你看看这两天的报纸，一季度北京的房价涨成什么样了，平均每平方米都涨了 523 元了。” 5 月 11 日，北京阳光上东楼盘销售员刘森自信地对《法制早报》记者分析说。

此前有媒体报道，因为认准房价大势将继续走高，阳光上东已实施“封盘惜售”策略，期待获取更好的利润回报。在中央正努力平抑房价的大背景之下，阳光上东的这一举措实在有点“顶风而上”的嫌疑，这种囤积居奇的行为也被一些媒体指责为“为富不仁”。

“我们现在是封盘了，一直持续到 6 月底。”刘森直言不讳地说。他还告诉记者，现在想买阳光上东楼盘的房子，只能先作登记，填一个认购意向书，其中包括房子的估价，但实际售价还要以开盘价格为准。

“意向书没有任何约束力，我们不保证认购者到时一定能如愿拿到房子。”刘森强调说。阳光上东的做法虽然只是个特例，但也从中多多少少地折射出北京楼市是何等“霸气”。

上海抛售 北京封盘

5 月 11 日，中央七部门联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。

4 月 27 日，国务院引导和调控房地产市场的“八项措施”出台。 5 月 11 日，中央七部门联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。

“八项措施”出台，直接导火索是以上海为龙头的长三角房价增长过快。其中， 2004 年底，上海市内环房价比 2002 年涨了 3 倍多。因而，“八项措施”下发后，反映较快的地方政府大多也是长三角地区。

显然，判断这些举措最终能否起到平抑房价的效果还未时尚早，但据上海当地一家媒体报道， 4 月 18 日至 24 日这一周，上海全市楼盘总成交量比前一周减少了近 20 万平方米，住宅成交均价为每平方米 8792 元人民币，而在一个月前，上海市的商品住宅房均价还超过 1 万元人民币。

此外，进入 4 月后，上海提前还贷量比前 3 个月翻了一番以上。其中，一次性提前还贷的客户非常多，约占全部提前还贷量的 80% 。而在近期提前还贷的客户中，以江浙一带外地人居多。而部分投资客之所以选择一次将贷款还清，以便将房子出手，是由于银行已堵死了一年内转按揭。

然而，在上海楼市出现抛售现象的同时，北京楼市不仅出现“封盘惜售”的现象，一些开发商竟然逆市操作，涨价放量销售楼盘。一系列迹象表明，在这轮房市宏观调控中，北京并没有受到实质性影响，楼市价格依然坚挺。

北京市统计局 5 月 8 日公布的一组数据表明，商品房销售价格比上年同期上涨 6.5% ，比上年四季度上涨 1.9% 。其中，在住宅类中，普通住宅和高档住宅售价分别比上年同期上涨 8% 和 8.9% ，均创下全市 1998 年以来的房价最高涨幅。进入 4 月后，北京房价更是一路攀升；据北京市建委的月度统计报告显示，北京当月商品房均价为 5112 元 / 平方米，同比上涨 11.2% 。

另外值得注意的一个细节是，央行和银监会开始介入房地产宏观调控，将对八大城市的房地产贷款进行全面调查。在这八大城市中，上海、杭州、南京、宁波等热点城市一一在列，惟独没有北京。这是为什么呢？

中国房地产协会秘书长顾云昌对《法制早报》记者分析认为，国务院这次宏观调控主要是针对房价增长过快的城市，防止大起大落，相比于上海、南京等城市，北京前几年的房价基本上是平稳增长，即使是今年一季度房价涨幅较快，但也低于全国平均 12.5% 的增幅，因而不属于调控范围之内的“房价涨幅过快的城市”。

但是，也有专家认为，这种分析是不足以服人的，因为它忽视了北京房价的基数一直处于高位运行这样一个事实。

此外，中国的商品房开发定位始终是坚持以居住为主、以市民消费为主，政府的目的是想让更多的老百姓有房住。因此，即使房价是平稳增长，但结果还是让大多数老百姓买不起房，这又有何意义呢？难道政府对此没有任何义务吗？

价格坚挺的“硬道理”

在高昆看来，北京房价上涨不上涨，现在主要是取决于银行贷款政策，因为中国的房地产目前主要是靠银行支撑。

政府这次调控房价的最终目的在于稳定经济，并不仅仅在于挫低房价。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，一些人指望通过这次宏观调控大幅度降低房价，实际上是对“八项措施”的误读。

强大的市场需求，是北京房市不断走强最根本的原动力。不过与其他城市不同的是，北京所处的特殊位置，使得这种市场需求更加坚固和更具有诱惑力。作为全国的政治、文化中心，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层、涉外机构等庞大的“集团购买力”，而且还聚集了一大批身价不菲的演艺界明星。这些群体买房更多的是看重地理位置和房屋品质，而对价格考虑甚少。

此外，房地产行业已成为大多数城市的支柱行产业，同时也是一个利益渗透力非常强的行业，并与一些地方官员有着千丝万缕的联系。因此，当国务院把调控房价的责任交给地方政府时，实际上是给后者出了一个“两难命题”，其结果很可能是做做表面文章而已。

一些开发商也许是看透了地方政府的心态，所以在思想上并没有引起多大震动，更何况这轮房价宏观调控并不属于首次，以前类似的政府调控也没有取到多大效果。如今，一些房产开发商甚至对政府介入房价调控的行为产生了质疑。

北京宣颐房地产开发有限公司董事长高昆告诉记者，中国房地产已不是国有资本垄断的市场，政府不能采用行政手段调控房价，而应该任由市场进行自我调控。事实上，对房地产市场进行宏观调控是一件很复杂的事情，如果采用行政手段不仅取不到效果，反而使行政权威受到了挑战。

“阳光上东楼盘开发商是北京一家很大的国有企业，按道理它最应该支持政府决策，但是，事实上它还采取了封盘惜售的手段，这对房价无疑将起到推波助澜的作用。这是为什么呢？我们民营房地产开发商还能怎么做呢？”不过，高昆告诉记者，据他了解，大部分房产开发商并没有惜售的想法。

高昆认为，相比于南方城市，北京的房价还是较低。同样的采光标准，由于纬度的关系，北京每亩地的建筑平米数低于南方。而且，供暖设施也加大了房屋的成本。经高昆估算，建造同样的房屋，北京所需成本高于南方城市大约 30% 。因此，尽管南方城市房价可能有所下降，但“北京房价坚挺还是有一定道理的”。

在高昆看来，北京房价上涨不上涨，现在主要是取决于银行贷款政策，因为中国的房地产目前主要是靠银行支撑。

“北京房价应该是缓慢地上涨，但不管怎样，起码不应降。”高昆说。

需警惕外资投机

一旦受到抑制，很难保证其他城市里的房产投机资金和国际游资不流入北京，到那时，北京的房价可就要像脱疆的野马了

顾云昌认为，北京虽然此次不在政府调控的第一批名单中，但是政府管理部门应该密切注意进入北京房地产市场的资金流向，切不可掉以轻心。

“一旦受到抑制，很难保证其他城市里的房产投机资金和国际游资不流入北京，到那时，北京的房价可就要像脱疆的野马了，政府想干预也难了。”顾云昌对记者说。

顾云昌的想法并不是危言耸听。到底有多少用于投机性购房的国际热钱没有被政府掌握？目前还不得而知，但数额肯定不低，有专家说 20 多亿美元，也有的说是上百亿美元。

4 月，美资背景的扬子基金整体收购位于北京三元桥的远洋新干线的一座酒店式公寓。据悉，此单交易价值 3000 万美元，折合人民币 2.50 亿元左右。在扬子基金收购远洋新干线之前，摩根斯坦利、美林集团、凯德置地都已先后进入了北京市场，交易涉及的资金总额将近 50 亿元人民币。

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