房地产价格高涨的成因比较复杂，仅靠几项简单措施还是很难彻底理顺房地产市场秩序，使其进入良性发展轨道。

综合运用财税、金融、法律、行政等手段，是政府对房地产市场进行宏观调控的有效方式。

4 月 23 日 ，中国人民银行行长周小川在博鳌论坛上表示，目前全国的房地产价格很不平衡，大多数城市的房价在上升，其中有一些城市上升过快。周小川“善意”地提醒那些关注利率变化的房地产商和购房者们要提高风险意识，并暗示央行对部分城市畸高的房地产价格不会熟视无睹，“该起的作用我们一定要起”。

清理房贷

4 月 27 日 ，国务院常务会议明确提出要求金融机构清理整顿住房贷款。而在此之前，银监会已确定对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、 青岛、重庆 8 个房价增长过快的城市作为清理整顿房地产贷款的试点

尽管对中国房地产泡沫的说法仍存在很大的争议，但房地产存在局部过热以及结构失衡的情况是毌庸置疑的。为了挤压泡沫，中央和各地政府出台了各项宏观调控政策，通过金融、税收等杠杆对房地产市场进行控制和管理。

其中最引人注目的是央行于 3 月 16 日 上调个人住房贷款利率和首付款比例及 3 月 26 日 国务院出台的稳定房价的八点意见（简称国八条），另外拟开征房地产税、营业税等举措也被传得沸沸扬扬，这些政策都显示出决策层对房地产过热的担心和抑制房价的决心。

4 月 27 日 ，温家宝总理主持国务院常务会议，再次提出加强房地产市场引导和调控八项措施，其中明确提出要求金融机构清理整顿住房贷款，以防贷款风险。

而在此之前，银监会已确定对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆 8 个房价增长过快的城市作为清理整顿房地产贷款的试点，对各类房地产（土地储备）的贷款及风险状况、房地产开发项目资金的来源与销售情况，以及有关房地产贷款规章制度的建设和执行情况等进行检查。

在市场化手段短期内不能收到明显效果时，再次祭起行政调控的大旗，这种调控意图再次体现了有中国特色的行政手段加市场手段的宏观调控之道。

不是“一刀切”

这次对房地产市场的调控更多地采用结构性调整，而不是一刀切的手段，表现出宏观调控的成熟

2003 年的“ 121 号文”主要是针对房地产供给实施的数量调控，强化了对房地产开发的贷款管理。随后国务院发布的“ 18 号文”将开发商的自有资本金比例由 30% 提高到 35% ，这意味着在一个房地产项目中，银行贷款减少了 5% 的比例。迫使市场化的开发商调整房地产开发速度和资金结构，避免资金掣肘的被动局面。

此次国务院和银监会之所以下大力气清理房贷市场，是因为房贷市场存在大量的违规操作，将房地产市场积聚的大量风险传导、转移至金融机构，有可能加大或引发潜在的金融风险。

数据显示，目前商业银行房地产贷款累计增加 1023 亿元，占全部贷款新增额的 76 ％。在房价快速上涨的同时，全国房贷增速也高速增长，这可能会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。

央行此次调整房贷政策，就是要提醒商业银行增强风险意识，防范房地产信贷风险，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行限制，以抑制投机性购房的贷款需求。

不难看出，这次对房地产市场的调控更多地采用结构性调整，而不是一刀切的手段，表现出宏观调控的成熟。比如针对区域性过热问题提出“因地制宜”的原则，比如遏制大面积高档住房的增长，重点支持中低档普通商品住房和经济适用房。

从 2002 年 8 月央行首次发出“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”预警后， 121 号文件对房地产信贷业务管理的强化和两次调高个人住房贷款利率的相继出台，调控政策开始对供求双方实施双向调节。

客观地讲，货币政策的变化收到了一定的效果，但效果不是很明显，周小川也坦言央行的这些货币政策对房地产过热及房价增长过快“作用不是太大”。

统计显示，今年一季度全国房地产开发投资 2324 亿元，同比增长 26.7% ，继续高于投资整体增速，同时，全国住宅价格平均上涨了 12.5% 。显然，房地产市场宏观调控任务依然艰巨。

央行会否加息？

业内人士认为：加息更多的是提示购房者和银行房贷所隐含的风险，引导他们加强风险意识。但这一措施涉及面广，会对经济运行中的其他要素产生影响，能不用尽量还是不用

央行作为制定国家货币政策的决策者，在已出台部分货币调控政策后，还有哪些货币工具可供利用？比如，缩短房地产商还款期，促使房地产商降价销售，压缩利润；规定贷款利润上限值、放大购买地皮专项贷款的比例，从而降低开发商成本。而市场猜测最多、最敏感的就是加息了。

央行是否会通过加息抑制房地产过热？《法制早报》记者为此采访了几位著名专家学者。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，利率是否还会调整主要取决于核心物价指数。房地产业作为一个利率敏感部门，对于整个利率的走向会具有越来越大的影响力。而加息主要对处于边缘状态即贷款风险比较高的人影响比较大。

社科院金融研究中心 易宪容 教授则认为，不断的加息和微调是国家宏观调控的需要。至于加到多高程度，待房价慢慢平稳下来，利率也就会平稳下来。

对加息持异议的北京华远集团董事长任志强认为，加息这种抑制需求的方式不能从根本上解决市场的供需矛盾。美国加了 7 次息之后，房价还是继续往上涨。因此，仅靠加息很难实现平抑房价的目的。

一位不愿透露姓名的业内专家也认为，加息更多的是提示购房者和银行房贷所隐含的风险，引导他们加强风险意识。但这一措施涉及面广，会对经济运行中的其他要素产生影响，能不用尽量还是不用。

如果真要加息，也应该存贷款利率同时加。因为如果只提升贷款利率，而存款利率不变，对于银行来讲，按揭业务就会更加有利可图，银行也将更加努力发展这一业务，从而加大金融风险。另外按揭提高也导致购房成本增加，使中低收入家庭购房门槛更高了。

目前房地产价格高涨的成因比较复杂，市场上存在的问题也比较多，仅靠几项简单措施还是很难彻底理顺房地产市场秩序，使其进入良性发展轨道。不是一个政策就能决定房价升降的，调控房价需要货币、财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，是政府对房地产市场进行宏观调控的有效方式。

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