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案情简介 我是某电脑公司的职员，我的朋友郭某是某中学的教师。 2001 年 5 月，我通过报纸得知本市一家房地产开发公司出售经济适用房，就打算自己购买一套房屋。但根据我所在城市的相关政策的规定，只有具备本市户口的人才有权购买经济适用房。我虽然有经济能力购买，但却由于没有本市户口，所以无购房资格。于是我就找到朋友郭某商量，并且口头约定，由我以郭某的名义购买经济适用房一套，商品房由我实际占有、使用。随后，我出资 20 万元，由郭某与房地产公司签订了买卖合同，产权人登记为郭某。 2002 年 8 月，郭某以该房屋的产权证作抵押向银行贷款 15 万元，借给其弟做生意。贷款到期后，郭某却无力偿还，银行遂要求变卖实现抵押权。请问：我是否可以向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，并要求法院确认郭某的房屋抵押行为无效。

北京 刘先生

律师视点 本案是一起房屋确权纠纷，争议的焦点是谁应当被确认为房屋的真正产权人？

您以郭某的名义购买房屋属于无效民事行为，因为根据《中华人民共和国民法通则》 58 条的规定：“凡以合法行式掩盖非法目的的行为属于无效民事行为之一。”

本案中，您并没有购买经济适用房的资格，但为取得该房屋，以郭某的名义购房，实际上属于以合法形式掩盖非法目的，理应认定为无效。郭某虽然没有实际出资购房，但他具备购房资格，并且是以自己的名义签订了购房合同，并被登记为房屋产权人，符合房屋买卖合同的生效要件，所以郭某实际取得该房屋的产权。因此，郭某依据《中华人民共和国担保法》相关规定抵押房屋是合法有效的。

至于您与郭某之间则形成了一般侵权债务关系，郭某从您那里取得的购房款，在您的购房行为被确认为无效后，郭某的行为在性质上属于不当得利，应当返还您购房款。

牧远律师

本栏目由牧远律师事务所主持

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