在央行近期出台调息政策以及上海市府出台遏制房价“四道金牌”后，上海的房市进入了极为微妙的焦灼闷烧状态：一方面，持币观望的气氛弥漫开来，人们认为加息周期还将延续，市府的决心正在显现，不可轻举妄动；另一方面，卖家依然坚信，上海房市的上升周期仍将在 2005 年延续，他们出价坚挺，加价也决不手软。

这样一种状态是如何形成的？“积怨”多年的上海房市能否走出闷烧状态，实现“软着陆”的目标？

买房人中有超过 60% 为投机性的

最近一轮上海房价的飙升是从去年 11 月开始的，一直延续至今，地产中介和房地产商对记者的描述是：“房子卖疯了”，“大家都只担心买不到房”，“买楼的外国人都成群结队”。

这轮涨势的大致经过是，从去年 11 月份开始，宏观调控影响逐步淡化，一股大约 10 亿美金左右的外资忽然入市，随后，国内人士纷纷跟进，中高档二手房市场极其活跃。此次骤然升温一直延续至今，甚至春节前后的淡季交易量都未减少。

可以佐证的是， 2005 年 1 月，上海中心 11 个城区楼盘均价为 9204 元 / 平米，比去年同期上涨 30% ，这个月新增供应住宅项目价格超过 8000 元 / 平米的占到 50% 。

记者从地产中介、地产商、地产交易中心等处得到信息，根据他们的综合判断，去年 11 月以来，上海买房的人中有超过 60% 为投机性的购房。

其中颇有意味的是，“上海楼市中的外资有 95% 都是投机性的。”美国洛克菲勒集团之下一家物业公司亚太区高管对记者评估。

如此狂热的“投机”背后，上海房地产“收益率”究竟如何？一般而言，投机地产要么出租，要么卖出。

首先看“出租收益率”，上海申银万国证券研究所有限公司最新计算的上海租金收益率已下跌到了 4.4% ，处于全国最低水平。更有甚者，上海一些区块的租金收益率甚至不足 4% 。

接下来就是卖出的“投资收益率”，投机者必须最终将房子卖给自住者以求“脱手”，否则，倒来倒去，都是投机者卖给投机者，游戏无法继续。而自住者的购买力取决于他们的可支配收入。

根据研究显示，以今年 2 月上海房市的情况看，上海的房价收入比已经达 13 倍以上。

这样看来，在上海房价持续飞涨，租金收益率一路阴跌背后，经过数年多轮炒作，上海地产市场的供求关系已经被严重扭曲。

官方口径是“上海的地产肯定会升值”

纵向观察，上海这轮房市是从 1998 年开始启动的。 1998 年上海住宅平均销售价格 3026 元 / 平米，到 2004 年年底，上海住宅的平均销售价格已经达到 5500 元 / 平米。其中，商品房平均价格为 8124 元 / 平米，静安、长宁、徐汇、虹口等 6 个中心城区的平均价格均超过 10000 元 / 平米。

从 2002 年开始，上海房价开始如脱缰的野马，越奔越快，尤其是 2003 年和 2004 年这两年，市区房价涨幅每年都超过 30 ％。

在一路飙升的过程中，现实的需求、政府的推手与投机者的炒作始终交织在一起，而其中有形的强力调控之手可谓“居功至伟”。

在上海房地产发展初期，为了解决需求相对不足的问题，上海市政府连续推出购房退税、蓝印户口等利好型诱导措施，并大力宣传“租房不如买房”。

与此同时，上海市政府还加快旧城拆迁速度，制造刚性需求。在做大需求之际，政府始终对土地供应量实行偏紧的政策。这种局面下的供求缺口自然越来越大，房地产价格的上扬自是题中应有之意。

在通过调控供求关系推高房地产市场之外，上海市政府还直接进场调节房屋价格。从 2003 年开始，上海市政府建造 3500 元 / 平方米的安居房，这些拆迁户的安置房地处上海外环以外，而当时在外环线以内的部分楼盘的价格也就在 4000 元 / 平方米以内，如浦东的锦绣华城刚开盘的时候只卖到 3500 元 / 平方米左右。

远郊安居房的定价直接刺激了外环以内房地产价格的扶摇直上。“政府建立一个价格坐标，外环线外的安居房成了坐标的底线。”

他们甚至直接“推介”上海房产，在多个公开场合，上海的官方口径是，“欢迎到上海来投资房地产”、“上海的地产肯定会升值”。

当务之急是“挤破”泡沫

现在的问题是，泡沫已经形成。“如果不对巨量的需求泡沫进行梯度性精准打击和定向爆破，靠放量促稳定的作法只能带来新的追捧热潮。” 上海中瑞市场研究有限公司总经理朱锋对记者说。

对需求泡沫的挤压必然意味着房价的下挫，以及账面泡沫转化为现实沉淀的风险。

然而，“现在上海的房价是不能降的，哪怕是持平都很危险。因为一旦悲观情绪开始蔓延，市场的非理性将带来难以承受的结果。”上海市某区房地产交易中心的人士对记者说。

这是一种颇有代表性的看法，在上海被称为“保卫房地产泡沫”。“这样下去，总有一天要大爆发。” 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者说。

基于上述种种担忧，上海市政府近期提出“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的房政大略。同时，政府准备搞 900 万平方米的中低价房在外环线之外，其均价约为 4500 元左右。

另外在财税方面，从 2005 年 3 月 7 日起，上海个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依 5% 的税率征收营业税。

但投机者将 5% 的税收新政理解为“重大利好”。上海一家大型地产商高管对记者分析：“这项政策是告诉要卖房的人，房子最好一年后再卖，现在卖房要收税。政府希望二手房市场略微的冷一冷，如果炒房人持续放量，房价就会下跌。反之就会持续向好。”

同时，中低价房一如当年的“安居房”一样，可以起到价格垫底的作用，并在比价效应下，支撑整个上海房价再涨。这样一来，市府希望房价稳定的政略被投机者广泛理解为，政府至少会保证房市不跌，投资者笃定投资房地产稳赚无赔。

如此，上海的房产泡沫成为了一个危险的游戏。但事实上，上海不可能拖着这个泡沫太久。根据我国学界对于房地产周期的研究，其最长周期为 7 — 8 年。尽管上海此轮增长已经超过了 7 年，但“在中国经济软着陆，增长放缓的背景下，上海地产将势必经历一次周期性调整。上海整体房价水平在今明两年将出现下跌，累计跌幅在 20% — 30% 。”一家上海知名证券公司的研究人士说。

如果一旦正常的回落周期刺破当前地产泡沫，那么后果将难以承受。综合各方意见，权衡利弊，当务之急是告别托市心态，对需求实行定向爆破，挤压房地产泡沫。

据接近上海政府的人士透露，一些措施可能正在拟议中。比如，由“新房住满一年可以不交营业税”转变为“新房住满一年后才准上市”的硬性规定政策；征收房地产增值税等。

诚然，既是软着陆，就不可能在很短的时间内实现。考虑到上海地产多方因素，其间充满了不可预知性和复杂性，调控需要大智慧和大勇气。（相关报道见 9 版）

①凡本网注明“本报”的所有作品，版权均属于法制早报，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明“来源：法制早报”。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。

②凡本网注明“来源：XXX（非法制早报）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

③如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请在30日内进行。

※ 联系方式：法制早报网络部 电话：010-84710314

法制早报网络部制作 文章版权归法制早报所有