高端访谈

中国房地产协会秘书长顾云昌直称

中国房地产市场没有多少泡沫，但并不代表局部没有泡沫。

总的来说，楼价慢慢上涨是正常的，中国的楼市是不会崩盘的。

上海的房价飞涨，让建设部中国房地产协会秘书长顾云昌不得不劝导人们，不要到那座城市买房，而 4 年前的 2001 年，他还很欣赏上海的“低房价、高房租”。

记者： 2004 年我国房价上涨幅度达到 15.2 ％，房价过高已成为全社会共同关心的问题。您认为影响 2004 年房价上涨的因素有哪些？

顾云昌：主要是需求很旺盛，相对来说，市场供给不足，也就是供不应求。我认为这是最主要的因素。同时，整个金融投资环境又放大了这一问题，促使房价攀升。

记者：能具体分析一下吗？

顾云昌： 2002 年商品房的竣工面积与商品房的销售面积之比为 1.2 ∶ 1 ， 2003 年这个比例是 1.12 ∶ 1 ，而 2004 年是 1.02 ∶ 1 。从这组数据可以看出来，商品房的实际供给比例在逐年减少，供应与需求的结构不完全对称。 2002 年以前，空置房面积每年都在增加， 2003 年则下降了 5 ％， 2004 年的下降幅度则达到了 15.6 ％。可以看出，存量房在减少，老百姓去年把过去几年积压的房子都买了。供不应求，这是房价上涨的最主要因素。

另外，要跳出房地产市场来看待房价上涨的问题。从整个投资金融环境来看，股票市场长期熊市、存款负利率、资本市场不发达等因素也是造成房价上涨的因素。由于人们投资楼市的收益比银行利率高，很多人把买楼当成了一种储蓄，民间资本缺少投资渠道，纷纷涌向楼市。

土地价格上涨、原材料涨价及 2004 年一些金融政策使得开发商的融资成本增大，这些都增大了的房屋的成本。

还有，人们有一个习惯——买涨不买落，大家都有一种心理预期，认为房价会继续上涨，于是买的人更多，再加上少数开发商趁机炒作，整个楼市就出现了 2004 年这种快速上涨的情况。

记者：对于高房价，房地产商说是由于“地荒”造成的；而国土资源部明确表示土地供应量并没有减少。您怎么看待这个问题？

顾云昌：国土资源部提供的数字与市场并不合拍，市场上并没有看到土地。加之现在城市拆迁十分困难，一定程度上影响整个工地的竣工速度。

从目前情况来看，无论是土地供应量，还是银行贷款，都是紧缩的。所以，要加大土地供应量的增加速度。现在的问题是土地不能流通，地都在政府手中。要是能把土地所有问题、征地问题解决，农民进城了，土地不紧张了，供应量就会加大，房价有可能降下来。

记者：在您看来，央行的加息政策是否能够达到预期的效果？对于市场的供给与需求，及自住型客户、投资型客户各有什么影响？

顾云昌：现在央行的加息政策是从抑制需求方面入手，其目的是打击投资型需求。通过金融杠杆来调节，这是世界各国通行的做法。

我认为，央行的想法是对的，也有一定的作用，但是具体效果则有待实践检验。它也有可能伤害一部分自住型购买人群，特别是中低收入人群。另外一个情况是，中国很大，不同的地方情况很不一样，所以不能搞一刀切。总的来说，加息政策是有利于市场平衡的。

记者：现在有一种观点是房地产市场的泡沫太多了，您怎么看？

顾云昌：从经济学角度看，泡沫是资产价格的虚涨，房地产市场的泡沫是指商品房售价远超过其实际的价值，涨幅过快。

中国的房地产市场没有多少泡沫。第一，从全国来看， 2004 年一年涨得快了，涨幅达到 15.2 ％，西部是 7 ％，中部是 9 ％，东部是 16 ％～ 17 ％，但是，过去几年的涨幅基本都在 3.5 ％左右。可能在一些地方开始出现一些泡沫或有泡沫的苗头，但是根本谈不上充满了泡沫和破裂、崩盘；第二，全国总体没有泡沫并不代表局部没有泡沫。前两三年，在一些地方，如杭州、上海等城市，出现年均房价上涨二成或二成以上，导致三年房价翻了一番的情形。可以认为，上海、杭州的楼市是有泡沫的。

总的来说，楼价慢慢上涨是正常的，中国的楼市是不会崩盘的。

记者：如果一个工作了几年的年轻人，有不多的一些积蓄，现在也有买房的需要，但是在目前这个情况下又比较犹豫，您有什么建议吗？

顾云昌：如果他个人确实有这个需要，买房是用来自己住，手中也有钱，那为什么不买房呢？北京的楼市没有泡沫。如果是在北京，现在当然可以买房。如果是在上海或者杭州这些房价涨的没谱的地方，买房也不是为了自己住，那我劝他还是不要买房了。

（详细报道见 11 版）

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