抵押登记已拍卖的土地

■经典指数：

★★★★☆

■经典原因：

①一块 7 万多平方米的土地引发跨省官司。

②中行江西分行手中的“法宝”被拍卖

③广西省南宁市邕宁县行政违法，中行江西分行败诉。

■出场律师：

欧亚嘉华律师事务所律师 张树国

欧亚嘉华律师事务所律师 陆小玲

■案情回放■

一块 7 万多平方米的土地，从投入使用到被查封、被拍卖，经历了 7 年，最后，该土地还卷入了一起贷款风波，由此引发一起跨省官司。

2003 年 11 月 15 日早晨，中国银行江西省分行（以下简称：江西分行）方行长一如既往地到达办公室，他欣慰地看到，银行内的工作有条不紊地进行着。然而，没过多久，方行长便被一则消息震惊了——广西省南宁市中院昨天（ 2003 年 11 月 14 日）在《南国早报》第 36 版刊登了拍卖公告，将邕国用（ 1999 ）字第 0270034 号《国有土地使用证》项下的土地使用权进行拍卖。

这块土地一直是江西分行握在手中的法宝，他们贷给江西省外商投资企业物资总公司（以下简称：物资总公司）的近亿元贷款，就是用这块土地做的抵押。

2004 年 1 月 30 日，江西分行一纸诉状把广西省南宁市邕宁县国土资源局推上了被告席，诉称：由于邕宁县国土资源局作为负责办理土地抵押登记的行政主管部门，在办理土地抵押登记过程中没有尽到相应义务，为已查封而不能用于抵押的土地办理了抵押登记，造成了江西分行没法处置抵押物，这是行政违法行为，严重损害了江西分行的合法权益，请求法院依法判决邕宁县国土资源局赔偿其 3600 多万元的经济损失。

这块被抵押的 7 万平方米的土地（邕国用（ 1996 ）字第 0270034 号， 1999 年换发新证，证号为邕国用（ 1999 ）字第 0270034 号，系同一宗地），坐落在广西省南宁市邕宁县南蒲二级公路的五公里处。 1996 年，该土地的使用权归南宁伟业房地产开发有限公司（以下简称：伟业公司）所有。 2000 年 1 月 4 日，南宁市中院作出民事裁定书，查封了伟业公司该宗土地使用权。

伟业公司是基业公司与外商合资组建的，从属于柳沙集团。由于基业公司未偿还所欠发智公司债务， 2000 年 7 月，发智公司从柳沙集团手中接管伟业公司。接手之后，伟业公司所有公司资料文件等均未移交给发智公司，发智公司并不知道伟业公司名下的这块土地已经被查封。

同年 9 月，江西分行与物资总公司、伟业公司（已经被发智公司接管）签定了抵押合同，后者愿意将邕国用（ 1999 ）字第 0270034 号土地证项下的土地使用权作为抵押担保物，用于担保 1997 年 12 月 31 日，江西分行向物资总公司发放的 1200 多万美元的贷款。原来的贷款合同约定，该笔贷款利率按季浮动，期限 9 个月。 1998 年 9 月 30 日，经过江西分行与物资总公司双方的协商，该笔贷款的期限延展至 1999 年 6 月 30 日。

2001 年 1 月 12 日，江西分行与伟业公司到邕宁县国土资源局办理了土地抵押登记手续，邕宁县国土资源局予以登记，并颁发了邕他项（ 2001 ）字第 D0709 号土地他项权利证明书给江西分行。 2003 年 11 月 15 日，当江西分行准备处置该土地抵押物时，才得知该抵押物已经在 3 年前，在他们签定抵押合同前就已经被查封。而截至 2003 年年底，物资总公司的这笔贷款还欠本金 1183 万多美元，利息 498 万多美元。

情急之下，江西分行把邕宁县国土资源局告到邕宁县法院，邕宁县法院依法进行了审理，并把物资公司、伟业公司作为第三人列入审理。 2004 年 8 月 8 日邕宁县法院作出一审宣判，判决认为，邕宁县国土资源局办理抵押登记行为违法，但是并没有直接造成江西分行的经济损失，邕宁县国土资源局的违法行为与江西分行的经济损失之间不存在直接的必然的因果关系，江西分行也举不出相应的证据予以证明，因此江西分行提出的要求 3600 多万的赔偿不予支持。

江西分行接到判决后不服，于 2004 年 10 月 9 日向广西省南宁中级法院递交了行政上诉状。同年 11 月 30 日，南宁中级法院公开审理了此案。第三人物资公司两次都没有出庭应诉。 12 月 8 日，南宁中级法院下发了行政判决书，认为该贷款的无法收回，与邕宁县国土资源局的违法登记行为不存在直接的因果关系。江西分行的贷款财产权的直接侵权人是原审第三人物资总公司，江西分行应当向其行使追偿贷款的权利。此外，江西分行还可以向伟业公司行使索赔权。

■争议焦点■

抵押是否有效

江西分行： 2000 年，原告与江西省外商物资投资总公司、南宁伟业房地产开发有限公司签定赣中信押字 2000 年第 QF1001 号抵押合同，将邕国用（ 1999 ）字第 0270034 号土地证号项下的土地为赣中信字（ 97 ） 720102 号贷款提供抵押担保，并于 2001 年 1 月 12 日在邕宁县国土资源局办妥了抵押登记。

伟业公司： 2000 年 9 月 26 日，三方签定抵押合同时，国有土地使用登记卡上并未记载有关该抵押物被查封的事宜，该土地使用权应视为符合法律规定的合法抵押物。

2001 年 1 月 12 日，抵押合同依法经土地管理部门办理了抵押登记，邕宁县土地管理局出具土地他项权利证明书，确认该抵押物的第一权利人为江西省分行。但遗憾的是，双方约定抵押金额的币种约定不明，加上借款合同中未重新约定还款期限，造成了该项抵押登记行为严重瑕疵，抵押行为的效力需重新判定。

抵押担保？债权转移？

江西分行：南宁伟业房地产开发有限公司自愿以邕国用（ 1999 ）字第 0270034 号土地证号下的土地使用权进行抵押，可见，该土地成为第三人江西省外商物资投资总公司偿还所欠贷款的来源，也是原告债权得于实现的保证。

伟业公司：原告与物资总公司签订的借款合同，期限延展期至 1999 年 6 月 30 日。而抵押合同 2001 年 1 月 12 日生效。在借款合同清偿期限已届满的情况下，三方签订抵押合同时并未另行确定主合同的还款期限，意味着抵押合同生效第三人即须承担债务，原告即可据此以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押的目的在于担保债的履行，而本案中，抵押已失去了作为债权担保的意义，无形中加大了第三人的担保责任，直接导致债的主体变更，由第三人直接替外商公司清偿债务，抵押实质上成为债的移转，严重损害了第三人的合法权益，违背了抵押人签订合同的初衷，违反了民事活动的公平原则。

谁造成了损失

江西分行：第三人南宁伟业房地产开发有限公司明知（ 1999 ）字第 0270034 号《国有土地使用证》项下的土地使用权已被法院依法查封，仍以该宗土地使用权的所有者为名并以此作为抵押物与原告签定抵押合同，造成贷款金无法收回，应当承担过错责任。

法律应敬畏生命的尊严

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