已“试点” 但未“开征”

物业税试点的骤然提速意味着其开征日期已为时不远。物业税不单是地方税改革的一个突破口，它还将对购房者产生影响，但其总体负担却不会上升。

　　“现在，已经定了要搞物业税。” 2 月 26 日，在国务院发展研究中心、美国林肯土地政策研究院主办的“中国城市房地产税费改革国际研讨会”上，国家税务总局副局长许善达表示，目前正在进行试点，“这个试验，是为将来改革做准备的，就是物业税税基的决定，由现在的政府决定改为市场决定。”

此前，许善达向记者确认，国税总局已确定在北京、重庆、江苏进行物业税试点，最终，全国将有 5 个地区就此进行试点。

但是，与之前媒体热炒的“开征物业税将会拉低房价”不同，在试点进行了近两年之后，房价并未出现任何波动；原因在于，媒体误将“试点”认为是“开征”。实际上，目前进行的试点，采取了“真实数据，空转运行”的方式。

权威专家同时向记者透露，物业税开征后，购房者的总体负担不会提高，甚至可能“不升反降”。

试点突然提速

2 月 26 日，国务院发展研究中心透露消息称，拟于年中选择一个地级市进行试点，全面摸清登记该市的公、私不动产，构建数字化城市模型，试点方式为“真实数据，空转运行”，使设计出的方案尽可能接近实际的检验。试点结果最终报送国务院作为决策参考。

此前，财政部、国税总局确立的物业税相关试点，已在秘密状态中进行了近两年时间。

这项名为“房地产税模拟评税”的试点，是财政部、国税总局在 2003 年批复的；试点被放在了北京经济技术开发区。按照北京市地税局的说法，这是我国建立的第一个与物业税制改革有关的试点；其试点期限是自 2003 年 5 月至 2004 年 12 月。在试点被确定之后，房地产税模拟评税系统开发单位通过招标方式加以确定。

2004 年 9 月 7 日，重庆市政府发出《关于成立重庆市房地产模拟评税试点工作协调小组的通知》，其中提及，“为支持财政部和国家税务总局在我市开展房地产模拟评税试点工作，经市政府同意，决定成立重庆市房地产模拟评税试点工作协调小组。”

2004 年 12 月 2 日，全国地方税工作会议在江苏省苏州市结束。国家税务总局副局长王力为江苏省带来一个利好消息：在继北京试行房地产模拟评税试点后，江苏将成为扩大试点的 5 个地区之一。至此，财政部与国税总局拟安排的试点地区，已有 3 个落定。

那么，试点确定的条件是什么呢？以北京经济技术开发区为例，按照财政部与国税总局的说法，其“税收、房屋、土地等有关资料比较丰富、基础管理工作扎实、技术力量较强”。

具体目标确立

之所以在谨慎中行进，与此项改革事关重大有关。 2004 年 11 月 23 日，国家税务总局科研所、福建省地方税务局联合主办的“中国地方税改革与发展高级研讨会”在福州举行；国税总局地方税务司司长赵兴玉受副局长王力的委托出席。

福建省地税局的一位官员告诉记者，赵兴玉司长向与会者透露，国税总局已初步提出了将房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地使用费等税费合并为统一的物业税，建立与中国社会主义市场经济相适应的科学规范的物业税的具体目标。

另有接近财政部的知情者告诉记者，物业税肯定是被作为地方税改革的一个突破口；这一思路最早是由财政部提出并报国务院的，按照该思路，物业税将成为地方的主体税种。

“物业税在西方是地方税，特别是县一级的主要税种。”中国税务学会副会长、中国人民大学教授安体富对记者分析说，酝酿开征的物业税，从发展角度来看，将是地方税的一个重要税种。

物业税的“多赢格局”

“地方税已经到了非改不可的地步，专家学者，特别是地方的一些官员，对这方面的要求比较强烈。”福建省地税局科研所副所长杨纯华认为，自 1994 年分税制改革以来，由于地方税制相对比较滞后，导致其与地方现实的矛盾越来越尖锐。

国税总局地税司的一位官员曾提出，现行地方税中，有几个税种还是 20 世纪 50 年代初由当时的政务院颁布实施的，如车船使用牌照税、城市房地产税。

接近财政部的那位人士也提出，现在地方的财政很困难，特别是县乡以下，在农村税费改革以后，中央一时拿不出钱补这个窟窿，使这个窟窿越来越大，债务也越来越严重。几位权威专家告诉记者，中国的县乡债务规模已超过了 1 万亿元的规模。

种种情势，使以物业税为先导的地方税改显得尤其突出。杨纯华认为，尽管种种问题不会随着物业税的推出迎刃而解，但至少可以大为缓解。

此外，由于物业税会被分拆在 40 年至 70 年内征收，而地方政府由此可以得到一笔稳定的税源，“收税其实是个剪羊毛的艺术，羊毛你肯定不能连根拔起，而要一茬茬地来。”有关人士提出。

物业税还会对购房者产生影响。但安体富教授提出，物业税推出后，对个体消费者而言，除了房价可能要降低之外，还要保证他其负担不会大幅度升高，“对部分群众，恐怕还要适当降低其负担。”

杨纯华算了一笔账：以一套 50 万元的房屋为例，若按 0.5% 的税率计算，购房者每年应交纳的物业税为 2500 元，折算到每月为 208 元，“这可以视为尚未超出普通家庭的承受能力。”

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