甲公司因向乙单位借款，将其名下的某大楼抵押给乙单位，并办理了登记，期限至2002年12月10日（现已注销）。王某于2000年向甲公司购买了该大楼底层门面房一间，但甲公司在向王某出售该门面房时，没有告知王某该房抵押的情况，也未告知乙单位其出售门面房的事实。后甲公司告知王某，他们之间的买卖无效。王某诉至法院，要求确认他与甲公司之间的房屋买卖合同有效。

根据《担保法》规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可向抵押人清偿。

该解释第六十七条是对《担保法》第四十九条规定中过多考虑抵押权人利益而忽视善意第三人利益、对可以采取其他补救措施维护转让行为效力的情况欠缺考虑的补充，该解释虽没提及转让的效力问题，但从其内容看，转让已登记的抵押物未履行通知、告知义务，转让行为并不当然无效，而是保护善意取得来维护转让行为的效力，排除抵押权对受让人的对抗。在本案中，被告甲公司转让处于抵押中的门面房虽然既没有通知乙单位，也没有通知原告王某，但原被告间的房屋转让行为并非当然无效，而抵押登记已于2002年12月20日注销，即作为抵押权人的乙单位与作为受让人的原告王某在抵押物设定抵押后又发生转让直至抵押权消灭的过程中并未因此造成利益上的不平衡，亦则达到了立法保护抵押权人抵押权得以实现的目的，因此原告王某与被告甲公司的房屋买卖合同有效。

张家港市人民法院协办

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