14．6％！杭州商品房均价从上半年的6613．9元／平方米，暴跌至现在5651元／平方米，这个暴跌比例在相关媒体迅速传播开来，它是杭州楼市遭遇的最低谷。

和杭州一样，楼市一直处于只涨不跌的北京，在杭州楼市遭遇尴尬的情况下，还将“坚挺”吗？而与杭州相近的上海，楼市会崩盘吗？

杭州楼市跌价

学者：地产泡沫哄抬楼市

浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授用“虚拟需求”的词来形容杭州楼市。国家统计局景气中心土地专家张海旺更加直接，他说：“杭州楼价是被炒高的”。

杭州市房管处一位资深官员对记者说：“你知道吗？杭州人购置商品房用于居住的比例在整个购置数量中只占11%！政府有时希望在一定程度上，一些开发商和房地产经纪人去制造‘无房可买’的假象，所以杭州会有排队买房的现象。89%的房子被作为投资对象进行经营，其中一部分被炒房者们控制和垄断，炒房团和置业商是不管市场真正需求的，他们会想尽一切办法抬高价格。当需求成为虚拟，当价格成为泡沫，当炒房团和置业商从这一团乱麻中抽身，就应了那句话，抬得高摔得疼。”

地产中介：宏观调控带来降价

也有相当一部分开发商和专家认为，“房价上涨与炒作无关”，“房地产没有泡沫”。北京华远集团总裁任志强表示，到目前为止，没有任何一个数据可以证明房价是被投资者炒上来的。

河北爱地房地产开发有限公司销售经理张英说，中国经济高速发展，内需拉动房地产价位上扬，杭州围西湖而建的城市格局以及杭州经济的快速发展，不是一个简单的“泡沫说”所能解释的，杭州目前房地产价位的下挫只是市场规律变化中的一个小插曲，无碍大局，也无碍将来的平稳发展。

在杭州从事了9年房屋中介工作的辛向东经历了杭州房屋从1000元每平米到10000元每平米的发展过程。他认为国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》和央行１２１文件，在近期杭州楼市跌价事件中发挥了作用，政府完善住房供应政策、加强经济适用房建设和管理、增加普通商品房供应、建立和完善廉租住房制度、控制高档商品房建设、发展住房信贷、强化管理服务等宏观政策，构成了对包括杭州在内的楼市价位的冲击。

上海也有崩盘之忧？

上海地产经纪黎佑起给记者传真了一份资料，该资料显示，统计部门针对1000户家庭的入户调查，超过八成的上海被调查居民家庭认为，目前上海房地产业发展状况过热或偏热。而表示在今明两年没有购房意向的711户居民家庭中，有483户是因为目前房价太高而无力购房。

去年以来，上海房价呈现了快速上涨的态势，超过了市民消费承受力。2004年，上海楼市不得不面对全年高达20%的涨幅。如此猛涨，上海会不会受到杭州楼市的影响，也出现崩盘之势？无论是专家还是业内开发商，大家普遍认为，上海楼市将逐步回归理性发展，不必恐慌。

上海市政府参事、上海社科院房地产研究中心研究员张泓铭认为，近年来上海房价增长偏快的原因有三：其一，真实需求涌动，外地来沪人才和不少上海市民为居住购买房屋；其二，未来需求被迫过量地提前释放，大规模的动拆迁导致中低收入阶层超前购房；其三，消费性投资过热。张泓铭认为，消费性投资过热是房价飙升的“罪魁祸首”。

专业房地产咨询机构美的行(上海)近日完成的一份报告称：据对新盘案场分析和观察，2004年5月1日以后，新盘成交下降，意向性客户弃单现象较多。高价盘开始回落，浦东一楼盘单价跌幅超过1000元/平方米。

同创集团副总周奕先说，上海楼市中单价上万元以上的楼盘被称为高档楼盘，一个单价在15000元/平方米的楼盘下降，如果以下降1000元/平方米计算，仅占总价位的7%，比例很低，不足以影响楼盘的整体价位。并且，开发商降价有多种考虑，比如资金出现缺口，清尾盘等，所以没有必要出现恐慌。

专家认为，从一些发达国家和地区房价变化历史的经验来看，房价在短期内上升过快可能会带来长时间的萧条。房价持续快速上涨，一方面提高了上海的商务成本，另一方面还会影响到居民的购买力。适当加大房地产市场的宏观调控力度，抑制房价的过快上涨，无疑有利于上海房地产业的健康发展。

北京依然坚挺？

2004年对于中国房地产业而言是不平凡的一年：先是年初抑制投资的宏观调控政策；紧接着“8.31土地大限”；“大限”的余波未平，10月又传来了央行9年来首度“加息”的消息……

而今年的房价也是不断看涨，眼看就要进入2005年，对于明年房价的走势，更多的人趋向于涨价，但不管是涨是跌，至少北京楼市不会受到杭州风波的影响。

明年房价会缓慢上升？

就在日前召开的第六届中国住交会上，众多开发商众口一辞，“涨”声一片。万通地产主席冯仑、万科集团董事长王石、华远集团总裁任志强以及中国房地产业协会等一些行业协会的负责人在论坛上纷纷预言：从供需来看，房屋仍是稀缺资源，房价还会持续平稳上涨。

“北京明年的楼市应该肯定不会下跌，但是其上涨态势将趋于缓慢。”国家发改委产业发展研究所黄汉权博士认为，今年房价上涨的步伐加快的原因，主要有四点：第一，目前北京的市场形势是需求大于供给。现在北京工作的群体中，有住房需求对象的一般是25岁－40岁之间的人。另外，有相当一部分外地人会选择在京购房，因此，这两方面的需求将是北京房地产需求高居不下的主要原因。第二，中国目前处于工业化和城市化加快阶段。高工业化推进时期，农村剩余劳动力家属将要迁到城市居住。虽然受到资金收入限制，但是他们当中也是有一部分潜在需求的。第三，在供给方面，由于中国人多地少，城市扩张用地将受到国家保护耕地等法律法规的限制，这就意味着，对土地开发商来说，有限的开发用地将使房价不可能降落下来。第四，成本因素影响房价。我国进入快速增长时期，所以原材料价格是高价位的，今年我国的GPD是10％左右，明年预计也将在8％。因此，对于房地产所用的钢材、水泥等价格下降不大，如果成本略微上升状况的话，房地产开发成本上升，也会驱动房产价格将会上升。

根据以上的分析，黄博士表示，总体上明年的房价将是缓慢上升的趋势。而北京成业行在对北京2005年房地产预测分析中，也表示整体趋势看涨，不同区域增长幅度不同。

游资搅局制造崩盘？

针对北京楼价明年将持续上升的说法，一些专家和业内人士表示，京城楼价不完全是买卖关系起决定作用。人民币坚挺成为了一些炒家将资金进入房地产的理由，而这种投机行为对楼市也会产生不小的影响。

国家信息中心发展研究部战略规划处高辉清处长认为，“从全国范围来看，第一，主要是一些利益集团，包括地方政府，银行业，建设部是不愿意房地产泡沫破裂的，对他们来说，这是涉及其利益的问题。因此，支持房价上涨或泡沫不跌的因素，这些都是一些非市场因素。但按照实际需求来讲，支持房地产业价格上涨很大的动因是外面的赌人民币升值而进来的人。这些从海外流进来的资金，虽数目品种不是特别大，但它却是带动高档房地产价格上涨的重要原因，这些人主要是赌人民币升值的，人民币一旦升值后就会立刻流走，这样将对中国的房地产价格打击很大。第二，从需求上讲，认为中国人口多的因素对房地产需求大的观点我认为是不成立的，香港和日本的人口密度都比中国大，但它照样曾下跌60％以上，所以这种需求理由不成立。另外马上进入加息周期，连续加几次息的话，也会使得房地产业的价格下降。”

此外，北京地产在去年年底开始刮的“商业地产”风，今年继续“狂飙突进”，很多楼盘都跟风做了大面积大规模的商业。业内人士认为，正在经历很多考验的北京楼市实际上已经很脆弱，如果已经超出需求的商业地产率先爆发“崩盘”，将可能影响北京楼市，成为北京楼市整体崩溃的“导火索”。

建设部总经济师、房地产司司长谢家瑾表示，通过控制银行信贷、土地审批等一系列宏观调控，局部过热的房地产业正在逐步回归理性发展的轨道，目前不存在所谓“崩盘”可能。在谈到未来各地住房价格走势时，他表示，房价将会保持稳中微升，不会出现大的起落。“我想，随着房地产市场的宏观调控，投机性购房的抑制和供求的缓解，商品房的价格会回归到正常的状态，商品房价格上涨的势头得到抑制，但总体上全国范围的商品房尤其是商品住房价格还会呈现稳中微升的状况”，谢家瑾说。

①凡本网注明“本报”的所有作品，版权均属于法制早报，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明“来源：法制早报”。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。

②凡本网注明“来源：XXX（非法制早报）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

③如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请在30日内进行。

※ 联系方式：法制早报网络部 电话：010-84710314

法制早报网络部制作 文章版权归法制早报所有