编辑同志:

我与丈夫刘某婚后购买了一间门面房，但一直未能办理产权证。2003年5月，我向法院起诉，要求与刘某离婚，被法院判决不准离婚，我后来回了娘家。

2003年12月，刘某未经我同意，擅自与缪某达成卖房契约，将门面房以182000元的价格卖给了缪某。2004年2月，我回家准备再次提起离婚诉讼时，发现门面房被卖，即向法院提起诉讼，请求确认刘某与缪某的门面房买卖协议无效。缪某认为他是善意第三人，应受法律保护。

请问, 刘某的行为有效吗，缪某说得对吗?

徐云

徐云：

对于本案房屋的买卖行为，我认为应属无效行为。门面房是你和丈夫婚后共同购买的房屋，属夫妻共同财产。根据《婚姻法》的规定，夫妻对共同所有的财产有平等处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。夫妻一方擅自处分共有财产的，属无权处分行为。本案中，你和丈夫刘某虽然婚姻上出现了危机，但仍处在婚姻存续期间，刘某出售房产须征得你的同意，擅自出售属无权处分行为。

另外,缪某不属于善意第三人。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》的规定：他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。房屋买卖不同于其他的共同财产的出售，根据《城市房地产管理法》规定，共有房地产的转让必须经过其他共有人的书面同意。缪某明知门面房是你们的夫妻共同财产，在你不在场又无书面同意手续的情况下，与刘某订立房屋买卖协议，缪某没有证据证实其有理由相信你也同意出售门面房，而且你得知后也未予追认。同时,刘、缪两人虽对门面房的交易达成了合意，但未按法律规定办理所有权转移手续，缪某尚未实际拥有该门面房，不构成法律意义上的善意第三人。缪某不得对抗房屋共有人对门面房主张权利。

最后，根据《城市房地产管理法》第37条的规定，你们夫妻俩购买的门面房尚未办理房屋产权证，属于法律禁止交易的不动产。综上，刘、缪之间达成的房屋买卖契约侵犯了你的合法权益，同时违反了法律禁止性规定，应为无效合同。（陈祥）

张家港市人民法院协办

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