2004年在各种新锐的时尚概念号召下，巨库、77街、搜秀，还有青春派韩国城、新一代商城等数家市场经过重新包装或是精心筹备之后盛装登场，随之而来还有种种让人眼花缭乱的时尚新定位，或是重金打造本土化“体验式卖场”，或是原版引进国外管理团队联合造势。

然而，在火爆一时之后，一些“概念式”卖场换来的却是商户集体撤摊，生意日渐冷清，人气急转直下……

究竟这些卖场还有没有生存空间，谁还能再买这些新概念的账，已经成为人们更关注的话题。

专家：商家成功不是靠炒概念

就目前这种纷纷炒概念的做法，两位教授都不大认同。

张黎说：“这种市场都试图营造一种与竞争者不同的氛围，都是力争做一个主题，这种方向是对的。但是消费者对商家的认同最终不是靠炒概念而成的，而是靠产品。消费者是很聪明的，一定要物有所值。而且购物的氛围、服务也是决定的因素。”

众多商家都瞄准这个市场,但由于很多市场经营不容乐观，人们不禁要问：市场是否远远大于实际消费需求？

人大商学院教授黄国雄也表示目前北京总体没有处于饱和状态，总量还是有空间的，但确实存在不平衡的问题，像北重南轻这样的局面都在逐渐改变。

北大中国经济研究中心、北大国际MBA副教授张黎表示，不能因为个别的失败或者目前的萧条而对市场产生怀疑，这是不科学的。因为一个商业形态的成功是由多种因素构成的，可能是管理的问题，也可能是经营理念的问题。

虽然现在有这样那样的问题，但是黄教授认为一个商业形态必须经过淘汰、置换、完善的过程，也许要一两年，但是如果第三年仍不行，商家就应该考虑考虑了。而现在的状态是正常的，他认为没有必要过多的担心。

要想在商品市场分得一杯羹，张黎教授则认为成功的关键是定位。

他说：“首先要看商圈的大小，然后要锁定目标消费者，根据锁定群体的需求进行市场细分。

但不是仅仅靠年龄的划分。可以从职业、收入、购买行为等，要找出最强烈地能吸引目标群体的产品。

其次是了解竞争对手，与对手进行差异化竞争。再次是要结合自身实力，制定好自己的营销策略，最好有长期的经验。”

巨库：越来越像批发市场

商场贴满“转租”“狂甩”告示

11月13日中午12点30分，在巨库商城地下一层食库里，正在营业的商铺还不到十家，上百个座位零零散散只有不到1/3的上座率。记者随机采访了一名服务员，一谈起经营，他着摇头说：“甭提了，从开业到现在，生意一直都不好，食库一直就只开了一半的面积，另一半根本没开张过。这种赔钱的买卖也不知道要到什么时候，撑不住了只能关门。”

而在1至3层的卖场里，不少摊位已经被搬空了，上面还贴着“转租”、“商铺转让”的纸条，其中不少还是位置比较好的商铺。而还在营业的门前也大部分贴着“狂甩”、“大减价”的告示。

摊位租金每月难赚到

在二楼靠角落的一家精品饰物店里，惟一的店员正趴在桌上休息，“别说买东西了，每天连光看不买的人都没几个。”她表示，自己同时还负责店铺对面服装店的生意，而在这两家店的周围，其他的几个摊位都已经人去店空了。

“开业头两个月，生意还过得去，可之后一直在亏本。像我们这个摊位地段不好，每月4千元的租金根本赚不回来。如果继续赔下去，老板也只能撤摊。不过现在市场要推出优惠政策，所以我们暂时留下，看看经营情况再说吧。”

究竟是什么原因导致巨库如此冷清？

一位店主的说法代表了大部分经营者的想法，“巨库现在的定位跟它宣传的概念有差距。最初选择巨库，就是冲着时尚定位来的，可正式营业后，我们发现不少商户的商品和整个市场的定位需求不一样，越来越像小商品市场。既然这样，我们只有撤摊了。”

不过，有人选择离开也有人选择进来，一位家居用品的老板对经营倒是很有信心，“选择巨库也是考虑到周边居民区多，家居用品应该说还是有市场的，开业这几天，生意还不错。”或许正如这位店主所言，她经营的商品找准了市场定位，也找准了周边的消费需求。

顾客感觉越来越像批发市场

早在开业前，巨库打造“新青年时尚卖场”的宣传攻势铺天盖地，按照巨库宣传所言，其目标顾客定位于18岁到35岁的消费群体。而事实上，时尚年轻人光顾的没多少，倒是中年人占多数，记者问了几个人，他们都是附近的居民。

“来过好几次了，感觉越来越不好，刚开业的时候还挺火的，可越往后越像批发市场。”21岁的小王是名大学生，在她看来，巨库与它当初宣传的概念和定位差距很大，所以很难吸引时尚青年。

有些消费者认为，地理位置欠佳也是导致巨库人气不够的原因之一，安定门内蒋宅口周边的老居民区比较集中，以中老年人为多，对他们而言，经济实惠是他们更看重的。而时尚的年轻人，像西单、王府井这样成熟的商业集中区，选择范围大、交通方便，更时尚。

搜秀：摊主一天才卖4元钱

20元电影票只卖出几张

拥有11层店铺、营业面积约3000平米的搜秀商城开业一个多月了，然而“全力打造韩、日时尚潮流，集青春动感的一站式娱乐购物场”的口号叫得虽响，却并没有出现火爆的购物热潮。

11月14日下午2时，记者来到搜秀。从地下一层到10层电影院，除了2、3层的女装，5层的小饰品外，其他楼层顾客都不多，特别是卖鞋的6、7层，更是寥寥无几。很多商铺的店员或者聊天，或发呆，卖皮具的店员甚至趴在柜台上休息。顾客大多是闲逛，偶尔询问一下商品，买者较少。直到下午4时后，顾客才多了一些。

也许是过了吃饭的时间，在8层的“食间隧道”只有不到20位顾客。而10层的电影院正在放映《50次初恋》和《虎兄虎弟》，20元一张票，卖出的票却只有几张。

两个摊位一天只卖了4元钱

记者了解到，2、3层个别商铺是出租，大多数是搜秀自己经营，但经营状况都不好。3层的一位店主告诉记者，她的店铺7.3平米，月租金7000多元，而现在处于赔本状态，有的时候根本就不开张，特别是周一到周四。

在专营小饰品的5层，一位摊主表示，她和别人一起合伙租了两个摊位，可当天到记者采访时为止，才卖了4元。“目前得硬撑下去，已经交了1万元的入门费，要是撤了那就赔了，我想再等等看。”她还表示，自己的心理底线是半年。

其他摊主也表示还能撑个把月，主要还是看好这个地段，毕竟刚开业，需要时间让大家认识。

一位摊主算了一笔账，他的摊位已经交了两个月的租金3600元，还不包括税费，“入门”费5000元，再加上他进了4000元的货品，目前投入一共是12600元。而从10月1日试营业开始到现在，只卖了1000元的货，试营业的15天生意最好，越往后越不行。“如果不解决客源问题，我们也坚持不了多久。”

顾客感觉韩日特征不够明显

搜秀招商时宣传以时尚年轻人为消费群，并提出以“探索、发现”为中心。且部分商铺是海外招商，以韩日流行时尚为主，并要打造韩国的“美丽莱”。

但在商城这种感觉并不明显，记者看到的商品与其他批发市场并无太大区别。虽然每层都有其自己的主题，但是楼层建设并没有严格按照其主题设置，感觉比较混乱。

一位带着女儿买衣服的母亲说，她并不知道这个商城是以年轻人为主，只是觉得离家近，而且衣服适合上学的学生穿。

77街：只有周末才挣钱

部分摊位都闲置

周末的77街是热闹的，来的大多是时尚前卫、学生模样的年轻人。不过有一些铺位处于闲置状态，一些摊主似乎也是悠闲自在，要么埋头忙于自己的事要么串门闲聊，虽然来往的人不少，但整体气氛不够热烈。

只有周末才能挣钱

“我们就指着双休这两天挣钱了。周一到周五，生意特清淡，一般营业时间是早10点到晚10点，一般我都上午11点来，来早了也没人。就昨天（星期五），一件衣服都没卖出去。”据小李介绍，由于生意不好，好多位置不好的商户通常下午5、6点就提前下班了，实在是没生意可做。记者周一再次来到77街，看到的情景证实了商户的说法。

由于前不久华润置地与77街之间的租赁纠纷，很多商户也只好抱着干一天算一天的想法凑合经营。

顾客感觉商品虽好价格太贵

“卡通饰物、运动休闲服，还有可爱的玩具等等，我们都挺喜欢的，有些东西外面还买不到。”够哈韩、哈日的风格的确得到了不少人的认同。

不过，作为学生族，虽然她们的眼光够好，但限于购买能力，所以看的人多买的人少，“如果价格能再低点，就好了。”正在念职高的小齐滔滔不绝，他觉得这里的实际经营与宣传的定位基本符合，至少不会让人太失望，只可惜不少商品虽然不错，但还是贵了一点。

一个摊主花十万元买来两次教训

“半年来一直都是赔钱做，如果还要继续赔下去，我就只能选择放弃。亏本的钱就算是交学费，花钱买教训……”先后在巨库和77街经营的小曹满是懊恼和无奈。半年来，她们已经投入了十五六万，到现在为止已经有近十万资金收不回来了，目前已经不堪重负了，就算勉强维持的日子也不多了。

“对市场来说，好的管理公司太重要了，巨库前期的包装和概念宣传就像一块金字招牌，的确招来了不少商机。但他们的招商存在问题。概念的炒作跟实际经营定位不符，只会让消费者变期望为失望，包括我们也会产生上当受骗的感觉，时间长了，大家自然就不会相信你，来的人就越来越少。”

被迫离开巨库的小曹，只好重新开始寻找合适的市场，起初考虑过华威、雅秀等市场相对成熟，风险要小一些，但高租金实在是不小的负担。直到进来之后，小曹才知道77街与华润之间存在纠纷……

面对这种意外，小曹很着急，“其实77街的定位还算比较成功，市场管理也比较规范有效。”

对于京城目前各种市场遍地开花，小曹也颇有体会，“对一个商品市场而言，关键在于找准定位。而宣传定位与实际经营容易出现较大偏差的主要原因在于招商的筛选把关和市场管理运作的好坏。而一些相对成熟的市场，门槛还是比较高，承担的经济风险太大，如果能降低门槛的话，我们就能再多一些发展的机会。”

卖场清淡商家各有说辞

巨库：市场定位正在调整

面对商户和消费者的质疑，市场部以不接受采访为由拒绝解释。随后记者找到了巨库市场办公室。对很多商户撤摊一事，办公室主任周磊表示，市场将进行调整，具体的调整方案正在制定当中。对于商户撤摊以及生意冷清的原因，并未作出任何解释。而之前巨库的投资方首创资产管理有限公司的有关负责人接受北京某媒体采访时表示，巨库的市场定位由原来的青年时尚卖场调整为中档的商品市场。

针对巨库之前所提出的“首个体验式卖场”的概念，周主任表示，何谓体验式卖场，让记者自己去市场里感受体验一番，看看和其他市场有什么不同。

搜秀：我们对自己很有信心

搜秀商城宣传室长崔圭玄在接受记者采访时说：“我们的目标是做成中国、北京最时尚的商城。与我们一开始宣传的打造韩国美丽莱并不矛盾，只是需要时间。”她还告诉记者，据她了解，每个商铺在进入之前商城都会进行调查，然后决定是否允许进入商城。虽然目前人气不旺，但他们相信崇文门商圈一定会有能力的。为了培养人气，商城将会陆续推出一系列的活动，为此他们充满了信心。

77街：两方共管仍将持续？

由于华润置地与77街之前就租赁问题发生冲突，77街管理有限公司的办公室一度被封，相关员工已被阻拦禁止办公。

11月14日，77街商户接到通知：11月19日之前，将商户与77街管理有限公司签定的租赁合同、押金收据、已付租金及相关费用发票的复印件交至华润置地。对于此事，不少商户忧心忡忡，“是不是以后由华润来直接管理77街，如果真的是这样的话，即使押金拿不回来我们也要离开。”

究竟77街接下来的命运如何，由谁来继续管理市场？周一下午，当记者来到办公处，保安告知已经没有77街管理有限公司的办公室。那么华润置地的通知意味着什么？记者就此致电华润置业西单文化广场项目部，工作人员表示，77街应该还是由华润置地和新加坡77街集团共同管理，只不过由另一批员工接手北京77街管理有限公司。至于11月14日下发通知一事，对方表示这是上级的指示，目前他们所要做的就是负责收集整理商户的复印资料。

新闻链接

■2004年4月16日，位于安定门内蒋宅口的巨库隆重开业，致力于打造“新青年时尚卖场”，提出“首个体验式卖场”概念。

■2004年4月29日，百荣世贸商城在木樨园开业，其定位为中高档的商品批发交易市场。

■2004年6月6号，由新加坡77街集团与华润置地共同出资打造的年轻一族购物中心“77街广场”正式开街。

■2004年10月15日，国内首家专门针对年轻人的一站式娱乐购物城——位于北京崇外大街的“搜秀城”正式营业，中韩联手打造并引入韩国著名青年卖场“美丽莱”管理团队。

■2004年10月30日，以女性时尚为主题的一站式休闲娱乐购物商城——新一代商城亮相西单，全力打造“女孩的世界”。

关键词

美丽莱在汉城与波蕾亚购物城、斗山购物城等商城共同打造了时尚年轻一族首选的购物天堂——东大门。

77街成长于新加坡本土的“77街集团”，是一个家喻户晓的时髦街头服装连锁店。

“一站式”消费就是在一个时间段、一个空间区内集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体，一步到位的消费场所。

①凡本网注明“本报”的所有作品，版权均属于法制早报，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明“来源：法制早报”。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。

②凡本网注明“来源：XXX（非法制早报）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

③如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请在30日内进行。

※ 联系方式：法制早报网络部 电话：010-84710314

法制早报网络部制作 文章版权归法制早报所有